Ипотека-2020: «чумачечая» весна

Чем можно по-настоящему помочь российским ипотечникам

Коллаж Дарьи Яковенко

Ипотечный рынок в России на 1 февраля 2020 года составлял 7,5 триллионов рублей. Общее число заемщиков по стране аналитики оценивают примерно в 3,5 миллиона человек. И большая их часть — обыкновенные наемные сотрудники, которые в кризис легко могут потерять доход. Неудивительно, что в первые же недели самоизоляции правительство приняло закон об ипотечных каникулах. Но даже перед лицом глобальной рецессии кредиторы не слишком охотно идут навстречу своим должникам. Журнал N1 попросил экс-управляющего несколькими банками Василия Ожередова поразмышлять, какая помощь на самом деле сегодня нужна российским заемщикам.   

Кредит как социальная проблема

В Новосибирской области, по данным окружного управления ЦБ, только за три последних года банки выдали гражданам на приобретение жилья 185 миллиардов. Делим грубо эту сумму на среднюю ипотеку в 2 миллиона рублей и получаем 92,5 тысячи заемщиков. Умножаем это число на 4 (средний размер семьи) и получаем 370 тысяч. Это количество жителей Новосибирской области и членов их семей, которые только за три последних года стали счастливыми обладателями ипотечных кредитов. 

Если говорить о стране в целом, то через два-три года российские заемщики будут платить банкам примерно один триллион рублей процентов в год. Это те деньги, которые могли стимулировать их потребительский спрос, быть потрачены на здоровье и образование детей, досуг с семьей и отдых.

Бурные темпы выдачи ипотечных кредитов в последние три года находились в явном диссонансе с состоянием без всякого вируса чахлеющей российской экономики и снижающимися седьмой год подряд доходами населения. Для определения такого явления в предыдущих материалах, подготовленных почти полтора года назад, я использовал выражение «ипотечный запой». Один зарубежный экономист, Стивен Д. Кинг, назвал это по-другому: «Наркотик политического регулирования экономической активности».

Не поколебал мое мнение и рост выдачи ипотеки по стране в марте 2020 года на 25%. Равно как и грядущие планы выдачи 250 тысяч кредитов на 900 миллиардов рублей до 20 ноября под 6,5% годовых. Уже в конце 2018 года было ясно, что ипотека «рванет». Рванет в очередной кризис. 

И вот он пришел: глобальный, скорый и жесткий. Жестче, чем в 1998, 2006, 2008-2009, 2014 годах. Во время предыдущего обвала просрочка по платежам к 2016 году выросла на 60% и составила 2,34%. Брать новые жилищные займы люди тоже не спешили: по оценкам местных аналитиков, на рынок Новосибирска в те времена «вывалилось» примерно 40 тысяч построенных, но так и не проданных квартир.

По данным РБК, после кризиса 2009 года просрочка по ипотеке в 2010 году доходила до 7,1%. Сейчас Moody’s считает, что реструктуризации будут подвергнуты 25% кредитов. А в секторе МСП на налоговые каникулы уйдут 50% предприятий.

По мировой статистике, запаса прочности на 1 месяц простоя хватает только у 30% от общего числа малых предприятий, на 2 месяца — у 30% из этой трети, ну а третий месяц карантина не переживут еще 70% уцелевших

По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», ипотечная просрочка свыше 3-х месяцев по итогам 2019 года составила 77 миллиардов рублей, а общая доля просроченных жилищных кредитов в совокупном кредитном портфеле сейчас составляет 1,4%. Еще до кризиса 22 тысячи квартир были выставлены банками на продажу. Конечно, это не сравнить с 3,5 миллионами ипотечников в США, вышедших на просрочку в 2006 году, но все же цифра серьезная.

По статистике на конец мая 2018 года, 65,9 тысячи ипотечников у нас в стране уже тогда стали банкротами. А по последним цифрам 2020 года 25% от всех банковских должников работает в сфере услуг, которая сейчас накрылась медным тазом. То есть, следует ожидать резкого роста просрочки, и это расплата за нашу сервисную экономику и сокращение реального сектора.

Ипотека уже давно стала в нашей стране социальным явлением, хотя ни государство, ни ведущие социологи этого до поры до времени не замечают. Пока не появились откуда-то 200 тысяч обманутых дольщиков, строительной реформы с проектным финансированием тоже не было. Каждая ошибка в отношении такой огромной группы может вызвать бурю социальных и политических последствий. 

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина 10 апреля заявила в интервью, что с 21 марта только в системно значимые банки поступило 23 тысячи заявлений о реструктуризации ипотеки, но удовлетворено лишь 2,5 тысячи из них, то есть около 10%

При таком подходе эта страта в любую минуту может политизироваться и «пыхнуть». Ведь чем больше в стране ипотечников, тем больше среди них людей с нестабильными доходами, которые в кризис теряют их значительно чаще, чем высокооплачиваемые работники. Как показал опрос торгово-промышленной палаты, работы в ближайшее время лишатся более 8,6 миллиона человек.

Меры спасения

Что происходит в кризис? Сценарий от раза к разу до тошноты один и тот же: предприятия закрываются, люди теряют работу, продажи квартир падают, недвижимость резко обесценивается, банки объявляют строительную отрасль токсичной и перестают кредитовать застройщиков и граждан. Затем на рынок вываливается жилье ипотечников, на которое обратили взыскание, и цены на квартиры падают еще ниже. Правительство старается спасти отрасль, но почему-то всегда удается вытащить только самых пронырливых, приближенных к помогающим.

Не будем делать прогнозов о ценах на недвижимость, векторах строительного рынка, который пока сильно взбаламучен, «рекламных» возможностях оформить ипотеку дистанционно. Речь о другом — о людях, у которых уже сейчас на плечах семья с детьми и долг за квартиру, фактически принадлежащую банку. А таких у нас в стране более 4 миллионов человек, с семьями — более 15 миллионов. Чем им можно сегодня помочь?

Одних только ипотечных каникул сейчас явно недостаточно. В процесс помощи должны быть вовлечены и государство, и местные власти, и работодатели, и вообще все, кто причастен к этому рынку: банки, страховщики, застройщики, СМИ

Очень хорошо, что правительство объявило о поддержке граждан, потерявших работу, и особенно важно — о намерении стимулировании тех работодателей, которые примут в штат уволенных. Эта мера позарез нужна ипотечным заемщикам, и ее надо очень быстро разворачивать в масштабах всей страны. Но пойдет ли дело дальше заявлений?

Рискам банкротства сегодня подвержены более 28% компаний, в наиболее сложном положении находятся предприятия из сферы недвижимости и строительства. По опросам Центра стратегических разработок (данные РБК) двухнедельной давности, при объявлении апреля нерабочим почти 30% компаний заставили своих сотрудников взять отпуск за свой счет, почти половина (49%) перевели штат на неполный рабочий день с сокращением заработной платы, свыше 20% компаний сократили зарплату, не изменяя продолжительности рабочего дня, каждое пятое предприятие перевело персонал на дистанционный режим с понижением зарплаты, увольнение начали 16% компаний.

В таких условиях государство обязано принять меры, защищающие трудовые права работников, которые выплачивают ипотеку. 

1. Внести в Трудовой кодекс запрет в течение 2020 и 2021 годов увольнять сотрудников, у которых есть ипотека. В последующем отнести ипотечников к льготной категории работников при увольнении из-за сокращения штата.

В кризис 2009 года только один губернатор в России — Аман Тулеев — публично пообещал работодателям поступить с ними также, если они уволят ипотечника. На Кузбассе это подействовало. Если сейчас его примеру последуют другие главы регионов, трагедий в семьях будет меньше.

Всем губернаторам и мэрам следует обратиться к работодателям с призывом об отказе от увольнения в кризис своих работников, выплачивающих ипотеку. Некоторым призыва губернатора будет мало, но среди местных депутатов тоже есть крупные работодатели, для которых это совсем не пустой звук.

2. В стране уже есть программы профессионального обучения лиц предпенсионного возраста и молодых матерей с детьми до 7 лет. Их надо срочно распространить на ипотечных заемщиков, потерявших работу.

Сами региональные службы занятости следует ориентировать на разработку дополнительных программ и концентрацию усилий на этой категории безработных, чтобы ипотечники как можно быстрее вновь начинали работать.

3. Освободить от налогообложения банки и самих заемщиков при прощении банком одного или нескольких просроченных платежей (например, сроком до 3 месяцев).

Когда-то в  Российской империи первые городские частные банки создавались «для развития коммерции» и для выполнения благотворительной функции, чтобы избавить население от грабежа местных ростовщиков-кровопийцев, в роли которых сейчас выступают ломбарды, микрофинансовые организации, «ссуды под залог всего» и всякие подпольные «конторы». Банки в то далекое время не стеснялись открыто помогать людям, которые погрязли в долгах и попали в тяжелую финансовую безнадегу.

Пусть сегодня банки, которые кичатся своими историческими корнями, на деле вспомнят об этих традициях российского гуманизма и от помощи «бедным» футболистам и хоккеистам перейдут к реальной помощи своим ипотечникам, потерявшим работу. Статью 415 ГК РФ — «Прощение долга» —  ведь никто не отменял. Любому банку под силу «простить» заемщику два-три месячных платежа, пока человек восстанавливается после болезни или ищет работу. Не сомневаюсь, если бы президент страны поддержал эту инициативу, многие из российских госбанков с «удовольствием» бы в этом поучаствовали.

4. При реструктуризации кредита банки должны вести себя честно и не зарабатывать на чужом горе: не накручивать скрытых комиссий за «рассмотрение» заявок, не пересматривать структуру платежей в пользу процентов.

И самое главное — не увеличивать процентную ставку, когда у заемщика нет денег на страховку. Мы ведь знаем, что риски утраты недвижимости для них крайне малы. Банкам нужно перестать нагибать своих заемщиков и загонять их в свои страховые компании, которые берут более высокие комиссии, чем другие.

Мы же знаем, в чем смысл «аккредитации» страховых компаний — дать им «возможность» поделиться комиссиями с банком или его топ-менеджерами. Пора разрешить заемщику самостоятельно выбирать страховую компанию — ту, которая предложит лучшие и более дешевые условия.

На период кризиса банк вообще может не увеличивать процентную ставку после реструктуризации, если заемщик не страхует предмет залога и свою жизнь. Ипотечной квартиры для обеспечения кредита вполне достаточно.

Банки могут значительно удешевить ипотечный кредит за счет предоставления заемщику права выбора способа погашения — дифференцированного или аннуитетного.

Если мы возьмем для примера средний кредит на покупку в 2,33 миллиона рублей на 15 лет под 10% годовых, то разница между этими способами составит примерно еще один материнский капитал — 419 790 рублей

Дифференцированный способ платежей дешевле для заемщика, именно поэтому примерно с 2010 года дифференцированные платежи стали исчезать из практики банков. И причиной тому я считаю обыкновенное жлобство. Но Банк России — финансовый омбудсмен — и антимонопольные органы на эту практику, противоречащую основным началам гражданского законодательства — равенству сторон, закрывают глаза.

5. Крупные банки, заявившие о создании своих «экосистем», могут помочь уволенным заемщикам, запустив сервисы поиска работы в предприятиях, которые обслуживаются в этом же банке.

Сам банк, в свою очередь, может предусмотреть для бизнес-клиентов, определенные бонусы за трудоустройство уволенных ипотечников. Вот это будет настоящая экосистема, которая помогает всем звеньям, а не направлена только на получение комиссий за счет дополнительных сервисов  внутри одного банка.

6. Размер страховых взносов (премий) по ипотечным кредитам вполне может быть сокращен в два раза.

Страхование титула, жилого помещения заемщика не относятся к видам страхования с повышенным риском, поэтому страховые компании вполне могут поделиться своими комиссиями с заемщиками. В 2018 году страховщики получили 1,479 триллиона рублей страховых премий. Размер страховки по ипотечному кредиту составляет в среднем 1-1,5% от суммы кредита, это где-то 75-113 миллиардов в год от 7,55 триллионов сегодняшнего ипотечного портфеля.

Если это предложение вызовет протест со стороны страхового сообщества, я бы напомнил ему про 43 миллиарда рублей, уплаченных застройщиками, которые при бездействии ЦБ «стырили» всего несколько страховых компаний,  выплатив обманутым дольщикам только 1 миллиард рублей — всего-то  2,3% от этой огромной суммы.

СК «Респект» застраховала 1 миллион дольщиков, собрав за два года со строителей 11,5 миллиардов рублей. 86 новосибирских компаний работали с «Респектом». И где теперь деньги, которые застройщики включили в цену квадрата, проданного ипотечникам? У его перестраховщика в Доминиканской Республике?

7. Было бы справедливо, если бы банками начислялись проценты по эскроу-счетам в случае нарушения застройщиком срока сдачи дома.

Новым законом № 98-ФЗ от 31.03.2020 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» застройщики жилья до конца года освобождены от штрафных санкций, связанных с задержкой в сдаче дома.

Мера, на мой взгляд, спорная. Опять строительные чиновники дают оттянуть неминуемый финал «зомби-застройщикам», которые продолжают собирать деньги по старому 214-ФЗ. Было бы правильно, чтобы на этот же период в качестве компенсации за несвоевременную сдачу жилья гражданам тоже начислялись бы проценты по эскроу-счетам.  Законопроект об этом был внесен депутатами Госдумы, но где-то по дороге потерялся, а надо бы его побыстрее принять. 

8. Необходимо наконец-то запретить банкам при обращении взыскания на предмет ипотеки требовать с должника какое-нибудь иное имущество в погашение оставшегося долга.

В период ипотечного кризиса в Америке 3,5 миллиона заемщиков положили ключи от квартир в свои почтовые ящики. На этом их ипотечная история закончилась. А по нашему законодательству все круги ада для ипотечника только впереди: обращение взыскания, суды, адвокаты, приставы, выселение, слезы, деньги.

Но главное — если денег от продажи квартиры недостаточно, наш ипотечник отвечает за кредит другим своим имуществом. И вот тут мы видим отличие российского законодательства от всего остального мира. После 20 лет работы в банках я так и не понял: если квартиру оценил сам банк, гражданин заплатил 20% от ее стоимости при покупке, платил банку несколько лет, при этом была немаленькая инфляция, почему же при продаже квартиры денег не хватает, чтобы закрыть долг? А почему в Америке и в странах Европы банки не имеют права требовать с заемщика еще денег?

Почему все риски обесценивания квартиры вешаются на нашего бедного ипотечника, а не на банковских супер-аналитиков? Почему банки не страхуют за свой счет риски обесценивания недвижимости в кризис? Я конечно утрирую ситуацию и ответ для меня ясен: впереди ипотечного долга стоит неполученный доход (проценты и неустойка), а потом уже основной долг. Поскольку заемщик спорить с банком не может, невыгодное условие вносится в договор. Но эту практику уже давно пора запретить.

А еще в качестве антикризисной меры предлагаю на законодательном уровне ввести мораторий на выселение заемщика и его семьи из заложенной квартиры в течение года после решения суда

А также освободить ипотечников от уплаты 7% исполнительского сбора, предусмотренного при обращении взыскания на заложенную квартиру. Он не просто большой, он грабительский. Да, его можно уменьшить вполовину по решению суда, если суд сочтет это возможным. А если не сочтет? 

И последнее: о психологической поддержке ипотечных заемщиков, попавших в тяжелое финансовое положение. Это большой отдельный разговор и очень серьезная социальная проблема. Государству уже давно пора на нее реагировать, хотя бы поощряя создание в стране благотворительных фондов по оказанию психологической помощи ипотечным заемщикам, которым стало невыносимо тяжело справляться со свалившимися на них бедами.

Не надо давать им денег — надо помочь преодолеть неуверенность в своих силах, при необходимости оказать юридическую помощь, где-то помочь с трудоустройством, с  неотложным лечением. Кто должен быть заинтересован в работе таких фондов? Да в первую очередь тот, кто работает на этом рынке — банки, страховые компании, крупные и ответственные застройщики, их профессиональные ассоциации и СРО. В общем, те, кто по справедливости должен нести ответственность за агрессивный маркетинг в отношении наших доверчивых и не всегда грамотных граждан, ну очень желающих иметь собственную крышу над головой.

P.S. Уже после выхода колонки в центральных СМИ появилась информация о том, что Банк России готовит новую концепцию ипотечного страхования. По ней банки будут страховать имущество (пожар, взрыв, затопление, хищение), жизнь и здоровье (смерть, инвалидность, длительную потеряю здоровья) заемщика за свой счет. Прямо или косвенно возложить компенсацию этих расходов на людей банки не смогут.

Страховку по ипотечному кредиту я всегда считал 13-м платежом в году и считал, что ее реально можно уполовинить. Но я был  просто ошарашен размером этих комиссий, приведенных Банком России — 60 миллиардов рублей в год! Это растущая с каждой новой ипотекой сумма, которая шла в банковский карман от ипотечников! И фактически это еще 0,3-0,5%  плюсом к ипотечной ставке.

Правда, ожидается, что «коварные» банки попытаются компенсировать свои затраты, подняв ставку по кредиту на 0,6-0,7%. Но это будут уже новые кредиты. Вот ведь, оказывается, что при отсутствии страховки, на 1-1,5%, как сейчас, можно ставку и не поднимать. А в случае повышения руководителям крупнейших банков придется поглядеть в глаза президенту.

Если это решение будет принято, мы увидим, что неожиданным образом стоимость страховки для банков сократится в два раза по сравнению со страхованием ипотечных рисков непосредственно заемщиками, что будет отражать настоящую рыночную цену ипотечных рисков. И страховые компании, прямо скажем, окажутся в неловком положении перед гражданами, которые платили им сильно завышенные страховые суммы.

Что еще выиграют ипотечники от такого неожиданного подарка? Очень многое: заемщикам или их наследникам не надо будет обивать пороги страховых компаний, которые сейчас пытаются найти сто причин, чтобы не выплачивать возмещение. Если страхователем и выгодополучателем будет банк, страховщики будут платить как миленькие, а ипотечник будет избавлен от этой канители.

Ура, товарищи ипотечные заемщики! Горячо поддержим инициативу Банка России!

Василий Ожередов

Василий Ожередов

Управляющий новосибирским филиалом банка «Глобэкс» в 2006–2014 гг.

Колумнист

Комментарии

1
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • огромное спасибо за полезный материал!