Деньги в городе: как формируется бизнес в городах

Умирающие ТЦ, многофункциональные города и потребительские потоки

Коллаж Валерии Силантьевой

Какие виды бизнеса существуют, как сегодня меняется формат торговых центров, а также почему монофункциональность городов это плохо. А в конце про то, каким образом администрация может создать комфортную среду для предпринимателей.

Елена Короткова

Руководитель Центра городской экономики КБ Стрелка

Как разный бизнес выбирает свои места в городе

Бизнес бывает разным. Расположение в городах крупного завода, к примеру, во многом обусловлено разнообразными историческими и географическими факторами. Для некоторых типов производств требовались большие площади, для других ключевым фактором было наличие водоема поблизости. Сегодня заводы, построенные еще в царское и советское время, часто остаются на своих исторических местах. А новые заводы чаще строятся вне городов, так как там дешевле земля и ниже расходы на электричество, газ, воду и так далее.

Другой тип бизнеса — чуть менее крупные производства, которые не работают непосредственно с массовым потребителем. Для предпринимателей, занимающихся таким бизнесом, не имеет значения, будут ли горожане проходить мимо производства или офиса предприятия. К этому типу бизнеса можно отнести, например, фирмы по производству окон. Такие компании располагаются в городе при наличии свободных недорогих площадей под аренду по доступным ценам. Окна можно производить в любом районе города: клиенты покупают их не напрямую с завода, а в магазине, который может быть расположен ближе к центру или чуть дальше от него. В результате формируются промышленные зоны — они возникают в местах, где много пустых помещений под аренду с хорошей транспортной доступностью и проведенными инженерными сетями и коммуникациями. Чаще всего промзоны возникают на месте закрытых фабрик или заводов.

Для третьего типа бизнеса важно напрямую контактировать с конечным потребителем — горожанином. Наши перемещения по городу определяют расположение на улицах предприятий, существующих за счет пешеходных потоков. Например, салон красоты не сможет выжить в месте, где нет жилых домов или офисов, а значит, нет клиентов. Он не выживет на территории промзоны, где проезжают только грузовики, груженные кирпичом. Поэтому предприниматели перед запуском своего дела проводят исследования, чтобы узнать, есть ли в том или ином районе города их потенциальные клиенты, много ли их, какой у них доход, какой режим дня и как они перемещаются по улицам.

Вымирающая монофункциональность городов

Районы советских городов формировались монофункционально: отдельно проектировался административный центр, отдельно — жилые кварталы и промышленные зоны. Проектировщики ориентировались на модель города, в которой он становится суммой простых элементов: один район для работы, другой — для жизни. В целом это соответствовало представлениям о комфортной городской среде того времени. Почему же сегодня монофункциональный деловой район — это плохо? Дело в том, что при такой планировке некоторые городские территории — в частности те, где размещаются офисы, в которых люди работают условно с 09:00 до 18:00, — после шести часов вечера вымирают. Оказывается, что огромные пространства значительную часть времени просто не используются. Также в наследство от СССР мы получили огромные территории, где не было ничего, кроме жилья. Такой подход к городскому планированию вызывает дискомфорт у современных горожан и оказывает негативное влияние на экономику городов, в частности, ограничивает развитие малого и среднего бизнеса. Поэтому сегодня девелоперы пытаются внедрять в бывшие монофункциональные районы альтернативную застройку, создавая новые возможности для открытия предприятий и сервисов. Важно, чтобы развитие самых разных профилей бизнеса не сосредотачивалось  только в центре города, а различный бизнес находил себе место и в отдаленных районах. А для этого и жизнь в самих районах и модели пользования ими должны стать более разнообразными. В таком случае начнут формироваться кластеры комфортного многофункционального жилья. Эта тенденция актуальна не только для российского бизнеса, но и для западного, где к этой концепции пришли немного раньше. Жизнь в современных районах должна не застывать после шести вечера, а плавно перетекать из одного состояния в другое. Если же мы говорим про жилой район, то постепенно в него можно внедрять офисные пространства, чтобы он не пустел в течение рабочих часов.

Постепенно мы придем к такому функционированию бизнеса в российских Постепенно мы придем к такому функционированию бизнеса в российских городах. Однако нужно набраться терпения, так как работы по строительству достаточного количества разнообразных жилых и нежилых объектов могут занять несколько десятилетий.

Район, где есть все. Почти все.

Концепция 10-15-20-минутного города на самом деле тоже не так нова, как кажется. Она родилась еще в начале XX века в США, во времена планирования Нью-Йорка. Тогда у архитекторов появилась идея моделирования районов таким образом, чтобы в рамках каждого было все необходимое для жизни, а жители могли дойти пешком до любого социально значимого объекта, включая детский сад, школу и магазины. Единственное исключение из этого правила — работа. Сегодня существуют города, генпланы которых выглядят как несколько кругов: все необходимые для жизни сервисы находятся в 10-15-20-минутах от крупных перекрестков.

Но было бы преждевременно и неточно заявлять, что «в современных районах будет вообще все». Нет, там не будет филармоний, оперы и балета — по простой экономической причине: не наберется в каждом районе достаточное количество ценителей, чтобы заполнить залы по всему городу. Также вы не построите в каждом квартале университет, узкопрофильную медицинскую клинику и многое другое. За все дополнительные возможности, которые девелоперы сегодня предлагают покупателям квартир, они могут смело давать себе премию — что они и делают, закладывая в стоимость квадратного метра уровень качества районной инфраструктуры. В конце концов, они экономят время и деньги жильцов. Администрациям же стоит больше думать о том, чтобы создать разнообразную среду совместно с девелоперами. И тогда бизнес сам придет в такие районы.

Торговые центры как имитация центра города

Как ни странно, современные загородные торговые центры постепенно приходят к той точке, с которой они начинали. Впервые они стали открываться еще до Второй мировой войны в США, когда там начался процесс дезурбанизации. Люди массово выезжали из городов и скупали новые одноэтажные дома за границами старой городской застройки. Этот процесс стал еще интенсивнее после войны — тогда и сформировалась та самая «одноэтажная Америка». Встал вопрос о том, как обслужить всех переехавших. Решение — предоставить переехавшим инфраструктурный объект, куда они смогут сходить и закрыть все потребности разом, потому что это и экономически выгоднее, и просто быстрее. Так возник формат большого загородного торгового центра, который задумывался как имитация центра города. В торговых центрах располагались библиотеки, магазины, кафе, здесь проходили концерты, показы мод и многое другое.

Но постепенно эта система выхолащивалась, и торговые центры превратились в жесткий торговый бизнес. Произошла так называемая «деградация формата». Даже человек, который придумал этот формат, Виктор Грюен, признал, что торговые центры превратились в нечто другое, совсем не то, что он когда-то замышлял. В Россию торговые центры пришли уже деформированными — в виде мест, куда посетители приезжают только за покупками. Но интереснее всего то, что начало происходить с торговыми центрами относительно недавно. Пробки, нежелание тратить время на поездки, развитие онлайн-торговли и другие факторы привели к тому, что рынок торговых центров, существующих только для торговли, стал сильно проседать. В интернете можно найти серии фотографий американских заброшенных моллов, ставших никому не нужными. Больше никто не хочет тратить 30 минут, чтобы купить шарфик — проще примерить его в 3D или заказать на Amazon.

Считается, что именно локдаун приближает кризис офлайн-торговли

В результате сегодня владельцы ТЦ по всему миру вынуждены придумывать, ради чего человеку приезжать к ним. Привлечь посетителей могут только эмоции, впечатления и опыт, который невозможно перевести в онлайн-формат. В торговых центрах снова организуют филармонические концерты, выставки и другие мероприятия. ТЦ сначала превратились в ТРЦ, торгово-развлекательные центры. А сегодня все популярнее становится новый формат — многофункциональные торговые центры.

Гораздо проще забрать продукты у курьера один раз в неделю, чем регулярно спускаться за очередным пакетом молока. Но откуда их везти? Со складов, которые находятся на другом конце города? Тогда доставка займет день, или в лучшем случае — много часов. Поэтому некоторые торговые центры, расположенные в городе, пустующие площади стали использовать под склады и распределительные центры. Пандемия дополнительно подстегнула этот процесс, так как формат онлайн торговли становится все более выгодным и для предпринимателей. Считается, что именно локдаун приближает кризис офлайн-торговли, потому что оказалось, что значительную часть потребностей горожан уже сегодня можно удовлетворить в онлайн-формате.

Администрация и ее отношения с бизнесом

Городские администрации уже пытались регламентировать расположение городских сервисов — в советское время. Тогда разрабатывался и применялся четкий норматив. Например, регламентировалось площадь торговых залов на душу населения или кресел в парикмахерских. Вся социальная сфера планировалась вместе с районом, исходя из того, что в нем будет проживать определенное количество людей. Сегодня такое планирование в ручном режиме не нужно: бизнес часто сам понимает, где ему выгоднее открыться, — и даже быстрее, чем власти города.

Но администрация вполне может помогать и следить за соблюдением всех правил и норм — ведь она может учесть многое. Например, если выдается разрешение на постройку ТЦ в самом центре города, то выживут ли в конкурентной борьбе небольшие магазины? В таких ситуациях город может и должен участвовать, думать не только о том, какое количество денег он заработает, продав тот или иной участок, но и о том, сколько предприятий после этого могут умереть. При этом ТЦ — это не обязательно зло для близлежащих маленьких магазинов. Например, в Париже недалеко от Лувра расположен достаточно большой подземный торговый центр, однако у малого бизнеса в округе тоже все хорошо. Главное — делать каждый шаг с умом. Иногда влияние администрации на бизнес сравнивают с гранитной набережной, а сам бизнес — с рекой. Функция города заключается в том, чтобы аккуратно обустроить берега. Река не должна вытекать и выплескиваться, но также нельзя допустить пересыхания. Важно предотвращать возникновение монополий, четко прописывать понятные для всех механизмы — к кому идти, чтобы открыть магазин, какое количество проверок нужно пройти и так далее. Все это поможет создать комфортную и здоровую среду обитания для предпринимателей и горожан.

Комментарии

0
под именем