«Дожить до весны»: итоги года по новосибирским долгостроям

Виселица на доме, инфаркты на митингах и смерть в ожидании. Каким запомнится этот год обманутым дольщикам

Коллаж Дарьи Яковенко
Коллаж Дарьи Яковенко

Непростая ситуация вокруг недостроенных жилых домов складывалась в Новосибирске долгие годы. И к началу 2020-го она по-прежнему выглядит неоднозначно. С одной стороны, власти и некоторые девелоперы постепенно решают вопрос долгостроев (о том, как застройщик выкупил набивший оскомину замороженный дом на «Золотой Ниве», мы писали в одной из недавних статей). Но с другой — счет самим обманутым дольщикам идет уже на тысячи, а не дожившим до получения заветных ключей от новых квартир — на десятки. Мы подвели «долгостройные» итоги 2019-го и вспомнили все самые важные для этой сферы события в уходящем году. 

Темпы упали: о введенных объектах 

На сегодняшний день на территории города насчитывается 59 проблемных объектов. По данным, которые нам предоставил департамент строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, 9 из них появились как раз в 2019-м, остальные же 50 — наследие прошлых лет. 


При этом на пяти объектах проблемы в этом году так или иначе были решены, благодаря чему из реестра обманутых дольщиков исключили более тысячи человек.


По данным департамента, речь о домах на улицах Залесского, 6а (ЖСК «Залесский»), Сухарной, 1 (где по документам застройщиком выступал сам муниципалитет в лице УКС), Беловежской, 16 («СМУ-3»), Титова, 196а (ООО «Альянс-строй») и Гоголя, 205 (ЖСК «Три Богатыря»). 

Дом на Залесского достроили. На Сухарной все доли у обманутых инвесторов выкупил застройщик смежного участка ООО «БОВИ», а сам объект незавершенного строительства снесли. На Беловежской, 16 застройщик самостоятельно нашел нового инвестора; при содействии властей дом достроили, и в июне 2019-го дольщикам вручили ключи. А участникам строительства домов на Титова, 196а и Гоголя, 205, по информации мэрии, предоставляют другое жилье в рамках реализации масштабного инвестиционного проекта.

Также до конца года обещают ввести в эксплуатацию шестой жилой дом по улице Учительской, строение 9 (ЖСК «На Учительской»). 

Бывший долгострой на Беловежской, 16
Бывший долгострой на Беловежской, 16
Фото
N1

Масштабный инвестиционный проект — одна из форм решения проблемы обманутых дольщиков, которую используют власти нашего региона. Она подразумевает выделение земельного участка надежному застройщику без проведения аукциона. Взамен строители берут на себя обязательство расселить находящийся в границах участка ветхий и аварийный фонд и предоставить определенное количество квартир инвесторам городских долгостроев. Сейчас в регионе реализуется восемь МИПов, еще несколько — на очереди. Как мы рассказывали ранее, таким образом Минстрой Новосибирской области планирует построить 390 тысяч квадратных метров жилья для обманутых дольщиков. Впрочем, возможности применения этой схемы не безграничны: уже сейчас в городе не хватает подходящих земельных участков.

Однако эксперт в области недвижимости Сергей Николаев считает, что ситуация с теми шестью объектами, которые вошли в отчет, не такая однозначная:

«Получается, что на улицах Сухарной и Титова дома введены не были, а проблема была решена иным способом. А в ЖСК „Три Богатыря“ застройщик предоставлял квартиры на расселение находившихся на площадке старых домов, о самом же кооперативе речи не шло. Поэтому фактически было введено в эксплуатацию лишь два дома, и еще в этом году должны успеть сдать третий».


Всего за последние пять лет в городе удалось завершить 61 долгострой. Это означает, что раньше в среднем в год сдавалось в два раза больше проблемных объектов, чем в уходящем году.


Нынешним летом мэр города Анатолий Локоть прокомментировал эту тенденцию следующим образом:

«Темпы решения проблемы обманутых дольщиков замедлились, потому что остались самые сложные объекты». 

Аналитики в сфере недвижимости тоже говорят об очевидном снижении темпов решения проблемы долгостроев. Сергей Николаев полагает, что один год — не показателен:

«Конкретно департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска под руководством Алексея Кондратьева по мере своих возможностей решает проблемы обманутых дольщиков. Хотя иногда это делается и не без участия прокуратуры. Также вопросу помогает депутатский корпус, в среде которого много застройщиков».

Эксперт Николай Дивногорский уверен, что администрация города должна попытаться найти новые инструменты для восстановления прав обманутых дольщиков, а также усилить контроль над строящимися объектами, чтобы свести к минимуму риск повторения таких ситуаций. «Проектное финансирование и эскроу-счета должны способствовать этим процессам», — подводит итог аналитик. 

Митинги, голодовки и смерти: что происходило вокруг долгостроев в 2019 году

Дожили не все. Дом на улице Залесского. По информации департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, общее число участников долевого строительства в Новосибирске на данный момент — 5 732 человека. Из них в официальный реестр обманутых дольщиков региона, по данным регионального Минстроя на конец лета 2019 года, попали 2 034 инвестора. И эту цифру с уверенностью можно назвать приблизительной, ведь многие дольщики попросту не доживают до сдачи долгожданных квартир. 

Строительная эпопея многоэтажного дома на Залесского, 6а в Заельцовском районе началась еще в 2003 году и затянулась на полтора десятилетия. Этот дом был одним из самых сложных проблемных объектов региона. Застройщик несколько раз менялся, и в итоге обманутым дольщикам пришлось создать ЖСК «Залесский». Строительство дома удалось завершить при поддержке правительства области. В рамках инвестиционного проекта на достройку было добавлено 226 миллионов рублей, а застройщиком выступила компания «БОВИ». 

Дом на Залесского, 6а
Дом на Залесского, 6а
Фото
N1

Долгожданные квартиры в мае нынешнего года получили 280 семей. Сдачу дома дольщики до сих пор называют не иначе, как чудом. Но дождались новоселья не все: за те 15 лет, что объект считался долгостроем, шестеро дольщиков ушли из жизни. 

«Наш кооператив уже можно назвать семьей, потому что за столько лет общая проблема сильно сплотила людей. К сожалению, не все дожили до счастливого финала. Ровно год назад я сам был на грани риска: все средства были вложены в строящееся жилье, и мне пришлось зимовать на даче, а там условия не очень пригодные для жизни в холода. К тому же столько нервов потерял за все эти годы. Все думал: как бы только дожить до весны. И вот — дожил», — поделился с нами своей историей один из новоселов дома на улице Залесского, 6а.


Наш собеседник также посоветовал дольщикам других долгостроев не ждать манны небесной и самостоятельно собирать дополнительные средства, необходимые для завершения домов.


Многих такая перспектива возмущает: почему жертвы обмана должны раскошеливаться по второму разу? Но по его мнению, на решение проблемы долгостроя сильно повлияла как раз активность и инициативность членов кооператива: люди сами начали собирать деньги и тем самым подтолкнули весь процесс.

Эксперт в сфере недвижимости Александр Астахов также считает, что одна из главных проблем вокруг долгостроев кроется в нежелании некоторых участников долевого строительства решать проблему с помощью собственных средств. Именно этот фактор сильно тормозит процессы и лишает мотивации остальных.

Александр Астахов

Александр Астахов

аналитик в сфере недвижимости

Нельзя кивать и надеяться только на власть — граждане должны быть готовы не только объединяться “деньгами налогоплательщиков”, но и действовать самостоятельно.

Одногодок с Россией. Дом на улице Ивлева. Если новоселы дома на Залесского ждали свои квартиры полтора десятилетия, то дольщики этого дома в Советском районе не могут получить свое законное жилье уже больше четверти века. 26 лет — именно столько длится и не решается ситуация с долгостроем по улице Ивлева, 160. 

«За это время многие уже не смогли выдержать натиска жизни — нас осталось не так много, каждый выживал и выживает как может. Выросли дети, кто-то переступил порог пенсии, а кто-то просто не дожил в прямом смысле», — пишет на странице долгостроя на Ивлева в социальной сети одна из участниц группы Дарья Седышева.

Этот пятиэтажный стоквартирный дом начали возводить в 1991 году. На протяжении 20 лет на объекте то прекращались, то ненадолго возобновлялись работы, менялись застройщики и даже план самого здания.


Например, вместо пяти этажей здесь решили сделать семь. А потом оказалось, что на этой территории вообще нельзя строить дома: рядом находится ЛЭП, вокруг которой установлена охранная зона.


Дольщица-активистка Татьяна Тужина ждет квартиру в этом доме с момента зарождения России как независимой страны и все эти годы борется за то, чтобы дом был достроен. Но эта борьба дается тяжело, ведь кроме Татьяны и еще нескольких человек, также не оставляющих надежды на решение своего жилищного вопроса, никто из собственников квартир активности уже не проявляет.

Дом на Ивлева, 160 — один из самых сложных долгостроев Новосибирска
Дом на Ивлева, 160 — один из самых сложных долгостроев Новосибирска
Фото
https://vk.com/ivleva160

Аналитик рынка недвижимости Николай Дивногорский называет ситуацию с домом на Ивлева пугающей и уверен, что она ярко демонстрирует давно назревший вопрос: людям жизненно необходимо, чтобы руководство города активнее выходило на диалог. 

«В сложившейся ситуации дольщикам нужно понимать, в каком положении они оказались, каково отношение власти к их проблеме, какие меры будут приняты и какие результат могут быть в итоге. Поэтому работа администрации с обанкротившимся застройщиком и ее результаты должны быть более прозрачны», — подытоживает эксперт. 

Пикеты и голодовки. Дом в «Новомарусино». В своей деятельности Татьяна Тужина не ограничивается отстаиванием только собственных интересов. Не найдя поддержки среди потенциальных соседей по дому, женщина активно поддерживает других обманутых дольщиков. Громче всех в этом году напоминали о себе люди, вложившие деньги в так и не достроенные дома в ЖК «Новомарусино».

Особенно напористо они действовали последние несколько месяцев. В этот период, осенью 2019 года, был создан Региональный фонд защиты прав дольщиков, основной задачей которого стало доведение до этапа сдачи тех проблемных объектов, где застройщик был признан банкротом. По мнению министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, создание фонда — это возможность привлечения федеральных средств.

Об этой акции обманутых дольщиков «Новомарусино» в минувшем сентябре говорили многие СМИ города
Об этой акции обманутых дольщиков «Новомарусино» в минувшем сентябре говорили многие СМИ города
Фото
Ирина Форрат

Сначала, в сентябре, чтобы обратить на себя внимание, инвесторы «Новомарусино» разместили на одном из балконов недостроенного здания пугающую своим посылом инсталляцию: висящее на веревке чучело человека. Это было явное предупреждение властям, что обманутые дольщики готовы на все. Спустя месяц они уже сами устроили небезопасный для жизни пикет: двухдневную голодовку под окнами правительства Новосибирской области. По ее итогам два человека были госпитализированы в больницы в предынфарктном состоянии. 


Через несколько недель после голодовки появилась информация, что многоквартирный дом в ЖК «Новомарусино» могут вообще снести, если экспертиза, которая будет проведена за счет средств регионального бюджета, выявит нарушения при строительстве. 


Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Главный обманутый дольщик дома в Новомарусино — сама мэрия. Туда вложено 200 млн из городского бюджета, что в свое время повысило рейтинг надежности застройщика. Поэтому отдельные руководители в департаменте не заинтересованы в огласке данной информации

Как быть: мнение экспертов. Аналитики в сфере недвижимости полагают, что в целом на ситуацию с проблемными объектами нельзя смотреть через розовые очки. Сергей Николаев рассказал, что дольщикам бывает непросто включить свой «замороженный» дом в список проблемных:

«Знаковых долгостроев с нарушением сроков на семь и более лет у нас в городе десятки. Но в реальности ''сложных'' объектов в полтора раза больше, чем на бумаге».

Александр Астахов считает, что еще некоторое время ситуация улучшаться не будет, так как часть строящихся ныне домов инвестировалась и сейчас доделывается по старым правилам, которые позволяли бизнесу привлекать деньги дольщиков. Таким образом, эти дома потенциально находятся в группе риска. В отличие от тех, что возводятся по новой схеме проектного банковского финансирования. 

С 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов. Строительные компании больше не могут напрямую использовать деньги дольщиков. Эти средства размещают на специальных счетах (эскроу) в аккредитованных банках. Строительство же домов будет идти за счет банковского проектного финансирования. Получить поддержку от банка сможет не каждый застройщик — кредиторы будут оценивать его финансовое положение. 

Также Астахов советует потенциальным собственникам нового жилья быть более бдительными:

«Если покупатель опасается неудачного выбора, то он может проконсультироваться у профессиональных участников рынка недвижимости и не полагаться на одно мнение насчет сделанного ему „заведомо привлекательного предложения“».

Николай Дивногорский

Николай Дивногорский

эксперт в области недвижимости

Для минимизации рисков при покупке недвижимости стоит работать с крупными застройщиками, у которых уже есть успешно введенные объекты. Привлечение ипотечных средств также является хорошим дополнительным инструментом

Достроят или нет: планы на «проблемные» объекты в новом году

В департаменте строительства и архитектуры мэрии города нам сообщили и о планах на будущее:

«В 2020 году департамент продолжит работу по реализации мер поддержки и планирует ввести в эксплуатацию шесть проблемных объектов». 

Для облегчения ввода долгостроев мэрия разработала ряд поддерживающих мер, таких как снижение арендной платы за участки, на которых идет строительство проблемных объектов, и освобождение застройщиков от налогов за участки, находящиеся в собственности. 

Долгострой на Декабристов, 10 — один из объектов, которые обещают ввести в эксплуатацию в 2020 году
Долгострой на Декабристов, 10 — один из объектов, которые обещают ввести в эксплуатацию в 2020 году
Фото
N1

Кроме того, из городского бюджета обещают выделить субсидии на оплату подключения домов к сетям инженерных коммуникаций, благоустройство придомовой территории, покупку и установку лифтов. Также планируется без торгов предоставлять земельные участки тем застройщикам, кто готов «подхватить» проблемные объекты. 

Воплотить эти планы можно только с помощью масштабных инвестиционных проектов, то есть «московскими» деньгами, которые обещаны городу и области правительством страны.


Приблизительные сроки обозначены как 2021–2022 годы (при этом федеральный Минстрой датой окончательного решения вопроса по всей стране называет 2024 год). А пока обманутым дольщикам остается только ждать свои квартиры и надеяться, так сказать, «дожить до весны».


Профессионалы рынка недвижимости также пытаются заглянуть в будущее и дать прогнозы на ситуацию с долгостроями. Николай Дивногорский полагает, что более жесткие условия выдачи разрешений на строительство снизят количество новых проблемных строек. «А если прибавить к этому масштабные инвестиционные проекты, то проблема может быть решена полностью», — добавляет аналитик.

Александр Астахов анализирует новеллу последних лет, когда в целях защиты прав покупателей квартир в новостройках был введен контроль за управлением деньгами дольщиков через «неприкосновенные» банковское эскроу-счета:

«С одной стороны, это снижает инвестиционный потенциал — ту выгоду, которую раньше надеялся получить частный инвестор. С другой стороны, не все покупатели отдавали себе отчет в том, что риск — это оборотная сторона выгоды».

Сергей Николаев, опираясь на цифры, считает, что сроки, обозначенные властями, не реальны:

«В 2020 году мы получим много новых долгостроев. По моим прогнозам, их общее число перевалит за сотню. Ни о каком решении этой проблемы за 2020–2021 годы не может быть и речи. Федеральных денег хватит на 5–10% строек, меры поддержки помогут домам с 85% готовностью или выше. Вопрос с проблемными стройками будет актуален для Новосибирска еще не менее семи-восьми лет». 

Комментарии

14
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • это так страшно, что людей загнали в ситуацию: жить ради какой-то вшивой квартиры, так еще и не доживать до этой цели. очень печально на душе от этой статьи. недаром новый неофициальный лозунг страны стала фраза "Россия - для грустных"
  • А кто поможет дольщикам, которые купили квартиры у застройщика по договору долевого участия еще в 2015 году и по сей день застройщик не строит и не сдает, только переносит сроки сдачи дома? И вроде застройщик не банкрот и вроде объект не долгострой, только вот за ипотеку платить и за съемное жильё не ему, а нам. И почему нет никаких рычагов давления у мэрии на таких застройщиков? А теперь застройщик заявляет о том, что мэрия подала в суд на снижение этажности и теперь вообще большой вопрос сдастся ли наш дом! ЖК "Сибирячка" на Серафимовича 21 застройщик Строй-Плюс
  • Не только печально но и трагично. Жизнь сломана из-за квадратных метров многие просто не дожили до этих дней вложив свои кровные и в прямом и в переносном смысле КРОВНЫЕ.позор
  • Надо понимать, что у руля в сфере строительства чиновники одни и те же десятилетиями... Нет контроля, надзора.... Любовь чиновника и застройщика... Приводит к рождению проблемных объектов....любовь проходит сразу же после рождения.... Родившийся проблемный объект никому не нужен, кроме тех кто ждал его рождение и нес деньги...это не мирное время.... Это война...
  • Грустно и Страшно! Страну превратили в Гетто, Люди!!!! проблемы Народа, не волнуют наших властей! Они давно уже не интересуются Нашими проблемами, они живут в Параллельном мире!!!