Дом в законе: как воспользоваться дачной амнистией, если вы владелец нелегальной постройки

На какой срок продлили амнистию, что по ней можно узаконить и сколько это стоит

Фото №1 - Дом в законе: как воспользоваться дачной амнистией, если вы владелец нелегальной постройки
Коллаж Дарьи Яковенко

Термин «дачная амнистия» впервые появился в российской юридической практике 14 лет назад, когда государство обратило внимание на бездну земельных участков, дач, бань и гаражей, которые существуют де-факто, но никак не оформлены де-юре. Исправить ситуацию в рамках прежних законов было нельзя, поэтому правительство разрубило этот гордиев узел, существенно упростив процедуру регистрации. Планировалось, что послабления будут действовать всего несколько лет, но из-за огромного спроса на них срок неоднократно продлевали. В тонкостях последней дачной амнистии нам помог разобраться помощник директора кадастровой палаты по Новосибирской области Михаил Бокарев.    

Дачная амнистия: что это? 

Как такового понятия дачной амнистии в российском законодательстве нет. В народе такое название получила целая группа законов, объединенных схожей целью — облегчить россиянам регистрацию права собственности на недвижимость, которая по тем или иным причинам оказалась вне правового поля. 

Первой ласточкой в далеком уже 2006 году стал закон N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Тогда в российских дачных обществах царил самый настоящий правовой хаос: сотни тысяч участков, домов, бань и гаражей на них были выделены или построены до вступления в силу Земельного и Градостроительного кодексов страны (это произошло в 2001 и 2004 гг. соответственно). 

Фото №2 - Дом в законе: как воспользоваться дачной амнистией, если вы владелец нелегальной постройки

Авторы закона изначально предполагали, что дачная амнистия завершится в 2009 году. Однако возможность узаконить самовольные постройки без суда у россиян есть до сих пор

Зарегистрировать появившуюся у них еще в советские или в 90-е годы, но так и не поставленную на учет недвижимость по новым правилам люди зачастую не могли. С одной стороны, это мешало гражданам свободно распоряжаться своим имуществом, а с другой — бюджет недополучал налоги. Понимая это, законодатели решили отступить от установленного порядка и упростить регистрацию. 

Изначально предполагалось, что эта мера вводится всего на 3 года, но «переварить» обрушившийся на кадастровые палаты шквал обращений за столь короткий срок оказалось невозможно. Поэтому дачная амнистия в России неоднократно продлевалась и действует до сих пор. Правда, уже не в своем первозданном виде — каждый раз Дума принимала новый закон с поправками к предыдущему. 

Что мы имеем на сегодня? 

Подробный разбор эволюции дачной амнистии вряд ли заинтересует наших читателей, поэтому дальше мы поговорим лишь о том, что она представляет из себя на данный момент. 

Сегодня дачная амнистия распространяется на: 

  • земельные участки, выделенные до 30 октября 2001 года для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного или гаражного строительства. Эта амнистия бессрочная и будет работать до последнего неоформленного надела;

  • бани, сараи, гаражи и прочие объекты, не предусматривающие получение разрешения на строительство. Здесь упрощенный порядок также установлен раз и навсегда;

  • жилые и садовые дома, возведенные на участках для садоводства и ИЖС. «Амнистировать» их можно до 1 марта 2021 года. Правда, не исключено, что после этого процедуру снова продлят, как уже бывало не раз. 

Что амнистировать не получится? 

Как и все законы, дачная амнистия имеет свои строго очерченные рамки, которые в последние годы последовательно сужались. Если говорить о постройках, сегодня воспользоваться этой процедурой могут владельцы жилых или садовых домов, которые стоят на земельных участках, уже находящихся в собственности у граждан и зарегистрированных в ЕГРН. 

До 2019 года амнистия позволяла параллельно легализовать и здание, и землю, но сейчас, если вы арендуете участок или до сих пор его не приватизировали, придется сначала озаботиться этим. В противном случае, согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, постройка будет считаться самовольной, и попытаться узаконить ее можно лишь в судебном порядке, безо всяких гарантий успеха.  

Не менее важным фактором сегодня является и вид разрешенного использования земли, на которой построен дом. В 2019 году в силу вступила новая редакция закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», фактически упразднившая понятие «дачный участок» (все таковые автоматически стали считаться садовыми).

Теперь жилые постройки можно возводить не везде:   

  • на садовом земельном участке можно строить как индивидуальные жилые, так и садовые дома для сезонного проживания, а также хозяйственные объекты и гаражи для личного пользования;

  • на землях, выделенных для огородничества, нельзя возводить вообще никаких капитальных строений — только подсобки для хранения инвентаря; 

  • на участке для индивидуального жилищного строительства может быть возведен дом высотой до 3 этажей (20 метров); 

  • то же самое касается участков для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебных земельных участков), расположенных на землях населенных пунктов. Если же ЛПХ вы ведете на сельскохозяйственной земле, строить там нельзя; 

  • на участках для личного гаражного строительства можно возводить исключительно гаражи.   

Несоответствие фактического использования земельного участка его категории — один из самых сложных случаев для владельцев недвижимости. Зарегистрировать построенный с такими нарушениями дом можно, лишь добившись изменения вида разрешенного использования земли. Но это совсем не простая процедура, которая требует не только согласия муниципальных властей, но и проведения полноценных общественных слушаний. Трудно представить, что такой маховик станут раскручивать в интересах одного человека.  

Фото №3 - Дом в законе: как воспользоваться дачной амнистией, если вы владелец нелегальной постройки

Кадастровый план участка с обозначенными в нем границами сегодня — один из главных документов, позволяющих избежать недоразумений при регистрации недвижимости

Проблемы у владельцев незарегистрированной недвижимости могут возникнуть и при попытке узаконить строение, которое возведено с нарушением необходимых отступов от границ земельного участка. Сейчас речь идет о расстоянии в 3 метра, но в прошлом минимальные отступы регламентировались уставами СНТ, поэтому для старых домов иногда может быть сделано исключение. 

Свои ограничения на оформление недвижимости может накладывать и ее нахождение в одной из нескольких установленных законом зон с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны, санитарные зоны ЛЭП и т.д.). Этот момент нужно обязательно выяснить до возведения или покупки объекта. 

Как узаконить свой дом по амнистии? 

Отправной точкой нового этапа амнистии для жилых и садовых домов (как на садовых земельных участках, так и на землях для ИЖС и ЛПХ) стала отмена в 2018 году необходимости получать разрешение на их строительство. С тех пор для легального возведения индивидуального жилого дома достаточно уведомить местные власти о своих намерениях. На начальном этапе такое уведомление должно содержать только схему расположения строений на участке с их размерами и общими характеристиками. Когда планы будут одобрены, можно приступать к работам. 

По их завершении собственник обязан пригласить на участок кадастрового инженера, который составит технический план объекта. Этот документ, а также еще одно уведомление — на этот раз об окончании строительства — необходимо направить в муниципалитет. Если расхождений между планами и реальностью нет, администрация в течение 7 рабочих дней направит в Росреестр заявление о постановке нового дома на кадастровый учет и регистрации прав (этот момент лучше уточнять у чиновников — в некоторых случаях документы приходится отправлять самостоятельно).   

Фото №4 - Дом в законе: как воспользоваться дачной амнистией, если вы владелец нелегальной постройки

Важно понимать, что уведомительный порядок — не отмена разрешений на строительство, а лишь видоизменение процедуры их получения. Этим ни в коем случае нельзя пренебрегать

В контексте разговора об амнистии важно не только то, что согласовывать новые дома теперь стало несколько проще, но и то, что законодатели пока что разрешили пользоваться тем же самым уведомительным порядком при оформлении недвижимости, строительство которой началось и даже завершилось до принятия этого закона. В срок до 1 марта 2021 года государство согласилось не считать такие дома самостроем, поэтому узаконить их можно без обращения в суд.  

Что с гаражами и хозпостройками? 

Гаражей, бань, беседок и разного рода хозяйственных построек дачная амнистия не касается. Но это не значит, что узаконить их не выйдет. Напротив, для этого не нужно отправлять никаких уведомлений о строительстве. Как и раньше, оформление таких объектов происходит на основании заявления собственника о кадастровом учете и регистрации прав.

К нему необходимо приложить: 

  • правоустанавливающий документ на земельный участок; 

  • технический план, заверенный кадастровым инженером; 

  • декларацию от имени собственника строения. 

Сколько  все это стоит? 

Регистрация объектов на основании дачной амнистии возможна только после того, как владелец недвижимости оплатит государственную пошлину за эту услугу. Она невелика и составляет всего 350 рублей. Однако это не значит, что вам не придется нести дополнительных расходов. 

Отдельно нужно будет оплатить услуги кадастрового инженера, который проведет кадастровые работы и составит технический план постройки. Стоимость услуг таких специалистов в разных регионах России колеблется и сильно зависит от объема работ, но обычно составляет не менее 10-15 тысяч рублей. 

Редакция журнала благодарит за помощь в подготовке материала помощника директора кадастровой палаты по Новосибирской области Михаила Бокарева

Комментарии

0
под именем