«Число обманутых дольщиков может удвоиться»

Экс-управляющий банком о том, почему застройщики не спешат работать с эскроу и какие опасности таит в себе переходный период

Коллаж Дарьи Яковенко
Коллаж Дарьи Яковенко

Василий Ожередов — известная персона в финансовом мире Новосибирска. С 2002 по 2014 годы он занимал должности управляющего в новосибирских филиалах «Росинбанка» и банка «Глобэкс». За время совместной работы с застройщиками по ипотечным программам он досконально изучил строительный рынок региона. Редакция N1 попросила эксперта написать о том, какие опасности могут поджидать наших читателей, пока переход на проектное финансирование новостроек в России еще не завершен.

Затянувшийся шаг

Итак, строительная реформа в стране произошла. Заголовки в газетах говорят, что игроки рынка перенесли переход на эскроу-счета успешно. Давайте начнем разбираться в этом вопросе с маленькой реплики: правильно оценить происходящее нам зачастую мешает… аналитика. Оценки и прогнозы искажают региональную действительность, потому что даются:

  • в отношении процессов, происходящих в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Они несравнимы с рынками даже самых успешных регионов нашей страны — это просто параллельный мир;

  • федеральными или региональными чиновниками, ориентирующимися на свое начальство и свои интересы;

  • крупными СМИ, обремененными политическим фокусом на эти процессы;

  • крупными, средними и мелкими застройщиками и их цеховыми ассоциациями, которые стараются убедить общественное мнение в своей правоте и нагнетают страсти.

На проектное финансирование, по официальным оценкам, перешло около 20% всех российских застройщиков. Это пока самая оптимистическая цифра, которую можно встретить.

Если говорить конкретно про нас, то всего в области работают 185 застройщиков. По данным СРО «Строители Сибирского региона», только 22 из них планируют получить проектное финансирование. 107 продолжают работать по прежним правилам, а 49 являются проблемными.

Фото №1 - «Число обманутых дольщиков может удвоиться»

В Новосибирской области на конец 2019 года всего было выдано 606 разрешений на строительство, в том числе по 315 объектам — на основании постановления Правительства РФ № 480, то есть по старой схеме финансирования. Это 2,6 миллиона м² будущего жилья.

По новой схеме в 2020 году будет построено 187 объектов — это 1,7 миллиона м². Из всего этого объема проектное финансирование получили 19 домов, 13 находятся на рассмотрении, 40 объектов застройщики будут строить на свои, а девелоперы еще 109 площадок пока раздумывают, как им жить дальше. Причем половина этих участков вообще никак не используется, числялсь за компаниями «на всякий случай». По оценкам регионального Минстроя, данные площадки могли бы найти лучшее применение в других руках.

По другим данным профильного министерства (на 1 октября 2019 года), банками было одобрено всего 3% от общего числа объектов. По старой же схеме собирались строить (на тот момент уже имея разрешение) 75% объектов. Девелоперы еще 22% строек подали соответствующие заявки и, скорее всего, получили одобрение. При таком раскладе «старая» схема строительства охватывает 97% всего запланированного на этот год объема.

Фото №2 - «Число обманутых дольщиков может удвоиться»

Риски увеличиваются вдвое

По прогнозам, из-за начавшихся реформ от половины до трех четвертей всех строительных компаний будут вынуждены уйти с рынка. Как они уйдут: с гордо поднятой головой или со скандалом и громко хлопнув дверью, покажет время. 

Чиновники в старом Правительстве, обязанные обеспечить к 2024 году выход на строительство 120 миллионов м² жилья каждый год, под влиянием строительных компаний и из боязни массовых банкротств застройщиков предложили им весьма гуманные условия получения индульгенций на право строить по старым правилам. 

Такие разрешения давались, если степень готовности объекта составляла от 6% до 30% от сметы и в доме было продано 10% квартир. Как говорится в старом анекдоте про Василия Ивановича и честное джентльменское слово: «После этого, Петька, ко мне масть пошла!»

Сами чиновники признают, что застройщики в 2019 году подписали много «технических» договоров (в переводе на нормальный русский язык — сами с собой) только чтобы получить заключения о соответствии строительства старым требованиям по 214-ФЗ. Эти «технические» (а по сути фиктивные) долевики существенно исказили статистику продаж новостроек в прошлом году, так что ее можно спокойно уменьшить на 5–7, а то и все 10%.

Фото №3 - «Число обманутых дольщиков может удвоиться»

Из-за того, что многие небольшие застройщики в нашей стране не имеют надежных небанковских источников финансирования, число брошенных ими строек, по оценкам многих серьезных экспертов, заметно увеличится и количество обманутых дольщиков с нынешних 200 тысяч человек может вырасти в два раза. Следовательно, риски вляпаться в недострой у покупателей «первички» в ближайшие два года также возрастают двукратно.

Непрозрачные схемы и неизбежный крах 

У того, что банки по-прежнему не дают деньги многим застройщикам, есть несколько серьезных причин. Первая и главная — необходим полный отказ девелопера от серых схем при строительстве, что для многих из них смерти подобно.

Вторая — серьезные проблемы с разрешительной документацией (в том числе, на земельные участки, за которые многие строители даже не платят аренду) и мутные отношения с ресурсоснабжающими организациями, выдающими техусловия. 

Третья — невозможность использования банковских кредитов по своему усмотрению на другие, более «горящие» стройки.

Четвертая — неудовлетворительное финансовое состояние застройщиков. Использование денег дольщиков не предполагало обнародования реальной прибыли, цен, тайных источников финансирования, расходов и налогов, как того требует банк.

Вот поэтому-то играть по новым правилам пока и согласились только 20% строительных компаний.

Переход на проектную систему финансирования привел к росту издержек застройщиков, что перекосило все финмодели конкретных проектов. Их пришлось срочно корректировать, и прежде всего это делалось за счет увеличения цены продаж квартир.

Это мы видим собственными глазами: за последний год цены на первичное жилье выросли на 10–15%. По данным президента СРО «Строители Сибирского региона» Александра Савельева, в декабре 2019 года в среднем по Новосибирску квадратный метр жилья стоил 58,7 тысяч рублей. Это на 9% выше, чем годом ранее.

Но! Повышение цен в совокупности с продолжительным спадом доходов населения влечет за собой падение продаж. Так, в 2018 году было выдано 84,8 тысячи ипотечных кредитов, а в 2019 — только 72,6 тысячи.

Фото №4 - «Число обманутых дольщиков может удвоиться»

Сейчас на рынке в сданных домах примерно 30% квартир еще не продано. А если в доме пустует треть готового жилья, значит, профинансировали окончание его строительства покупатели квартир в другом доме, возводимом этим же застройщиком. 

Отсюда неизбежно напрашивается вывод: использование денег дольщиков одного дома на достройку другого влечет значительное увеличение сроков строительства, причем, это типично для всей страны. 

За последние пять лет доля вовремя сданного жилья сократилась с 58 до 38%. Средний срок переноса окончания строительства увеличился до 6,5 месяца, а в десяти регионах уже в 2018 году он превысил 13 месяцев.

Фото №5 - «Число обманутых дольщиков может удвоиться»

Посмотрим на один из последних рейтингов 100 региональных строителей Сибирского федерального округа (см. тематическое приложение к газете «Коммерсантъ» № 233 от 18.12.2019 г.). 10 из 100 сибирских компаний нарушили сроки абсолютно на всех своих объектах, еще 20 девелоперов допустили задержки по половине строек.

Все эти факты говорят об одном: несмотря на 4 триллиона рублей, полученные от дольщиков, российским строителям хронически не хватает денег. И с окончанием переходного периода, когда застройщики неминуемого столкнутся с отсутствием денег на строительство, пирамида посыпется.

Главное — осторожность 

Отложить крах ряда компаний сможет рост льготной ипотеки, стимулирующей продажи. Но это будет не существенно, потому что основной объем сделок с ипотекой приходится на вторичный рынок. И у льготной ипотеки тоже есть «берега», определяемые состоянием нашего федерального бюджета.

За нарушение застройщиком сроков строительства следует возмездие в виде роста стоимости проекта и штрафных санкций от разгневанных дольщиков. Из таких ситуаций компании выкручиваются, экономя на качестве. То есть риски покупателей опять возрастают.

По сути, вариантов у них сейчас всего три:

  1. Покупать на вторичном рынке или в почти завершенных новостройках. Даже если место строящегося дома очень нравится, лучше подождать до его сдачи или хотя бы до последней стадии строительства, когда риск краха проекта уже будет минимальным. Многие это уже поняли, и доля «первички» в общем объеме продаж в последнее время прилично сократилась.

  2. Купить квартиру в новостройке с обязательным самостоятельным (!) открытием эскроу-счета в банке. Плюс — защита своих денег, минусы — чуть выше цена и меньший выбор площадок (они будут на окраинах). И еще: «срубить» приличную разницу между начальной и конечной ценой вам вряд ли удастся — этот «пряник» теперь достанется банку.

  3. Закрыть глаза, помолиться и купить квартиру в новостройке по старым правилам. При этом голова у вас будет кружиться от предлагаемых бонусов и «обворожительного» обслуживания. Минус такого подхода — повышенные риски врюхаться в недострой. Плюс — можно купить «дешевую» квартиру. Действительно, тотальный sale только стартует, и кому-то повезет. Правда, не стоит забывать, что в таких скидках всегда прячется ослабленное качество товара. Вы почувствуете это через несколько лет, когда спросить будет уже не с кого.

Нужно понимать: чем выше репутация и финансовая независимость застройщика, чем щепетильнее он со сроками и качеством, тем меньше вы сможете на нем заработать. Разница в цене между началом и завершением стройки будет для вас минимальной. Но стоят ли легкие деньги большого риска?

Объективной информацией о реальном положении строительной компании обладает только ее руководство, поэтому не убеждайте себя, что все «под контролем», в каких бы разлюбезнейших отношениях вы ни находились.

Помните, стать «обманутым» дольщиком официально можно примерно года через два после наступления договорного срока окончания строительства. Еще около трех лет займет процедура банкротства застройщика. В итоге деньги или квартиру вы в самом лучшем случае сможете получить через пять лет. А некоторые в Новосибирске ждут и по 16. Причем во время этих мытарств, как показывает жизнь, вам придется еще не раз доплатить. Вряд ли среди наших читателей найдутся желающие прочувствовать все это на собственной шкуре.

На что смотреть, если хочется рискнуть

🧐 На деловую репутацию застройщика. На рынке есть очень порядочные строительные компании, которые безупречно ведут себя по отношению к покупателям и строят, в основном, на свои.

🧐 На сроки строительства. Тут все по пословице: «Мужик сказал — мужик сделал. И это должен быть один мужик!».

🧐 На сведения о склоках и судах застройщика по прежним объектам. Их интенсивность и характер говорят о многом. Смотрите на сроки сдачи, недоделки, готовность уплатить неустойку, поведение застройщика в случаях явных нарушений прав дольщиков.

Василий Ожередов

Василий Ожередов

Управляющий новосибирским филиалом банка «Глобэкс» в 2006-2014 гг.

Колумнист, автор N1.RU

Комментарии

6
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Чего накинулись-то?! Это мнение автора. "Горе-эксперт.... После этого текст можно не читать..." Автор и говорит о переходном периоде, а не о том, когда всем нам будет счастье с эскроу-счетами. Может, лучше обосновать свою точку зрения, а не переходить на личности?! Лично я почерпнула полезную информацию.
  • ks567 новым местный эксперт похоже появился... да стара эта тема уже... и ее можно озвучить гораздо короче - что я и делал тут не раз - строители больше не могут достраивать третий дом, за счет средств привлеченных с продажи нового, пятого дома. вот и всё. пирамида подходит к своему финалу, а значит - для строителей настало время распихивать по нужным местам оставшиеся активы и... разбегаться! ...пока не поздно. и всем это уже известно. поэтому у меня есть большие сомнения в объем сегодняшних продаж ДДУ по старым схемам. как я понимаю, бОльшая часть этих "продаж", это различный строй. схемотоз, который у строителей поставлен на поток, и о котором у нас вслух, в СМИ, говорить не принято. в пользу схемотоза говорят и задранные их цены - выше здравого смысла и вторичного рынка - по которым строители, якобы умудряются находить покупателей. покажите мне этих покупателей, а главное - покажите бухгалтерию, условия сделок. товарищ автор работал в банке... вот он бы и мог рассказать народу массу увлекательных историй о строй схемотозе продажном и его масштабах.