Как не стать обманутым дольщиком? Исследование PRM.RU

Покупка квартиры на этапе строительства дома позволяет существенно сэкономить. Однако для покупателей есть риск связаться с недобросовестным или ненадежным застройщиком и оказаться у разбитого корыта — вложить деньги и остаться без жилья. Как получить заветные метры и не пополнить ряды обманутых дольщиков — читайте в материале PRM.RU.

Как не стать обманутым дольщиком? Фото PRM.RU

По оценке Алексея Агафонова, ведущего специалиста по продажам ООО «Пан Сити Групп», число ненадежных компаний-застройщиков на рынке Перми сейчас составляет 5%. Выбирая компанию, специалист рекомендует в первую очередь внимательно изучить ее деловую репутацию — выяснить, что строил данный застройщик в нашем городе, как построил, в срок или нет, есть ли сейчас объекты в стадии строительства, либо это первый проект. Можно обратиться на сайт 17 Арбитражного суда — если застройщик хотя бы раз был привлечен в качестве ответчика либо заявлял на кого-то, данное дело — будет полностью доступно для просмотра.

Алексей Агафонов:

— Естественно необходимо ознакомиться с перечнем документов по объекту, который застройщик предлагает каждому будущему покупателю квартир. Особое внимание обратите на проектную декларацию — в ней обозначены сроки ввода в эксплуатацию, технические характеристики объекта (сколько этажей и квартир будет в доме, с черновой отделкой или «под ключ»). Второй важный документ — разрешение на строительство, выданное администрацией города Перми. В нем также должны быть указаны характеристики самого дома (сколько квартир, какая площадь, срок начала строительства, планируемый срок ввода в эксплуатацию) и земельного участка. Он может быть в собственности у застройщика, в долгосрочной аренде, либо участок предоставлен на этап строительства. В Росреестре можно получить справку, находится ли этот участок под каким-то обременением — возможно, он уже заложен. Кроме того, необходимо запросить учредительные документы — посмотреть, кто является учредителем застройщика, какой у него уставной капитал, какие гарантии он дополнительно может предоставить в случае форс-мажорных обстоятельств. Конечно, простому человеку, который никогда не сталкивался с приобретением квартир на этапе строительства, самому оценить застройщика сложно. Для него все эти документы — «темный лес». Если есть возможность, лучше обратиться в надежные агентства недвижимости, риэлторские или юридические компании.


Как не стать обманутым дольщиком? Фото PRM.RU

Наталья Юркина, руководитель центра продаж новостроек АН «Перспектива» считает, что простого рецепта в выборе надежного застройщика не существует.

Наталья Юркина:

— Когда человек придет к застройщику, тот скажет, что у него все хорошо — объективную картину рынка покупатель не увидит. Еще один источник, к которому часто обращаются, Интернет, блоги, форумы — это большое скопище информации, как правильной, так и неправильной. Когда человек находится вне рынка, разобраться в ней он не может. Поэтому и возникают ситуации, когда люди вкладывают не туда, куда нужно. Даже специлистам рынка разобраться в том, насколько новый застройщик обладает платежеспособностью, доведет ли он объект до конца — сложно. Рейтингам застройщиков на основании различных показателей доверять тоже не всегда можно, потому что рынок меняется очень живо. Если человек хочет быть более уверенным, ему нужно получить информацию о ситуации на рынке из разных источников — не только из Интернета, от самого застройщика, но и от экспертов. Они знакомы с компаниями не только по названиям, но и с людьми, которые за этими застройщиком стоят. В этом случае больше шансов, что выбор будет правильным, но 100%-ой гарантии нет. Очень многие клиенты ждут от агентств недвижимости гарантий, что застройщик достроит дом. Гарантий ни одно агентство дать не может, оно дает знание рынка, возможность разобраться — кто есть кто, кто более надежный, кто менее надежный, взвесить риски. Гарантии может дать только страховая компания, где можно застраховать всю сделку. Однако риски в новостройке есть всегда и везде— к известному застройщику вы приходите, или к тому, кто начинает первый проект.

Еще один важный момент, помимо выбора застройщика — оформление участия в долевом строительстве.

Существуют 4 законных способа привлечения средств для строительства дома: договоры участия в долевом строительстве, жилищные сертификаты, жилищно-накопительные и жилищно-строительные кооперативы.

Алексей Агафонов:

— У каждой формы договора есть свои плюсы и минусы. Повсеместно считается, что самый надежный — это договор долевого участия. Только он регистриуется в Росреестре. Это обезопасит будущего покупателя от двойных продаж, но не от затягивания сроков. Также очень распростренной формой приобретения является договор паенакопления — через ЖСК. Он не подлежит госрегистрации — учет проданных квартир ведется непосредственно в самой организации. Третьего лица, контролирующего эти квартиры — нет. Риски здесь уже гораздо выше, чем в первом случае. И если вы в самой компании не очень уверены — конечно, риски возрастают в разы. Вексельные схемы — достаточно распространенные, но они более туманны, на мой взгляд, застройщику в этом случае гораздо проще уйти от ответственности.


Как не стать обманутым дольщиком? Фото PRM.RU

Законный договор долевого строительства должен содержать описание конкретной квартиры (адрес, расположение в доме, площадь, количество комнат), срок передачи застройщиком, цену договора, срок и порядок оплаты, гарантийный срок.

В инспекции Госстройнадзора Пермского края подчеркивают — оплата цены договора должна производиться только после его государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированнного права собственности. Если застройщик обанкротится и на объект недвижимости начнут претендовать кредиторы, доказать свое право собственности в суде на квартиру, если договор не прошел Госрегистрацию, будет проблематично.

Не отдавайте деньги, если:

  • застройщик физлицо или индивидуальный предприниматель,
  • застройщик требует оплаты до регистрации договора или вообще не хочет регистрировать договор,
  • вам предлагают подписать другую форму договора — договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, купли-продажи векселя, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объект недвижимости.

Алексей Агафонов:

— Как правило, застройщики вынуждены начинать строительство объекта с привлечением ипотечных средств банков. Это чревато просрочками по строительству или банкротством. В случае банкротства начинает формироваться очередь кредиторов — в иерархии сначала идут госорганы, потом банки, до конечного дольщика очередь доходит в последнюю очередь. В такой ситуации необходимо объединиться в группу и оспаривать права на будущий объект недвижимости, обратиться в прокуратуру с исковым заявлением. Это повлечет наложение на какой-то период времени ареста на имущество и невозможность совершения операций по этому объекту до выяснения всех причин. Варианты развития ситуации возможны разные. Самый лучший для дольщиков — задержка ввода в эксплуатацию с доведением объекта до логического завершения и получением своей квартиры Возврат уже вложенных средств — это в любом случае потеря денег, они обесцениваются за период строительства. Третий вариант, когда дольщикам за свой счет приходится достраивать объект — брать кредит через Пермское агенство по ипотечному жилищному кредитованию на завершение строительства.

Для справки:

В Пермском крае в производстве находятся 9 уголовных дел по обманутым дольщикам в отношении ООО «Уральское инвестиционное агентство» (Островского, 52), ООО «Транк» (Щербакова, 43), фонд «Патриоты» (Ушакова, 22), ООО «ПСК «Бриз» (п. Ферма, ул. Некрасова, 22), ООО «Камстройсервис» (Островского, 30), ЗАО «Каскад-Строй» (Хохрякова, 2), ИК «ГородСтрой» (Ким, 14, Автозаводская, 11), ЗАО «БПСО» (Березники, Пятилетки, 116), «21 век» (Подлесная, 49). Количество потерпевших — около 1000 человек.

В рамках краевой программы «Обманутые дольщики» ведется работа по объектам: ул. Адмирала Ушакова, 21, Екатерининской 175, Давыдова 11, Островского 30, Щербакова 43, Хохрякова 15, шоссе Космонавтов 330В.

В рейтинг добросовестных застройщиков агентства СВОИ, опубликованный в 2011 году, вошли, в том числе ПЗСП, Камская долина, Сатурн-Р, Трест № 14, УралСервис-2000, СтройПанельКомплект, ПермГлавСнаб, Австром, PAN City Group.

Комментарии

0
под именем