«Клянусь любить … до последней запятой»: как защитить недвижимость с помощью брачного договора

Что можно, а что нельзя прописать в таком документе и как его правильно оформить

Фото
Коллаж Дарьи Яковенко

Несмотря на очевидные плюсы института брака, есть у него, к сожалению, и один существенный минус — современные супружеские союзы часто распадаются. По статистике, в России разводом заканчивают от половины до ⅔  всех семей. Одна из самых острых проблем в этот момент — раздел совместно нажитого имущества, и особенно — недвижимости. На западе острые углы давно принято сглаживать заключением брачных контрактов, у нас же они столь широкого распространения не получили. Тем не менее, такая возможность есть, и для тех, кто готов ею воспользоваться, мы вместе с юристом проанализировали, как защитить свое недвижимое имущество от превратностей любви.

«В горе и в радости»: что такое брачный договор 

Заглянув в историю, можно узнать, что практика брачных соглашений существовала еще во времена Древних Греции и Рима. А вот позже, с появлением и развитием феодализма, договоры между супругами на время были забыты. Согласно общему праву, в средневековье именно мужчина считался единоличным владельцем всей семейной недвижимости, даже если до свадьбы она принадлежала его невесте.  

Практику брачных соглашений вновь вспомнили в Новое время и с тех пор уже не забывали, но преимущественно на Западе. 

В нашей стране позапрошлый год, по данным Росстата, поставил антирекорд по числу зарегистрированных браков за два последних десятилетия. По мнению адвоката Адвокатской палаты Новосибирской области Полины Ефимовой, это вызвано тем, что сегодня многие опасаются брака именно из-за нежелания брать на себя дополнительную имущественную и правовую ответственность. Однако прогрессивная и юридически подкованная часть россиян уже поняла, что вступать в официальный брак удобнее и безопаснее именно с договором. 

«Делают это, в основном, уже состоятельные люди — те, у кого нажито определенное имущество и кому есть что терять. А вот, к примеру, двое вчерашних выпускников вузов, которые решили пожениться, наверняка даже не подумают о брачном договоре. Зачастую им нечего там писать. Да и в представлении многих наших соотечественников подобные контракты разрушают романтический ореол отношений, внося в них расчет», — рассказала Полина Ефимова.

Так чем же является этот самый брачный контракт? Выражаясь сухим языком юриспруденции, он представляет собой соглашение лиц, планирующих или уже вступивших в брак, которое направлено на определение имущественных прав и обязанностей каждого из супругов и в браке, и после его расторжения. Брачные договоры регулируются 8 главой Семейного кодекса РФ, а так как это двусторонние соглашения, то к ним применяются еще правила главы 9 «Сделки» Гражданского кодекса РФ.

Типовой формы брачного договора не существует. По российскому законодательству, брачный контракт должен быть обязательно нотариально заверен и заключен в любое время до развода. Кроме того, этот договор наделен высокой доказательственной силой — его очень трудно оспорить обеим сторонам. Изменить договор без суда можно только по взаимной договоренности. Поэтому перед подписанием брачного контракта нотариус обязан разъяснить супругам их права и обязанности, значение и смысл документа, а также предупредить о правовых последствиях его заключения.

Юридически заверенные договоры между супругами не могут утверждать или регулировать морально-этические вопросы и бытовые нюансы взаимоотношений, вроде «всегда горячего супа» со стороны жены или «влюбленных глаз» мужа. Не сработает в России и условие о потере супругом права на имущество в случае неверности. Закон (п. 3 ст. 42 Семейного кодекса) запрещает указывать такое в договоре. Поэтому мотивация их заключения зиждется на материальных вещах, чаще всего — на разнице в благосостоянии вступающих в брак людей. 

Согласно российским законам, все имущество, которое жених или невеста приобрели до заключения официального союза, продолжает являться их личной собственностью и после получения свидетельства о браке. А вот совместно нажитое имущество автоматически становится общей собственностью и после развода делится поровну. Если же один из разводящихся супругов не хочет отдавать бывшей «половинке», например, часть квартиры, они как раз и могут заключить брачное соглашение. 

«В богатстве и в бедности»: недвижимость в брачном договоре  

По статистике, именно недвижимость становится одним из главных камней преткновения, на которые наталкивается в своем плавании семейная лодка. Поэтому в договоре этому виду имущества нужно уделить самое пристальное внимание и на берегу закрепить, какие его доли кому из супругов принадлежат. Причем это касается не только уже приобретенной, но и планируемой к покупке недвижимости.

Чаще всего новые квартиры в нашей стране покупают как раз семейные пары, причем зачастую в ипотеку. Вместе с тем, семейные «ипотечники» являются для банков группой риска. Как пояснила адвокат Полина Ефимова, в случае развода бремя выплат ложится на обоих супругов, если они были созаемщиками. Но только юридически. На практике ответственность за выплату долга, как правило, чувствует лишь тот, кто остался жить в этой квартире.  

Однако все вышесказанное касается только негативного сценария. Если же брак оказался счастливым, то договор как раз поможет молодоженам получить одобрение на крупный заем под недвижимость. Банк в таком случае рассматривает материальное состояние обоих супругов и суммирует их возможности, поэтому риски для него снижаются. Нередко сами банки требуют от семьи заключить такой контракт, составленный по шаблону кредитора.

Если на момент заключения брака супруги выплачивают ипотеку, то в брачном договоре стоит указать, кому будет принадлежать недвижимость в случае развода и кому из супругов придется выплачивать оставшиеся доли. Иными словами, чтобы исключить споры по очевидным вопросам, при покупке квартиры в контракте нужно обязательно отметить, кем она куплена и чьей собственностью является.

К слову, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, не может быть разделена. Верховный Суд РФ постановил, что эта субсидия не считается совместно нажитым имуществом, поэтому передел долей согласно объему внесенных супругами средств или на любых других условиях невозможен. По умолчанию все члены семьи (родители и дети) в такой ситуации обладают равными долями квартиры.

Вообще, по словам юристов, брачные договоры лучше работают в случае покупки супругами новой недвижимости, а не раздела прав на уже имеющуюся. Например, если квартира оформлена на мужа, а по договору при разводе отходит жене, то одного только контракта для этого будет мало. Супруге не удастся переоформить недвижимость в Росреестре без соглашения о разделе имущества, а это почти гарантированный суд. Впрочем, это не значит, что «старые» квартиры в контракт можно не вписывать — просто нужно учитывать все нюансы. 

Нередки случаи, когда квартиру молодоженам покупают или помогают купить родители одного из них. Затем, как правило, они оформляют право собственности именно на своего ребенка. В таких случаях в брачном контракте также логично указать, что имущество при разводе останется у того супруга, чьи родные способствовали приобретению недвижимости.

«Материальная помощь родителей одного из супругов — распространенный повод для судебных споров при разводах. Часто деньги на покупку квартиры родители дают без оформления какой-либо документации — дарственной или соответствующего пункта в брачном контракте. По закону, при разводах эти средства не делятся между бывшими супругами, а остаются полностью у того, чьи родители их подарили. В итоге, в суде становится сложнее все это доказать. Приходится поднимать банковскую документацию, если деньги были перечислены на карту или счет, либо прикладывать расписку о получении суммы наличными, если таковая была сделана. Еще в суд нужно будет пригласить самих родителей», — описывает эту сложную процедуру Полина Ефимова.

Случается также, что суд признает брачный договор недействительным. Это может произойти, если будет доказано, что он был заключен либо под угрозой насилия, либо в тяжелой жизненной ситуации или в момент недееспособности. Но эти условия общеприняты практически для любых договоров и не являются уникальными именно для брачных соглашений.

«Пока смерть не разлучит нас»: выводы

Брачный договор является гибким и действенным инструментом для разграничения прав на любое материальное имущество, в том числе, недвижимость. В этом контракте супруги могут прописать любые условия владения совместно нажитыми активами, главное — чтобы эти условия намеренно не ущемляли одну из сторон. За последним должен проследить нотариус.

Конечно, для многих россиян брачный договор все еще является чем-то как минимум прозаичным, а то и вовсе неприемлемым. Особенно с точки зрения молодых влюбленных, готовящихся к узаконенной совместной жизни. Но если они готовы брать обязательства друг за друга, то именно этот контракт может послужить доказательством серьезности намерений. Не говоря уже о том, что в случае разрыва он позволит расстаться по-человечески. Особенно когда это касается недвижимости, из-за которой, к сожалению, нередко воюют даже самые близкие люди.

Вот несколько советов по заключению брачного договора на недвижимость от адвоката Полины Ефимовой:

  • несмотря на то, что это всегда указано в ипотечном договоре, стоит еще раз четко прописать, кто заемщик, кто вносит первоначальный платеж, как будет осуществляться раздел долга в случае развода;

  • установить режим управления правом собственности на недвижимость или на ее отдельные виды: единоличный, совместный, долевой или раздельный;

  • если в покупке недвижимости участвовали третьи лица, например, родители одного из супругов, необходимо указать, что их ребенок является собственником их доли; 

  • исключить недвижимость из совместно нажитого супругами имущества: в брачном договоре указать, что она принадлежит несовершеннолетним детям. Этот пункт позволяет каждому из бывших супругов сохранить лицо в непростой для обоих ситуации.

Комментарии

1
под именем
  • Все комментарии
  • Правилно, одличан закон.