На достройку — становись: как государство «подлатало» закон о защите дольщиков

Тотальная достройка, возврат маткапитала, равноправие дольщиков и другие последствия поправок в 214-ФЗ

Фото
Коллаж Дарьи Яковенко

В середине июля Госдума внесла серию поправок в один из самых важных «строительных» законов России — закон №214 «Об участии в долевом строительстве». Вне профессиональных кругов эта информация большого распространения не получила. Между тем, документ содержит ряд новелл, значимых и для обыкновенных дольщиков, особенно обманутых. В этой статье мы максимально коротко попытаемся объяснить, как теперь изменится судьба российских новостроек и долгостроев. 

История вопроса: переход на проектное финансирование  

Последняя редакция закона № 214-ФЗ увидела свет в декабре 2018 года и принесла с собой по-настоящему революционные для строительного рынка перемены. Именно этот документ стал правовой основой перехода нашей страны с долевого на проектное финансирование жилищного строительства. Поправки вступили в силу через полгода и к настоящему моменту уже заметно изменили отрасль. 

По оценкам Росреестра, в первом полугодии 2020-го число ДДУ с использованием эскроу-счетов составило уже более четверти от общего объема сделок — 72,7 тысячи (это в 22 раза больше, чем за аналогичный период 2019-го).    

Наряду со специальными счетами, где деньги дольщиков ждут окончания строительства, закон привнес такие новшества, как: 

  • обязательное банковское сопровождение сделок, не позволяющее расходовать деньги «налево»;  

  • страхование средств граждан на эскроу-счетах; 

  • личная имущественная ответственность собственников бизнеса за причиненный гражданам ущерб; 

  • запрет привлечения на стройку денег через жилищно-строительные кооперативы; 

  • создание Фонда защиты прав участников долевого строительства, главная задача которого — достраивать брошенные девелоперами объекты.  

Для строительной отрасли России эти поправки стали самой настоящей шоковой терапией, последствия которой еще далеки от своего завершения. По прогнозам главы Сбербанка Германа Грефа, к концу переходного периода с рынка будут вынуждены уйти около трети застройщиков. Но, не ставя под сомнение эпохальность нового 214 закона, и строительное сообщество, и политики, и эксперты указывали на его «сырость», обилие непроясненных моментов. Многие из этих вопросов как раз и закрыли последние поправки. 

Правовые заплаты: суть новых поправок

Одним из главных упущений 214-ФЗ эксперты называли правовую дискриминацию участников ЖСК. Запретив застройщикам создавать кооперативы для привлечения денег на новые объекты, власти ничего не сказали о статусе обманутых «кооперативщиков», чьи дома уже превратились в долгострои.

Те меры поддержки, которые закон гарантировал обычным дольщикам, распространялись на них не в полной мере. Члены ЖСК могли претендовать на субсидии для завершения своих объектов, но не имели права на компенсацию стоимости жилья, если достройка дома окажется нецелесообразной. Теперь это упущение ликвидировано.  

Об этом, в частности, рассказала пресс-служба Госдумы: 

«[…] Компенсации будут выплачивать независимо от даты создания ЖСК. Дольщик, обратившийся за компенсацией, автоматически перестанет быть членом ЖСК, а Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства перейдет право требования по обязательствам. Это необходимо, чтобы избежать двойных выплат».

Еще одно нововведение расширяет круг долгостроев, которые имеют право на поддержку Фодна защиты дольщиков. Ранее государственные субсидии на достройку могли получить лишь те объекты, застройщики которых обанкротились после принятия закона (напомним, это произошло в 2018 году).

Теперь же действующая редакция закона о банкротстве будет распространяться и на компании, приказавшие долго жить еще до создания Фонда. С этим связана и другая поправка, которая дает дольщикам право на получение выплат, даже если их застройщик не платил взносы в компенсационный фонд долевого строительства.


Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Раньше закон резал по живому: все, у кого проблемы начались после 1 июля 2018 года, оказались «в шоколаде». А вот те, чей застройщик рухнул раньше — как повезет. Теперь государство однозначно заявило, что мы будем достраивать все дома. Многие аналитики сходятся во мнении, что это вряд ли удастся сделать в поставленные сроки. Выделяемых на всех бюджетных уровнях денег для этого слишком мало, нужно в десятки и даже сотни раз больше. А если учесть, что сам переход на проектное финансирование неминуемо приведет к банкротству ряда застройщиков и появлению новых долгостроев, ситуация становится еще сложнее. В общем, процедура растянется на 10-20 лет. Но, тем не менее, первый шаг сделан, и он правильный.


Позаботились авторы поправок и о семьях, которые покупали жилье с привлечением материнского капитала. Ранее, если объект превратился в долгострой, деньги могли надолго «зависнуть» на балансе застройщика. Теперь поправками предусмотрен  механизм возврата этих средств со счета эскроу обратно в Пенсионный фонд при расторжении ДДУ. Маткапитал семья сможет использовать повторно. 

Есть в документе и новеллы, которые существенно облегчают жизнь застройщикам. Главная из них — право раскрыть эскроу-счета сразу после ввода дома в эксплуатацию. Раньше, чтобы получить доступ к деньгам дольщиков, компаниям нужно было дождаться регистрации первого права собственности на квартиру. Исключение этого требования, по оценкам экспертов, позволит ускорить процесс на 2-3 месяца.


Игорь Белокобыльский

Игорь Белокобыльский

Генеральный директор ГК «Стрижи»

Это не только вопрос оптимизации сроков. В некоторых регионах подразделения Росреестра до сих пор работают очень медленно, а иногда намеренно затягивают процесс. Поправки делают застройщиков независимыми от таких субъективных факторов: сдали дом — получили деньги. Любое промедление стоит компаниям огромных затрат: десятки миллионов лежат на эскроу-счетах, а застройщик, вместо того чтобы их получить, продолжает платить проценты по кредиту, который ему нечем закрыть. Два-три лишних месяца обходились в очень большие суммы.


По новым поправкам застройщики смогут самостоятельно регистрировать право собственности за участниками долевого строительства, не дожидаясь, пока они лично обратятся в Росреестр. Для этого не понадобится доверенности или заявления собственника — достаточно будет акта приема-передачи квартиры и уплаты пошлины.

Что касается самой процедуры приемки объекта, в поправках сказано, что принять дом власти могут при разнице до 5% между проектной и фактической его площадью. Главное в таком случае — соответствие первоначальному плану числа этажей, помещений и машино-мест.

Наконец, новая редакция 214-ФЗ расширяет и уточняет полномочия Фонда защиты прав дольщиков. Теперь, после выплаты компенсации обманутым людям, он сможет управлять «освободившимися» недостроенными объектами: объединять их в единый пул и продавать заинтересованным в достройке инвесторам.

Однако, по признанию экспертов строительного рынка, одного пакета поправок недостаточно, чтобы ликвидировать все тонкие законодательные места. К примеру, нерешенным остался вопрос, что в случае остановки строительства делать с апартаментами и коммерческими помещениями.

Комментарии

1
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Спасибо за разъяснение простым человеческим языком, было очень интересно почитать.