Что делать, чтобы управляющие компании работали хорошо

Эксперты — о законах ЖКХ и инструментах контроля за коммунальными работниками

Коллаж Дарьи Яковенко

В нашей стране в любое время года никого не удивит жалоба на управляющую компанию. У собственников жилья постоянно возникают вопросы о стоимости тарифов и качестве услуг. Вместе с экспертами разбираемся, куда обращаться, если коммунальщики плохо работают, и выясняем, как добиться от них постоянной отчетности.

Управляющие компании подчиняются собственникам квартир 

Работа управляющих компаний может сделать проживание в доме, как комфортным, так и невыносимым. В первом случае — создать инфраструктуру, обеспечить чистоту и безопасность в подъезде. А во втором — неоправданно поднять плату за ЖКХ, лишить доступа к лифтам и сделать прогулку во дворе опасной, например, из-за падающего с крыши снега. За выполнение этих и других обязанностей управляющим компаниям ежемесячно платят деньги собственники квартир. Нюансы таких отношений, в первую очередь, регулируется договором, который с УК заключили жильцы. В случае недовольства со стороны последних — договор может быть и расторгнут.  

«Жители могут самостоятельно решать, что конкретно их управляющей компании делать. Если, предположим, хотят уборку два раза в день, то нужно просто предложить, обсудить цену и внести это в тот же договор» —  рассказывает Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Согласно правовым актам, УК должна ежегодно предоставлять собственникам отчет о выполнении услуг

Помимо договора, управляющие компании должны подчиняться следующим нормативным документам: Жилищному и Гражданскому кодексам, Постановлению правительства РФ № 416 и Постановлению № 75

«Согласно правовым актам, УК должна ежегодно предоставлять собственникам отчет о выполнении услуг. В нем обязаны быть и сведения о доходах и расходах управляющей компании. Но, если в договоре по управлению домом прописаны другие правила, УК должна придерживаться их» — рассказывает Ольга Паченкова, юрист Уральской Палаты Недвижимости. 

Так что зачастую именно договор имеет большую юридическую силу, поэтому жильцам необходимо ориентироваться прежде всего на него. А в случае, если их что-то не устраивает, менять его содержание. Сами обязанности управляющих компаний можно разделить на два вида: первый — содержание дома, второй — контакт с другими организациями, предоставляющими ресурсы.  

Что управляющие компании должны: содержать дом и следить за подачей ресурсов 

В квитанциях об оплате ЖКХ именно «содержанием дома» называют уход за общим имуществом жильцов: за двором, подъездом, чердаком и подвалом. Для этого управляющие компании нанимают уборщиков, сантехников и электриков, или делают все сами. Однако как именно ведется работа  ― большой разницы нет: УК просто должны предоставлять вышеперечисленные услуги. Вдобавок к ним в договор можно внести и другие обязанности:

«Например, попросить управляющую компанию установить солнечные панели на крышу и их обслуживать. Если как-то улучшать здание, жителям не только будет комфортнее в нем жить, но и потом выгоднее продавать. Один наш дом после благоустройства подъезда подорожал на семь тысяч рублей за квадратный месяц. Это хорошая инвестиция: скидываешься вместе со всеми, а потом дороже продаешь свою квартиру»  —  рассказывает Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

В обязанности УК входит контроль счетчиков, предупреждение обеих сторон о перебоях и авариях, а также сбор оплаты

Сами управляющие компании, как правило, не доставляют в дома газ, свет, воду и тепло, однако выступают посредниками между жильцами и организациями, которые  это делают. Так, в обязанности УК входит контроль счетчиков, предупреждение обеих сторон о перебоях и авариях, а также сбор оплаты. Управляющие компании могут вам помочь, например, вызовом электрика, если у вас проблемы со светом в квартире. Или проверкой отопления, когда на одном этаже батареи теплые, а на другом нет. В том случае, если электроэнергии нет во всем доме, решать проблему, скорее всего, будут предоставляющие свет организации.

«Бывает, что приходится даже судиться, чтобы добиться чего-то от ресурсной организации. Так что часто это вопрос настойчивости ваших коммунальных работников: если они готовы ради своих жителей пошевелиться, тогда и результат будет быстрее» — рассказывает Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Из чего формируется квартплата и как собственникам на нее влиять 

Все платежи за квартиру делятся на три пункта: плата за коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт и оплата содержания жилого помещения. Тарифы за свет, газ, воду и тепло устанавливают власти, поэтому ни собственники, ни УК не могут на них влиять. А вот взносы на капитальный ремонт и цена за содержания жилого помещения могут измениться при желании собственников. Оба тарифа формируются региональными властями. Например за капитальный ремонт в Перми нужно платить 9,36 рублей, а в Екатеринбурге 9,72 рубля. Так вот эту сумму собственники могут увеличить по своему желанию, если хотят что-то отремонтировать вне очереди.

«Управляющая компания должна предлагать жителям варианты. Первый: ждать двадцать лет, пока накопятся деньги и вашему дому сделают ремонт. Второй: сдавать больше и отремонтировать все на несколько лет быстрее. Третий: пойти в банк за кредитом на капитальный ремонт и сделать его практически сразу, а уже потом отдавать деньги. Иными словами, сколько платить за капитальный ремонт — зависит от уровня дома: если его жильцы могут позволить себе потратить больше денег, то и результат появится быстрее»  —  добавляет в разговоре с журналистом Илья Сотонин, директор управляющей компании «Лига ЖКХ».

Когда коммунальщики увеличивают оплату, они предоставляют документы, в которых доказывают, что нынешних тарифов для выполнения услуг недостаточно

Цену за содержание жилого имущества тоже устанавливают  органы местного самоуправления: в Екатеринбурге это 27,71 рубль за дома со всеми удобствами, в Перми — 24,82, а в Смоленске — 18,93. Однако собственники жилья вместе с управляющими компаниями так же могут понижать или повышать цены на общедомовых собраниях. Подобные решения должны быть обоснованы. Когда коммунальщики увеличивают оплату, они предоставляют документы, в которых доказывают, что нынешних тарифов для выполнения услуг недостаточно и, самое главное, — проводят по этому поводу голосование. Если  цены повысили без него, скорее всего, управляющая компания нарушила закон. Кроме того, сами УК могут быть против изменения рекомендуемых государством тарифов. 

«Махинации происходят, когда жители пытаются установить тариф, а управляющие компании этому препятствуют. Например, в Березовском жители дома проголосовали, что будут платить 26,5 рублей с квадратного метра. А управляющая компания сказала, что выставлять счета продолжит по муниципальными 47 рублям. Мы общались с департаментом жилищного надзора, потом с прокуратурой, которая, в конечном итоге, вынесла предписание принять тот тариф, за который проголосовали жильцы. Так что часто за это право приходится бороться» — рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Можно следить за работой управляющей компании через интернет

Сейчас государство обязывает управляющие компании становиться более открытыми: они должны размещать информацию о своей работе на специальных сайтах. Изучить договор, заключенный между жителями и коммунальными работниками по обслуживанию домов, чаще всего можно или на сайте«Реформа ЖКХ» или на«ГИС ЖКХ». Если на первом портале информацию о доме найти не удалось или ее оказалось слишком мало — чаще всего такое бывает с новостройками — можно зайти на второй. Пользоваться им сложнее, но зато сведений на нем больше, так как здесь узнают информацию друг о друге и ресурсоснабжающие предприятия, и управляющие компании, и региональные власти.

Лучше всего для контроля — создать нормальный совет дома, который будет согласовывать все тарифы, сметы и акты выполненных работ

Чтобы найти ваш дом, нужно зайти в раздел «Реестр объектов жилищного фонда» — он находится во вкладке «Реестры» — и вбить в поисковой строке адрес дома. Затем в появившейся таблице посмотреть наименование вашей управляющие компании, их расположение и контактный телефон. Чтобы узнать сведения о договоре необходимо перейти к разделу «Список домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», а после ввести нужный адрес.

«Часто сайты не дают никакой информации, и тут появляется вопрос, насколько людям реально важно следить за работой УК. Большинству этого не надо, а лучше всего для контроля — все-таки  создать нормальный совет дома, который будет согласовывать все тарифы, сметы и акты выполненных работ. Так у компаний просто не останется лазеек для каких-то махинаций и будет реально видно, чем занимаются управляющие компании» — рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Еще один способ узнать, что ваша управляющая компания сделала и что должна сделать — поискать информации на ее собственном сайте. На вышеперечисленных ресурсах он точно будет указан. А на нем можно найти отчет о работе вашего дома, в котором должны быть сведения о расходах, штате и общей деятельности управляющей компании.

Если управляющая компания не выполняет свою работу, идем в прокуратуру

Если же проблема с обслуживанием вашего дома очевидна: например, к подъезду нельзя подойти из-за скользкого льда или большой лужи, первое, что нужно сделать — позвонить в саму управляющую компанию. Номер телефона можно узнать либо на квитанции, либо на тех же сайтах:«Реформа ЖКХ» и«ГИС ЖКХ». Часто проблемы решается уже после разговора: многие управляющие компании иногда просто не успевают выявить их своевременно.

К сожалению, разные структуры, которые отвечают за качество работ, часто передают жалобы друг другу

Если же на звонок коммунальщики не отреагировали, можно попробовать подать жалобу на имя руководителя УК в письменном виде. В ней в подробностях опишите проблему: она может быть практически любой — от плохой уборки до отсутствия отопления. На письменное заявление управляющие компании должны тоже отвечать в письменном виде в срок, предусмотренный договором: как правило, в течение недели.

Если ваша УК проигнорировала и это, можно обращаться в вышестоящие инстанции. Так жалобы на управляющие компании принимают в Роспотребнадзоре — для устранения претензий по уборке дома и прилегающей территории, в Федеральной антимонопольной службе — при завышении тарифов, а также в жилищной инспекции и прокуратуре.

«К сожалению, разные структуры, которые отвечают за качество работ, часто передают жалобы друг другу. Прокуратура, например, видит слово ЖКХ и отправляет жителей в департамент жилищного надзора. Поэтому нужно быть готовым, что придется побегать по разным органам. Указывать управляющей компании на ошибки может и отдельный житель, но проще все-таки делать это советом дома и сразу же контролировать деятельность управляющей компании» —  рассказывает депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

Когда ничего не помогает, отказываемся от услуг

Если воздействия вышестоящих органов не помогли решить проблему с управляющей компанией, можно обращаться в суд. Но, учитывая, что это — долгое и затратное дело, гораздо легче расторгнуть договор со старой УК и найти новую. Для поиска такой подойдет сайт«ГИС ЖКХ», где в разделе«Реестр лицензий субъекта» можно выбрать ваш город и посмотреть список всех управляющих компаний в районе. Также можно воспользоваться сервисами«2ГИС»,«Яндекс-карты» или«Гугл карты» и найти управляющие компании рядом с вашим домом.

Для перехода к другой УК нужно назначить собрание дома, потом провести голосование, а после передать его результаты в Департамент жилищного надзора

«Еще можно создать ТСЖ ― для этого жители должны провести общее голосование. Но впоследствии товарищество не будет осуществлять управление зданием, а наймет для этого управляющую компанию в соответствии с Жилищным кодексом. Зато, если новая УК не оправдает ожиданий, то поменять ее возможно без голосования, а сразу после одного заседание Правления ТСЖ»  ― добавляет в разговоре с журналистом Ольга Паченкова, юрист Уральской Палаты Недвижимости. 

Прежде, чем выбирать управляющую компанию лучше изучить отзывы обо всех доступных в интернете, узнать нет ли у них долгов в едином федеральном реестре и проверить лицензию в специальном разделе сайта «ГИС ЖКХ».

«Для перехода к другой УК нужно назначить собрание дома, потом провести голосование, а после передать его результаты в Департамент жилищного надзора. Там проверят протоколы и, если все правильно, поменяют лицензию дома, внеся туда другую организацию» —  объясняет депутат Госдумы Дмитрий Ионин.

В каком виде должны быть документы, предоставляемые в Департамент жилищного надзора, можно посмотреть на его сайте в вашем населенном пункте. Не стоит бояться менять управляющую компанию и во второй, и в третий раз. Таким образом, конкуренция за ваш дом среди УК будет расти, а вследствие и работать сами управляющие компании станут лучше.

Комментарии

3
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Вообще если очень хочется пожаловаться на УК, то есть сайт "мой новосибирск" , интерфейс так себе, но однако удобно писать жалобы на недоделки УК. Например, год назад переехали в новую квартиру и ужаснулись тому, что тараканы в подъезде (из-за мусоропровода) .В подъезде много пожилых и заваривать его пока не вариант. Я написала на этот сайт и приложила смачные фотографии вольно разгуливающих тараканов. И о чудо, быстро отреагировала какае-то служба название её не помню , вроде роспотреб и на следующий день после их звонка, у нас обрабатывали какой-то химией весь мусоропровод и так было несколько раз до полного уничтожения тараканишков. Оказывается за такие оплошности УК штрафуют и им проще выполнить дезинсекцию , чем денюшку платить. Вот такая история))