Что будет с ценами на жилье?

К чему приведет рынок столкновение двух трендов — удешевления ипотеки и падения реальных доходов людей

Коллаж Дарьи Яковенко

2020-й год для россиян выдался непростым: коронавирус и экономические проблемы серьезно осложнили жизнь миллионов людей. На грани коллапса внезапно оказались целые отрасли. Но для рынка жилой недвижимости этот период прошел довольно мягко. Поддержка государства и желание людей сохранить деньги в чем-то «реальном» привели к тому, что продажи квартир, которые поначалу упали, вскоре побили докризисные рекорды. Но трудности еще не закончились и вопрос, что ждет рынок дальше, волнует и покупателей, и продавцов. Об этом мы расспросили экспертов. 

Что происходит с рынком недвижимости 

Основным отличием кризиса-2020 от всех предыдущих экономических неурядиц стало нетипичное поведение Центрального Банка России. Регулятор несколько раз снижал ключевую ставку, делая кредиты для населения более доступными. Ранее в сложные моменты ставка всегда росла.  

«Так было, например, в декабре 2014-го года, когда ипотека стала недоступной для массового потребителя. В итоге спрос на рынке упал, а цены на недвижимость показали отрицательную динамику. В этот раз ситуация диаметрально противоположная — проценты по ипотеке опустились до рекордно низких значений», — объяснил директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. 

По его словам, вкупе с программой льготной ипотеки на новостройки под 6,5% это позволило избежать обвала рынка недвижимости. Согласно данным «Этажей» только за минувшее лето спрос на первичном рынке вырос на 50%, а на вторичном — на 40-42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 

Средняя стоимость новостроек с начала года выросла на 9,6%; наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры

Свою роль в спасении отрасли сыграли и факторы, напрямую с недвижимостью не связанные. Например, на фоне изменения ключевой ставки снизилась доходность от банковских вкладов, а государство вдобавок ввело НДФЛ на проценты по ним. Из-за проблем в экономике и конфликтов вокруг цен на нефть также серьезно просел курс рубля. Поэтому многие россияне начали искать альтернативные варианты сбережения средств, и на первый план тут вышла проверенная временем схема «вкладывай в квадратные метры». 

Что будет с ценами на жилье

Наложившись друг на друга, все эти обстоятельства серьезно подстегнули продажи недвижимости в кризис. Но строить в это время у нас больше не стали, поэтому ажиотаж привел к тому, что цены на недвижимость после карантина начали расти ускоренными темпами.      

«Средняя стоимость новостроек с начала года, по нашим оценкам, выросла на 9,6%. Наибольшую динамику показал самый популярный сегмент — студии и однокомнатные квартиры, где средняя цена выросла на 11%. „Двушки“ подорожали на 6%, а вот трехкомнатные прибавили в цене только 4%», — поделился данными Ильдар Хусаинов. 

По словам директора «Этажей», сейчас рынок недвижимости находится в откровенно перегретом состоянии. С одной стороны, еще не исчерпал себя отложенный спрос после карантина. С другой, в банки в последнее время активно шли те, кто боялся, что программа льготной ипотеки скоро закончится.

Текущая ситуация во многом является искусственной: рост интереса к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения реального дохода россиян

В итоге сейчас мы видим классический пример из учебника экономики, когда предложение не успевает за спросом. В такой ситуации двух вариантов ответа на вопрос, подорожают ли еще квартиры в 2020-м году, быть не может. Многие застройщики сегодня поднимают цены уже на нулевом этапе строительства, ведь если все квартиры раскупят по минимальной стоимости, возведение дома с учетом длительности этого процесса, инфляции и прочих факторов, может стать экономически невыгодным. 

При текущей динамике к концу года рост цен на новостройки может достигнуть 15%. Но это средний показатель — особо ликвидные варианты, по словам Хусаинова, способны вырасти в цене и на 40%. И такие примеры уже есть: в особо популярных жилых комплексах за август студии «подросли» на 41%. Рынок вторичного жилья, по прогнозам эксперта, покажет более сдержанный рост, и  средняя стоимость квартир по итогам года там увеличится на 9-12%.

Дальнейшие перспективы рынка 

Благодаря взвешенной политике Центробанка и удачному стечению обстоятельств рынок жилой недвижимости удалось спасти от серьезных потрясений. Но при этом нельзя не отметить, что текущая ситуация во многом является искусственной. Рост интереса россиян к ипотеке происходит на фоне неуклонного снижения их реального дохода, отмечаемого в последние несколько лет. 

Команда аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», возглавляемая Олегом Репченко, считает это потенциально опасным: 

«В ближайшие месяцы, примерно до нового года, цены будут расти, а затем рынок встанет, потому что у покупателей закончатся деньги, а у продавцов — адекватные по цене квартиры», — полагают аналитики.  

Кризис, охвативший практически все развитые страны, на самом деле еще далек от своего завершения. Риск повторного всплеска заболеваемости коронавирусом, общая экономическая нестабильность, политические разногласия ведущих держав и другие факторы продолжают негативно влиять на обстановку.   

Если ключевая ставка в будущем все-таки пойдет вверх, это сделает ипотеку менее доступной, а значит, цены на недвижимость в кризис постепенно снизятся

С этой точки зрения не суть важно, подорожает ли недвижимость в 2020-м году. Ведь в общемировом масштабе на этом рынке все равно продолжается рецессия, пострадать от которой так или иначе придется и России. В недавно выпущенном отчете аналитики консалтинговой компании Cushman & Wakefield предсказали, что дна глобальный рынок недвижимости достигнет только к концу 2021-го года.       

По их мнению, нулевые процентные ставки по ипотеке, действующие во многих странах, лишают их правительства возможности дальнейших маневров в случае обвала. Поднимать их будет уже поздно, а опускать просто некуда. 

В похожих условиях, по словам Ильдара Хусаинова, находится и Россия. Развитие ситуации на рынке, в первую очередь, будет зависеть от политики Центробанка по отношению к ключевой ставке. Если под давлением экономических факторов она все-таки пойдет вверх, это сделает ипотеку менее доступной, а значит, цены на недвижимость в кризис постепенно снизятся.  

Но в «Этажах» все же склоняются к тому, что ЦБ займет достаточно либеральную позицию и резких взлетов или падений ставки в ближайшее время не допустит. Поэтому динамика цен сохранится на текущем уровне. 

Однако, в обоих вариантах развития событий нужно помнить, что год от года россияне становятся беднее. И если данный тренд не удастся переломить, спрос на этом рынке рано или поздно споткнется о неплатежеспособность клиентов вне зависимости от того, что будет с ценами на недвижимость.   

Комментарии

3
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Во всей статье пожалуй единственная ключевая фраза: "год от года россияне становятся беднее". И это не досужие домыслы, а факт. К сожалению в правительстве это упорно не желают замечать.
  • Пузырь надулся.