Над пропастью в рублях: что будет с недвижимостью после падения фондовых рынков

Влияние доллара на рынок новостроек, повышенный интерес к «вторичке» и новые обманутые дольщики

Коллаж: Дарья Яковенко
Коллаж: Дарья Яковенко
Фото
@madonna

Ослабление рубля на международных фондовых рынках приведет к появлению новых обманутых дольщиков, спрос на недвижимость резко вырастет, а застройщики повысят свои цены на полуготовые объекты. Журналист N1 опросил трех экспертов рынка недвижимости, каждый из которых поделился своими прогнозами, что будет после падения национальной валюты.

Цены на нефть упали, рубль стал слабее → повысился спрос на недвижимость

Утро 9 марта встретило россиян новостями о резком падении курса рубля по отношению к доллару — это произошло из-за падения цен на нефть. В результате к утру понедельника доллар вырос до 72 ₽, а евро подорожал до 82. В последний раз обе валюты находились на таком же уровне в 2016 году.

В день обвала цен на фондовых рынках аналитики N1.RU из Екатеринбурга и Новосибирска зафиксировали резкий рост запросов на покупку жилья. Число интересующихся квартирами в новостройках в Новосибирской области увеличилось на 76%, на вторичном рынке — на 57% относительно показателей 8 марта. В Свердловской области — на 54% и 50% соответственно. 

Вслед за обвалом рубля крупные банки начали повышать ставки по ипотеке. Например, ставки поднял «ЮниКредитБанк» — на 1,5 п. п. до 10,4‒13,5% годовых, а «Транскапиталбанк» — на 1,5 п. п. до 9,99‒10,29%. Изменения банковских ставок по ипотеке за предыдущий месяц также зафиксировал аналитический центр «Дом.РФ».

Фото
АО «Дом.РФ»

За границей покупают только лифты и инженерные системы → падение рубля никак не повлияет на стоимость материалов

Как рассказал журналисту N1 полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и Новосибирской области Максим Марков, падение рубля никак не повлияет на цены на недвижимость — рынок строительства не имеет отношения к курсу доллара. Для застройщиков главное, чтобы государство поддерживало определенный уровень потребления и давало потенциальным покупателям возможность получать доходы. 

«Это практически локализованный рынок. У нас все материалы здесь. Курс доллара может повлиять на стоимость лифтов, инженерную составляющую, но это в основном касается домов бизнес-класса. Они могут на себе курсовую разницу ощутить исключительно в рамках доли, которую они тратят на эти импортные материалы. Всех остальных падение курса не коснется», — пояснил Марков.

К подобному заключению пришел и директор департамента развития продукта депеловерской компании «ФСК» Павел Брызгалов. В беседе с РИА «Новости» он пояснил, что куда более тяжелая экономическая ситуация может сложиться в сфере сборки сложных инженерных систем и, например, лифтового оборудования. Управляющую электронику, электромоторы и их комплектующие, как правило, производят в Китае.

Если ЦБ повысит ключевую ставку, новостройки подорожают → вырастет спрос на вторичное жилье

20 марта совет директоров Центробанка решил оставить ключевую ставку на уровне 6%. Это означает, что российским банкам не нужно будет повышать свои ставки по ипотеке. Ослабление рубля при этом назвали внешним фактором. В ЦБ полагают, что правительство и Банка России обеспечит финансовую стабильность и окажет поддержку российской экономике. В дальнейшем Банк России будет принимать решения по ключевой ставке, учитывая ожидаемую и реальную динамику инфляции, а также оценивая внутренние и внешние риски.

По словам Маркова, падение курса рубля может отразиться на повышении Центробанком ключевой ставки. Это может произойти ввиду оттока капитала из страны. Марков считает, что регулятор отреагирует повышением ключевой ставки, если некоторая часть резидентов будет выводить деньги из России.

«Если это произойдет, значит, все банки, которые занимаются ипотечным кредитованием и проектным финансированием, тоже будут поднимать свои ставки. Соответственно, повышение ставок по ипотеке повлияет на объемы потребления и, наверняка, сместит спрос в сторону вторичного жилья, — поясняет аналитик. — В свою очередь, повышение ставки проектного финансирования сделает его, конечно, менее привлекательным. Но законодатели не оставили на такой случай других возможностей, кроме как строить дома за счет средств застройщика».

Проектное финансирование предоставляется застройщикам, которые используют счета эскроу для оплаты по договорам долевого участия и не могут использовать деньги дольщиков при строительстве. Такие компании могут получить кредит, чтобы сдать объект. Банк, в свою очередь, должен не только финансировать застройщика, но и контролировать целевое использование средств.

Соответственно, добавил Марков, это увеличит себестоимость строительства. Если Банк России поднимет ипотечную ставку, застройщики будут вынуждены нести на себе определенную часть подорожания кредитов. Они не смогут переложить все затраты на плечи покупателей с учетом того, что потребление также начнет падать.

Курс доллара и размер ставки не влияют на рынок → главное, чтобы у покупателей был стабильный доход

Ни курс доллара, ни размеры ипотечной ставки на рынок новостроек как в Новосибирске, так и в федеральном масштабе серьезного влияния не имеют, уверяет Марков:

«Имеет значение наличие денег у населения. То, что называется реальными располагаемыми доходами, а также уверенность в объеме этих доходов в какой-то обозримой перспективе. По крайней мере, пока они будут рассчитываться по ипотечному кредиту, а такого у нас нет. На сегодняшний день у нас монетизация, наличие денег в экономике по различным оценкам в 2–2,5 раза меньше, чем должно приходиться на человека». 

В частности, высокий и устойчивый рост доходов населения ранее называли способом повышения доступности жилья в России. Департамент исследования и прогнозирования Центробанка сделал вывод, что рост жилищного строительства в России во многом опирается на значительное увеличение финансирования покупок на первичном рынке за счет ипотеки. Снижение ставок повысит ее доступность.

Марков продолжает: если монетарные власти России начнут печатать деньги для поддержания уровня потребления, как это делали США, то никто ничего не ощутит.

«Если в 2008 году они плюнули на эту ситуацию, то тогда мы увидели рост на рынке новостроек. Он был спровоцирован другим, — продолжает эксперт. — Люди, которые пытались заработать на рынке вторичного жилья и там продавали свои объекты, сняли квартиры с продажи, подумав: „Ну цены же сейчас начнут расти, я лучше свою квартиру продам через полгода, а то и через год подороже“. Этот уход с рынка вторичного жилья практически сразу там спровоцировал повышение цен. Тогда, во время кризиса 2008 года, новосибирские застройщики серьезным образом откорректировали цены. Было зарегистрировано снижение цен. Это было сделано для того, чтобы распродать квартиры».

Однако, по словам Маркова, тогда были и строительные компании, которые имели возможность снижать цены на объекты, но они этого не делали. Позже, как рассказывает аналитик, через шесть-восемь месяцев цены на недвижимость в Новосибирске вернулись на предкризисный уровень. 

Застройщики, работающие по старым законам, потеряют покупателей → обманутых дольщиков, возможно, станет больше

Что же касается нынешнего кризиса, то сейчас риски сконцентрированы в секторе застройщиков, которые пока еще строят по старому 214 федеральному закону:

«Последняя реформа поделила застройщиков на две категории: те, кто работают по старому ФЗ и по новому проектному финансированию на деньги банков. У застройщиков из второй категории нет никаких рисков. Любое падение продаж — если оно случится — никак не отразится на ходе строительства и сроках ввода объектов в эксплуатацию. А вот у застройщиков, которые работают в рамках старого федерального закона, могут упасть продажи. Люди же понимают, что лучше давать деньги тем, кто строит по новому 214 ФЗ, так как там нет рисков».

По словам Маркова, застройщики, работающие по проектному финансированию, увидят просадку по продажам. Главное, чтобы из-за нее не пришлось останавливать стройки. Иначе в Новосибирске могут появиться новые обманутые дольщики.

«Если государство правильно и логично отреагирует на те вызовы, которые происходят на нефтяном рынке, а также те, которые связаны с перегретым фондовым рынком США и коронавирусом, и выберет путь поддержки потребления, то тогда на рынке ничего не произойдет. Поэтому нужно ждать, как ответит государство и Центробанк», — заключил Марков.

Себестоимость строительства увеличится → цены на полуготовые объекты вырастут 

Как считает независимый аналитик недвижимости Сергей Николаев, сейчас слишком рано говорить о том, что будет с рынком: показатели нефти и рубля волатильны, из-за чего непонятно, до какого уровня они вырастут или упадут в цене.

«В целом, надо смотреть. Мы такие варианты проходили, и не раз. Я думаю, не будет, конечно, ситуации 2014 года, когда цены взлетели и был такой бешеный спрос. Тогда люди, скажем так, убегали от рубля. В том числе и в недвижимость, поскольку доллар взлетел, но тогда и рост был более серьезный», — пояснил Николаев.

Он также добавил, что ситуация может сыграть на руку застройщикам. Компании могут повысить цены на объекты высокой степени готовности из-за того, что в себестоимость строительства входят материалы, цена которых измеряется в долларах.

«Они могут чуть-чуть повыситься в цене, но надо понимать, что будет и обратный эффект. Если доллар задержится на таком уровне относительно рубля, то это подстегнет инфляцию, от которой в значительной мере зависит ключевая ставка, а от нее, в свою очередь, стоимость ипотеки. Поэтому если ничего дальше не произойдет, то ипотечные кредиты не будут дешеветь, падение остановится и, возможно, будет отскок. Сегодня ипотека — один из драйверов развития строительной индустрии», — рассказал аналитик.

В целом, добавил Николаев, все указанное может сделать жилье менее доступным для покупателей. Застройщики, в свою очередь, столкнутся со снижением доходов, что может помешать получению проектного финансирования — банки будут следить за требуемой прибыльностью компаний. 

Однако, подчеркнул аналитик, рост курса доллара по отношению к рублю выгоден тем, кто планировал купить жилье и хранил деньги в валюте. Сегодня их время, считает Николаев. 

Спрос на недвижимость упадет → предложение на рынке подстроится под покупателей

По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, после падения курса рубля можно краткосрочно ожидать оживления со стороны тех, кто опасается роста ставок по ипотеке. Однако долгосрочное падение цен на нефть негативно для рынка жилья, добавляет эксперт.

В материалах на своем аналитическом канале он отмечает, что рынок недвижимости вполне очевидно реагирует на изменение цен на черное топливо, так как возможности российской экономики во многом определяют сырьевые рынки.

«Рост или снижение цен на нефть в рублевом эквиваленте в предыдущие периоды всегда предопределяли движение цен на рынке жилья. Мартовский обвал стоимости углеводородов задает определенные ориентиры. Но пока прошло слишком мало времени, чтобы говорить о неминуемом снижении. Обвал рублевых цен на сырье может быть сглажен дальнейшим обесцениванием рубля и новым ростом стоимости нефти, если риски на сырьевом рынке окажутся переоцененными», — отмечает Хорьков.

Эксперт считает, что предложение на рынке жилья всегда подстраивается под возможности покупателей. Если будет падать спрос, цены начнут снижаться в первую очередь на вторичном рынке, а застройщики вернутся к практике предоставления скидок. В дальнейшем может сократиться число новых проектов. К такому решению могут прийти как сами застройщики, так и банки, которые откажутся финансировать их объекты из-за возросших рисков. 

Комментарии

8
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Очередная проплаченная застройщиками статья? Кризис может оказаться более глубоким, чем 2008 и 2014, и ударит сильнее всего по доходам простых граждан. Сложите дважды два и получите падение цен на недвижимость куда более сильное, чем в 08-09 и 14-16 гг. И это речь о рублёвых ценах. В иностранной валюте цены могут сложиться и в два раза, это мы уже не раз проходили.
  • Предсказатели ё-маё, эпидемия идёт в полный рост, может быть ваша недвижимость в принципе ни кому не понадобится. Просто обратите внимание на темпы роста смертности от вируса, потенциальных покупателей становиться всё меньше, а освободившиеся квадратных метров, которые они занимали, всё больше. Т.е. спрос будет падать, а предложение увеличиваться, вот вам и вся арифметика. Короче кирдык скоро придёт рынку недвижимости.