Разбег на краю обрыва: квартиры в Новосибирске дорожают на фоне возможного кризиса

Рост цен за год составил 15% и в ближайшем будущем продолжится

Все идет по плану 

Общий плановый объем ввода жилья в Новосибирской области в 2019 году составляет 1 миллион 650 тысяч м². С учетом произошедшей в этом году радикальной реформы отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование, многие задавались вопросом, сможет ли регион достигнуть поставленной цели. 

То, что одним из следствий изменения правил игры стало замедление темпов строительства в России, признают на самом высоком уровне. О сокращении количества выданных разрешений на строительство в конце ноября сообщил глава профильного министерства РФ Владимир Якушев. Однако в Минстрое Новосибирской области вскоре после этого заверили: план будет выполнен. 

За месяц до окончания года в регионе был сдан 1 миллион 148 тысяч м² жилья. 57% из них приходится на многоэтажные жилые дома, 43% — на малоэтажные дома и индивидуальную жилую застройку. Новосибирская область остается на первом месте по вводу жилья в Сибирском федеральном округе. Если же смотреть в целом по стране, то регион на 11 месте. 


По оценкам экспертов, это довольно неплохие показатели, но участники рынка еще помнят 2015 год, когда в регионе построили 2,5 миллиона м² жилья.


В нынешних условиях таких объемов не достичь, считает министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. На последней своей пресс-конференции он заявил: 

«Мы находимся в эпицентре сложностей. У нас с прошлого года в связи с кризисом в строительстве идет снижение платежеспособного спроса населения — порядка 40%. Это то, что мы видим на сегодня. В рамках реализации национального проекта мы должны увеличить объем вводимого жилья, но вместе с тем, идет реформирование строительного комплекса. Это несколько противоречивые задачи. Но я считаю, что мы довольно успешно прошли первый этап». 

Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт
Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт
Фото
Антон Шутов/ТАСС

С 1 июля 2019 года в России начался переход на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов. Строительные компании больше не могут напрямую использовать деньги дольщиков. Эти средства размещают на специальных счетах (эскроу) в аккредитованных банках. Строительство же домов будет идти за счет банковского проектного финансирования. Получить поддержку от банка сможет не каждый застройщик — кредиторы будут оценивать его финансовое положение. 

При этом темпы строительства начали падать задолго до вступления в силу законодательных новелл. По данным Росстата, общая площадь введенной в эксплуатацию недвижимости на протяжении последних лет снижалась по всей стране. В 2018 году в России построили 75,3 миллиона м². Это примерно 95% от объемов 2017-го, когда было введено 79,2 миллиона м² жилья. А этот показатель, в свою очередь, составляет 98,7% от итогов 2016-го. 

Однако в этом году строительство снова стало набирать обороты. Динамика скромная, но все же положительная. Как мы рассказывали ранее, в России впервые за пять лет стали вводить больше жилья. О приросте в 1,9% отчиталось федеральное министерство строительства. Однако многие эксперты сомневаются в том, что это движение вверх будет длительным. Скоро рынок «догонят» последствия введения проектного финансирования. 

Отложенный кризис 

О том, что строительная отрасль еще не в полной мере ощутила произошедшие перемены и потому не сильно отреагировала, говорят сами участники рынка. Порядка 80% застройщиков (цифра по всей стране приблизительно одинаковая) достраивают дома по старым правилам игры. Они могут привлекать средства граждан и работать без эскроу-счетов и проектного финансирования. Но рано или поздно все это закончится, объясняет глава регионального Минстроя: 

«Оценки тут разнятся: кто-то говорит, что возможно падение ввода жилья в 2020, кто-то говорит, в 2021 году. Но это обязательно произойдет.


Те, кто воспользовался отлагательной мерой, войдя в бизнес-процесс по старым правилам, в любом случае через некоторое время перейдут на банковское финансирование и эскроу-счета. Эти застройщики должны будут пройти через сито банков и получить право работать по новым правилам. По нашим прогнозам, около 20% компаний этого сделать не смогут.


Но пока, на ближайшие полтора года, ситуация сбалансированная. Это вызывает у нас оптимизм».

Также министр заявил, что считает цифру в 1,7 миллиона м² жилья в 2020 году (в этом, напомним, область планирует построить 1 миллион 650 тысяч м²) вполне достижимой. Пиковых значений 2015 года, по понятным причинам, достигнуть не удастся. Однако все-таки лучше двигаться медленно, но вперед, добавил Шмидт.

О ценах и спросе 

Учитывая все текущие изменения, эксперты предсказывали ощутимый рост цен на квартиры и уменьшение на рынке числа хороших вариантов (по соотношению цена/качество). Аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев говорит, что данные прогнозы сбылись: 

«В целом, все оправдалось: произошел рост цен. Если брать по новостройкам — они выросли на 12%. Если брать только надежных застройщиков, то у них рост примерно на 17%. Надежные застройщики — это те, которые хорошо строят и вовремя сдают. У многих застройщиков, скажем, из топ-10 или даже из топ-15, уже мало что осталось продавать. Поэтому они сейчас увеличивают свое присутствие на рынке, запускают новые проекты, и у них достаточно оптимистичные настроения на 2020 год».

По словам эксперта, если говорить о платежеспособном спросе в рублях (не в м², не в штуках, а именно в рублях), то объем продаж за десять месяцев 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018-го увеличился примерно на 20%. Это связано с тем, что на 12–15% выросли цены и на 6% увеличилась средняя площадь сдаваемого жилья. При этом объем продаж реальный (даже если мы вычтем технические сделки) остался на уровне прошлого года: 

«Чуть-чуть увеличился объем в новостройках, чуть-чуть уменьшились продажи готовых квартир от застройщика. Не потому что их стали меньше покупать, а потому что их просто нет — все нормальные компании к моменту ввода дома уже практически всё продают. Но поскольку переход на эскроу-счета не отменяет того, что застройщик может достроить объект за собственные деньги и потом продавать готовое, часть строителей переходят именно на эту схему. Соответственно, у нас появляются квартиры от застройщика в сданных домах, которые продаются по договорам купли-продажи». 

По мнению Сергея Николаева, с переходом на эксроу-счета стоит ждать некоторого провала по новым проектам, а значит и дефицита новостроек, особенно в сегменте «комфорт+» — среднем между элитным и бюджетным вариантами. 

Что касается рынка вторичного жилья, то эксперты напоминают, что «вторичка» и «первичка» — это сообщающиеся сосуды. Но, учитывая, что на следующий год у государства есть планы стимулировать строительную отрасль, можно предположить, что «вторичный» рынок будет расти медленнее, чем новостройки. Затем, при достижении определенного уровня, цены снова сравняются.


По прогнозам аналитиков и участников рынка недвижимости, в 2020 году рост цен продолжится. Цифры озвучиваются разные, но все они двузначные: от 10–12% до 25–30%. При этом эксперты полагают, что даже на фоне увеличивающихся цен спрос на квартиры в Новосибирске по-прежнему будет достаточно высоким.


Во-первых, в город на постоянное место жительства продолжают приезжать люди из других регионов, особенно с северных территорий. Во-вторых, в условиях кризиса и нестабильности строительного сектора покупка квартиры для многих — инвестпроект и способ сберечь накопления. 

Кстати, правительство региона тоже стало больше вкладывать в жилье. На пресс-конференции, посвященной крупным проектам в строительной сфере, глава регионального Минстроя сообщил о «прорыве в строительстве служебного жилья». Впервые за последние четыре года за счет средств областной казны удалось построить 100 квартир для бюджетников.

Перспективы долгостроев 

Ни одно обсуждение дел строительного сектора не обходится без вопроса о долгостроях. По данным Министерства строительства Новосибирской области, в регионе сейчас 66 таких домов. Есть еще 75 домов, которые осторожно называют «потенциально проблемными» — по ним не определен формат достройки. Они не могут возводиться по классической схеме, поскольку на 1 октября 2019 года у них не было 30%-й готовности. Большие проблемы у этих объектов и с получением проектного финансирования от банков, потому что финансовое положение компаний-застройщиков не блестящее. 

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев говорит, что его цифры несколько отличаются от официальных: 

«Если предположить, что половина из указанных региональным Минстроем 75 домов не сможет перейти в проектное финансирование, то у них порядка 100 таких проблемных объектов в итоге получается. У меня таких домов 99. И еще я думаю, что порядка 10–15 домов могут не «вырулить». То есть итог — более ста долгостроев. Окончательно все станет понятно к середине следующего года.


Если мы посмотрим прогноз ввода домов по классической схеме, то практически за следующие пять лет у нас основная масса — 90% всех этих домов — должны быть введены. Дальше, через пять-шесть лет, проблемные дома появляться, по идее, больше не будут.


Сейчас, как мы видим, за тему активно взялись власти всех уровней. Посмотрим, насколько действенными окажутся предпринимаемые меры».

4 декабря 2019 года в правительстве Новосибирской области сообщили о том, что совместно с мэрией города прорабатывается восемь масштабных инвестиционных проектов (МИПов), которые предполагают строительство 370 тысяч м² жилья в 19 жилых домах, в том числе для решения проблем дольщиков. Объем заявленных инвестиций — около 9,6 миллиарда рублей.

Комментарии

9
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Какая чудесная статья в пользу раздувания пузыря...а что если нет? Как может расти спрос в условиях падения доходов населения? Что такого может предложить новостройка за условные 100 тыр, чего не может соседний дом вторички за 80 ?
  • Уже больше 10-ти лет слежу за рынком недвижимости. И ни разу не примпомню статьи, где аналитики и застройщики говорили бы о снижении цен. Все время одно и тоже: берите сейчас, цены вырастут бла-бла-бла
  • (ks567) тут, как обычно... вечный оптимизм, ценовой! цены новостроя давно оторвались от реалий и даже от цен на готовое жилье. в задранных ценниках новостроя заложена масса схемотоза, вот они и растут, ради продаж через различные схемотозные выкрутасы. поэтому говорить о ценах новостроя, вообще не стоит. пугать народ дефицитом новостроя, уже давно... не звучит... ибо падение строительства, есть следствие падения спроса. цены вторичного рынка растут очень плохо. и это всего лишь цены предложения. в реальности же, если искать, то там можно цени и значительно ниже официально "рыночных". на рынке продолжает расти дисбаланс, нереализованное предложение, при одновременном падении спроса. на этом фоне, некоторые продолжают повышать свои цены предложения. да пожалуйста... какой там рост цен, если существенно падает выдача ипотеки??? а другого источника спроса нет... забавно читать "экспертные заключения" о росте цен местных знатоков, в то время, как - даже официальные кирпичные эксперты Москвы и Петербурга, начали писать крамолу кирпичную, в духе - "приехали!" и "чё делать?"
  • Министр строительства, всегда в розовых очках ходит. И в Москву отчитывается бодренько и с отчетом о одних перспективах. Город погряз в гробах, а у них одни веселенькие байки. Где у вас господин Шмидт решения проблем по долгостроям???, их как не было, так и нет. ПТК 30, 5 строек колом стоит и 4000 обманутых дольщиков, ни одного внятного решения по проблеме обманутых и обворованных дольщиков. Зато рассказы то какие в прессе, аж зачитаться можно, сами себя нахваливаете. Народу только вам не за что руку пожать. Достройте долгострои сначала, и отчитайтесь также весело, а потом и за новые стройки отчеты пишите. А то все одни воздушные облака у вас в перспективах.
  • С чего ценам расти ?И на кого расчет? Да,отскока назад не будет,как 5 лет назад,но и расти им не с чего,а главное не вижу потенциальных покупателей