Инфляция и недвижимость: статистика за 30 лет

Как в это время менялись цены на квартиры и спасет ли недвижимость ваши деньги в кризис

Коллаж Дарьи Яковенко
Коллаж Дарьи Яковенко

Одна из  основных и непростых задач кризисного времени — сохранить свои накопления. В том, что экономику ждет как минимум рецессия, а скорее всего, кризис, не сомневаются даже оптимисты. В такой ситуации вполне понятно желание людей сохранить отложенное, и один из самых популярных способов для этого — инвестиции в недвижимость. В своей авторской колонке аналитик Сергей Николаев проследил за этим рынком с самого его зарождения и дал несколько советов тем, кто собирается вложиться в стройку.

Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Желание россиян сохранить сбережения, инвестируя в жилье, вполне понятно. При прочих равных условиях оно не сможет упасть в ноль, как в случае с инвестированием в другие инструменты. Такое решение поддерживается и тем, что квартира была и остается главным материальным активом подавляющего большинства жителей Новосибирска, да и граждан РФ в целом. 

Для этой публикации я проанализировал динамику цен на недвижимость в кризисы 1998, 2008, 2016 годов. Все графики построены на базе официальной статистики и собственного мониторинга цен на новостройки за 30 лет. Если брать абсолютные цифры, то цена на новостройки выросла за это время в 25 раз, но без привязки к инфляции это бессмысленная арифметика.

Из графика видно, что на продолжительном отрезке цена на недвижимость опережает инфляцию в 1,5 раза. Во время кризисов инфляция выше, людям не до покупки квартир, но в целом недвижимость не падает в цене.

Однако этот график — только одна сторона медали. Квартира, купленная для получения прибыли, приносит и доход от аренды. В среднем по Новосибирску, за вычетом квартплаты и 10% от оборота на ремонт, это 6-8% в год. Для следующего графика я взял 6%.

Второй график полнее отражает инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, доходы от аренды добавлены с третьего года, когда вводятся все новостройки, кроме проблемных.

Именно поэтому во всех опросах ВЦИОМ недвижимость занимает высокие позиции как надежный способ вложения денег. Конечно, успешные игроки на фондовом рынке заработали за это время больше, но кто-то потерял на бирже все, и август 1998 года тому примером.

Цены на новостройки растут в последние 27 месяцев. Рост продолжается и сейчас, рынок сместился в сторону готового жилья и новостроек в высокой стадии готовности. Через 3-4 месяца цены остановятся и, возможно даже будет откат. Поэтому для тех, кто хочет вложить деньги на год- полтора рынок недвижимости не лучший вариант. 

Те же, кто хочет купить на минимуме, могут рискнуть, но и продавцы сейчас тоже не дремлют и снимают интересные варианты с продаж, рассчитывая на восстановление цен в будущем. Вообще, рынок трудно предсказуем на ближайшую перспективу, но если нужно сохранить деньги, то недвижимость — надежный вариант. 

Чем нынешняя ситуация отличается от 2016 года?

Принципиальных отличий два:

  1. К концу 2016-го рынок новостроек был перенасыщен, застройщики имели не проданные квартиры в 137 сданных объектах. Сегодня же в строящихся домах продано 37,5 тысяч квартир, а число нереализованных, наоборот, минимальное за последние 5 лет. 

2 В 2015–2016 годах застройщики рисковали деньгами дольщиков и собственной репутацией, а сегодня перед началом строительства они должны вложить 15% собственных средств, поэтому тоже несут риски в случае неудачи. 

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры в новостройке 

Главное — надежность застройщика. При проектном финансировании через счета эскроу, если стройка встанет, дольщик гарантированно получит вложенные деньги. Но не сразу и не факт, что на них можно будет купить квартиру такой же площади. Поэтому слишком низкие цены или большие скидки — повод задуматься, стоит ли иметь дело с этой компанией. Тем более, что на новую систему финансирования объектов перешли еще далеко не все. 

У меня есть собственный рейтинг застройщиков, который публикуется с 2012 года. Коэффициент достоверности прогноза — 93%

Это усеченная версия рейтинга, полная доступна по ссылке.

«Строительный трест №43»  в рейтинге с марта 2020 года в связи со сменой собственника: застройщика купила группа компаний известного банкира Игоря Кима.  

Следующее: несмотря на переход застройщиков на новую систему продаж, число проблемных домов продолжает расти: в конце прошлого года их количество приблизилось к 100. 

Поэтому хочу особо предостеречь думающих о покупке читателей: вкладываясь в новостройку, не попадите в долгострой. Перед заключением договора хорошо оцените состояние и перспективы строительной компании. Мой рейтинг поможет в этом, но он — всего лишь один из инструментов выбора. 

Комментарии

3
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Не учтено, что купленная новостройка со временем переходит в разряд вторички, морально устаревающей в сравнении с более новыми новостройками. "Новостройки" первой половины 2010х уже сейчас выглядят ветхими и устаревшими. Цифра чистой доходности от аренды 6-8% завышена, не учтён простой, риск форс-мажоров, оплата риэлтора. Реальная цифра в районе 5%.
  • Сергей Николаев, о великий заклинатель роста цен на недвижимость в Новосибирске, не затруднит ли Вас сделать сравнение текущей ситуации с кризисом 2008/2009 ?