Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Жилой комплекс в районе Богданки со скандальной славой

Коллаж Дарьи Яковенко
Коллаж Дарьи Яковенко

Застройщик ЖК «Сосновый бор» уже многие годы втянут в конфликт из-за территории, где он строит свой жилой комплекс. Местные активисты до сих пор не могут простить ему снос клуба «Отдых» и Дома спорта и обвиняют его в нарушениях строительных норм. Высказываются и соображения, ставящие под сомнение целесообразность постройки ЖК на этом месте. Например, о зыбкости почвы под фундаментом. Но по документам застройщик устранил все недоработки и в конце прошлого года уже выдал ключи собственникам дома первой очереди. Мы посмотрели на него снаружи и внутри, прогулялись по территории ЖК и попытались разобраться, насколько прочно сегодня стоит «Сосновый бор».

  • Адрес: ул. Богдана Хмельницкого, 19/3, строение 23

  • Год постройки: 2017

  • Класс: комфорт

  • Этажность: 11, 20

  • Застройщик: «Клуб „Отдых"»

  • Сроки сдачи: 2019–2022

Застройщик и управляющая компания

Застройщик. Компания с оригинальным для строительной сферы названием «Kлyб „Oтдых“» входит в «CД Aльфa Кaпитaл». В портфеле последнего такие проекты, как ЖК «Серебряный родник» на жилмассиве «Родники», дом на улице Земнухова и жилой комплекс «Октябрьская ривьера», в который входят «Корона» на улице Кирова, 25 и дом по адресу улица Толстого, 56. Помимо возведения жилых зданий, «CД Aльфa Кaпитaл» занимается строительством коммерческой недвижимости.

Как сказано на малоинформативном и устаревшем сайте компании, «CД Aльфa Кaпитaл» cтpoит жилыe дoмa нa cвoи coбcтвeнныe деньги, а нe нa кpeдитныe cpeдcтвa бaнкoв. По мнению ряда экспертов в сфере недвижимости это, с одной стороны, считается дoкaзaтeльcтвoм cтaбильнocти и нaдeжнocти кoмпaнии. Но с другой — не у всех потенциальных покупателей этот факт может вызвать доверие, как если бы за застройщиком стоял крупный банк. 

Фото №1 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Что касается компании с названием «Kлyб „Oтдых“», то для этого застройщика «Сосновый бор» является первым и пока единственным проектом

Управляющая компания. Жилищно-коммунальными вопросами ЖК занимается кооператив «Сосновый бор». Сайт УК не работает, поэтому уточнить нюансы ее деятельности и точный перечень обязанностей пока возможности нет. Отзывы в интернете о работе кооператива также отсутствуют.

Таким образом, мы можем лишь оценить увиденное нами в пока что единственном сданном доме. Дворовая территория убрана частично — дорога от входа до подъезда была хорошо почищена от снега. Как и вся ближайшая территория, прилегающая к дому.

Фото №2 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

А вот если посмотреть, например, на детскую и спортивную площадки, а также на прогулочную зону, то складывается впечатление, что на них снег не убирали вовсе

Фото №3 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

В подъезде во входной группе и на этажах было чисто настолько, насколько это возможно: в дом активно въезжают собственники, которые завозят мебель и стройматериалы

Как вам застройщик и УК?

  • %17 голосов
  • %45 голосов

Скандал

Предпосылки конфликта. Еще до начала реализации проекта ЖК «Сосновый бор» вокруг него начала раздуваться конфликтная ситуация. Объекты по адресу Богдана Хмельницкого, 19 и 21, а именно клуб «Отдых», Дом спорта, и земельные участки под ними компания «СД Альфа Капитал» приобрела еще в 2003 году. На тот момент застройщик пообещал сделать ремонт и использовать их по назначению. Однако на протяжении десяти лет никакой реконструкции не производилось, а здания все больше ветшали.

Фото №4 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»
Фото
ngs.ru / Александр Ощепков

В итоге компания приняла решение снести их и на этом месте построить жилой комплекс. Тогда проект представлял собой все те же пять зданий, но высотой не в 11 и 20 этажей, а в 23

В мае 2014 года в мэрии состоялось совещание, по итогам которого было решено приостановить любые действия по согласованию проекта застройки, предполагающего снос клуба «Отдых» и Дома спорта. Но в итоге весной 2015 года мэрия все же согласовала с застройщиком строительство жилого комплекса. При этом «СД Альфа Капитал» обязали снизить этажность домов до девяти, вписать проекты в общий стиль микрорайона и взять на себя обязательства по строительству дороги и парковки. 

Нарушения и претензии. Как оказалось впоследствии, почти все эти обязательства соблюдены не были. А с самого начала реализации проекта против него развернули активную борьбу сторонники общественного движения «Защитим Богданку!»

«Хранителями» района было найдено множество нарушений — от нестыковок в базовой документации проекта (в целевом назначении земельного участка значилась эксплуатация Дома спорта и клуба «Отдых», которые затем изменили на строительство многоквартирных домов) до вырубки деревьев (при подготовке стройплощадки было спилено семь полувековых голубых елей и 32 сосны).

Фото №5 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Одной из главных претензий уже на первой стадии строительства стало обнаружение грубых нарушений технологии. А именно — отсутствия щебеночной подушки под фундамент и испытаний на прочность, которые должны предшествовать дальнейшему процессу

Официально эти нарушения были устранены. Но общественники Богданки считают, что сделать это было нереально: «Что, щебенку каким-то образом забили под фундамент или провели испытания на прочность, когда уже построено 20 этажей? Это невозможно!» — недоумевала два года назад активист общественного движения «Защитим Богданку!» Татьяна Чернакова.

Ситуация сегодня. У общественников, следящих за строительством ЖК, изначально были опасения и насчет подземной парковки, нижняя отметка которой заканчивалась глубиной в минус 5,5 метра. Дело в том, что поблизости от «Соснового бора» течет река Ельцовка, поэтому здесь очень подвижный, «рыхлый» грунт. Активисты до сих пор опасаются, что высотка может упасть на стоящий по соседству Ледовый дворец спорта. 

Фото №6 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

В итоге все это время, начиная от самой задумки и заканчивая вводом первого дома, «Сосновый бор» преследует статус «скандального объекта». Правда, сегодня страсти вокруг комплекса уже улеглись и ситуация не такая острая, как была еще год назад

Что думаете о ситуации вокруг ЖК?

  • %11 голосов
  • %60 голосов

Дом

«Сосновый бор» возводится на оживленной улице Богдана Хмельницкого. Справа его буквально подпирает стена стадиона «Сибирь». А когда ЖК будет полностью готов, слева он упрется в парк «Эдемский сад», за которым находится элитный ЖК «Эдем». Позади «Соснового бора» раскинулся лесной массив. 

Фото №7 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Жилой комплекс состоит из пяти очередей, первая из которых была сдана в конце прошлого года, а вторая сдается в конце нынешнего

Помимо построенного дома, здесь появятся еще две таких же двадцатиэтажки, которые расположатся в глубине квартала, возле парковой зоны. А на первой линии перед улицей Богдана Хмельницкого построят два одиннадцатиэтажных здания.

Дома возводятся по монолитно-каркасной технологии. Наружные стены выполнены из трехслойного кирпича с облицовкой в виде композитных панелей, керамогранитной плитки и слоя штукатурки. Звукоизоляция обозначена категорией Б — это средний показатель. Теплоизоляция на хорошем уровне.

Что думаете о доме?

  • %13 голосов
  • %49 голосов

Подъезд

Вход. В доме один подъезд, вход в который находится на уровне земли. Над подъездом есть козырек. Двери пластиковые, а возле них висит домофон и камеры видеонаблюдения.

Пространство. После входной двери есть небольшой тамбур и вторая, также пластиковая, дверь. За ней, в начале входной группы, расположено место консьержа, или, судя по форменной одежде, охранника. Помещение для хранения колясок или велосипедов отсутствует.

Входные группы светопрозрачные. В холлах выполнена отделка с элементами дерева и зеркалами с росписью в виде сосновых веток. В подъезде достаточно чисто, учитывая, что в доме полным ходом идет ремонт: люди то и дело входят и выходят, занося материалы или убирая строительный мусор.

На этажах тепло и светло, установлены лампы с датчиками движения — они берегут энергию и включаются, только если кто-то проходит по этажу. С каждого этажа можно попасть на аварийную лестницу и общие балконы

Лифты. В доме четыре скоростных и бесшумных лифта, два из которых грузовые — в них может поместиться несколько человек и коляска или велосипед. Еще два лифта — пассажирские, на трех-четырех человек. Пока идут ремонты в квартирах, кабины лифтов оклеены защитным материалом.

Фото №12 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»
Фото №13 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Во время нашего посещения «Соснового бора» в доме работал лишь один лифт, и этот факт вызывал у занятых обустройством своих квартир людей дискомфорт и раздражение

Что насчет подъезда?

  • %25 голосов
  • %32 голоса

Парковка

Одноуровневый подземный паркинг ЖК со стандартными и семейными местами рассчитан на 286 машино-мест. Заезд на него осуществляется с придомовой территории. Для гостей будет создана отдельная открытая стоянка — количество машино-мест на ней застройщик пока не уточнял. 

Фото №14 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Во дворе вокруг дома стояло немало автомобилей. Вероятно, это также было связано с ремонтами и сопутствующей им разгрузкой стройматериалов

С парковкой все нормально?

  • %12 голосов
  • %34 голоса

Квартира

Застройщик запроектировал в комплексе квартиры от 25 до 111 м². Среди планировок есть варианты от студий до трехкомнатных квартир. Последние оснащены двумя санузлами и двумя лоджиями. Тип отделки обозначается застройщиком как «улучшенный». 

Фото №15 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Это не все: есть и другие планировки.

Отделка. Квартиры продаются в состоянии «под самоотделку», которое включает выравнивающую цементно-песчаную стяжку на полах, стены и перегородки из сибита, пластиковые окна, входные дверные блоки.

Выполненные застройщиком сантехнические работы включают в себя монтаж системы отопления, стояков холодного и горячего водоснабжения, разводку канализации до санузлов и кухни. Установку любого сантехнического оборудования собственники производят за свой счет.

Также застройщик берет на себя электротехническую разводку (без световых приборов) и установку систем пожарной сигнализации и вентиляции

Что думаете о квартирах?

  • %20 голосов
  • %22 голоса

Цены

Судя по информации на сайте «Соснового бора», большинство квартир в сданном и строящемся домах проданы, а узнать цены на оставшиеся варианты можно только по индивидуальному запросу. В остальных строящихся очередях цены застройщик также еще не указал. 

Подобный подход к ценам на недвижимость в последнее время стал популярен у ряда компаний. Есть разные мнения по поводу того, чем это может быть вызвано. Но и у потенциальных покупателей, и у экспертов рынка политика сокрытия цен нередко вызывает раздражение. К пущему недовольству клиентов некоторые застройщики при этом даже проводят что-то вроде анкетирования, будто бы стараясь выяснить, сколько может заплатить конкретный клиент.

Средняя цена за м² на «вторичке» в доме, который сдадут в конце нынешнего года, составляет 75 тысяч рублей. Для сравнения, в находящемся в десяти минутах ходьбы от «Соснового бора» ЖК «Просвещение» от группы компаний «Сибмонтажспецстрой», сданном чуть больше года назад, «квадрат» в среднем стоит 80 тысяч. На продажу в «Сосновом бору» в базе N1.RU на конец января 2020 года выставлено 32 квартиры: 10 находятся в сданном доме и 22 — в строящемся.

Цены за парковочные места в открытом доступе застройщик не публиковал. Как упоминалось выше, сайт управляющей компании не работает, так что стоимость коммунальных услуг и содержания дома пока тоже остается для нас секретом. 

Как считаете, стоит ли застройщикам скрывать цены?

  • %3 голоса
  • %81 голос

Двор

Проектом благоустройства двора жилого комплекса предусмотрены организация детской и спортивной площадок, а также натуральное озеленение и обустройство мест отдыха.

Безопасность. Территория комплекса огорожена, по периметру ведется круглосуточное видеонаблюдение, а попасть внутрь можно с помощью электронного ключа. Двор сданного дома изолирован от транзитных потоков — как пешеходных, так и транспортных, — и ориентирован на сторону, выходящую к лесному массиву.

Объекты. Из-за того, что часть двора была засыпана снегом, внимательно рассмотреть детскую и спортивную зоны было проблематично.

Для малышей сделаны песочницы, горки, мини-городок, качели и миниатюрная баскетбольная площадка

Как таковой спортивной площадки нам обнаружить не удалось, и за здоровье жильцов «отвечают» лишь несколько уличных тренажеров. Вероятнее всего, площадка либо не доделана, либо появится после введения следующих очередей.

Благоустройство и озеленение. Пешеходные дорожки во дворе покрыты асфальтобетоном и декоративной тротуарной плиткой. Площадка для игр детей и спортивные площадки — щебеночной высевкой и каучуковой крошкой. На свободных от застройки и специальных покрытий участках двора предусмотрены посадка цветущих кустарников, организация цветников из однолетников и устройство газонов.

Что думаете о дворе?

  • %10 голосов
  • %41 голос

Транспорт

Общественный транспорт. Буквально напротив комплекса расположена остановка «Стадион Сибирь», идти до которой от сданного дома три минуты. Отсюда можно уехать на восьми автобусах, пяти маршрутках и двух троллейбусах в Заельцовский, Центральный, Железнодорожный, Октябрьский и Дзержинский районы, а также в отдаленные уголки Калининского района и Пашино. Кроме того, есть возможность напрямую попасть на левый берег — в Кировский и Ленинский районы.

Также здесь проходит трамвай № 14, который следует маршрутом от площади Калинина до сада Мичуринцев

Ближайшая станция метро «Заельцовская» находится на площади Калинина. Это конечная станция, от которой можно доехать до площади Маркса на левом берегу или пересесть на другую ветку на станции «Красный проспект». До нее идти чуть более получаса.

Личный автомобиль и такси.  Добраться на машине до центра Новосибирска можно за 20–25 минут по Богдана Хмельницкого и далее по Ипподромской магистрали либо через Красный проспект. Но на Богданке нередко бывают пробки, поэтому путь до площади Ленина может занять гораздо больше времени.

Фото №29 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Такси к ЖК приедет приблизительно за пять минут. Поездка до центра города на правом берегу обойдется в сумму от 150 ₽. Путь до площади Маркса на левый берег займет не менее сорока минут, и поездка будет стоить более 200 ₽

Как думаете, удобная развязка?

  • %29 голосов
  • %23 голоса

Инфраструктура 

Детские сады. До всех ближайших от «Соснового бора» садов идти от восьми до десяти минут. Дойти до садиков № 274 «Белочка» и № 306 можно только через лесополосу, перейдя по мосту речку. Но эти сады территориально расположены уже в другом районе — Заельцовском, поэтому попасть в них детям жителей с Калининской пропиской будет проблематично.

Фото №30 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»
Фото №31 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Здание детского сада № 20 «Сказка» не новое, но до сих пор в нем делали лишь косметический ремонт. Несмотря на это, отзывы о садике хорошие

Родители хвалят воспитателей «Сказки» за профессионализм и насыщенную жизнь детей, которая включает в себя лепку, рисование, познавательные занятия и музыку. Также комментаторы в интернете отмечают хорошую уборку двора сада и четырехразовое питание в столовой.

Недалеко от «Сказки» расположен частный детский сад «Станислава». Подавляющее большинство отзывов в интернете о нем — восторженные.

Фото №32 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Родители отмечают приветливых и чутких воспитателей, высокий уровень кружка хореографии, наличие соляной пещеры, насыщенную культурную жизнь детей и, в целом, теплую и домашнюю атмосферу

Из минусов называют высокие цены, но и тут с оговоркой, что это того стоит и видно, на что идет каждый рубль.

Детский сад № 499 «Гнездышко» состоит из двух разных зданий, которые находятся на улице Народной — во дворах через дорогу по улице Богдана Хмельницкого.

Комментаторы на форумах сад хвалят, выделяя в нем высокий уровень подготовки к школе и вкусную еду в столовой.

Школы. Так же как и сады, две ближайшие от «Соснового бора» школы расположены в десяти минутах ходьбы.

Одна из них, Гимназия № 12, находится рядом с соседней от комплекса остановкой «ДК им. Горького». Комментаторы в интернете отмечают, что в школе высокий уровень образования, особенно при подготовке к ЕГЭ. Правда, есть и те, кто как раз недоволен этим фактом: некоторые родители считают, что учителя и администрация просто гонятся за высокими баллами в рейтингах школ, поэтому дети находятся под постоянным прессингом.

Фото №33 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Комментаторы в интернете отмечают, что в гимназии №12 очень высокий уровень образования, особенно при подготовке к ЕГЭ

Лицей № 126 расположен на улице Народной. Большинство отзывов о нем со знаком минус. В интернете лицей ругают за плачевное состояние его здания как снаружи, так и особенно внутри, и за непрофессиональное поведение сотрудников учебного заведения.

Фото №34 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Из плюсов комментаторы отмечают только высокий уровень профессионализма отдельных учителей

Медицина. Поликлиника при Городской клинической больнице № 25, к которой территориально относится «Сосновый бор», находится в 13 минутах ходьбы от ЖК. О ней немало хороших отзывов в интернете: комментаторы хвалят вежливый и дружелюбный персонал и профессионализм многих врачей. Как обычно это бывает в случае муниципальных клиник, недовольство вызывают работа регистратуры и длинные очереди на прием. 

Две ближайшие аптеки, одна из которых круглосуточная, расположены на улице Богдана Хмельницкого, через дорогу от ЖК

Магазины. Там же, где и аптеки, в трех-пяти минутах ходьбы от «Соснового бора», находится четыре продовольственных магазина формата «у дома». Там можно купить товары первой необходимости, но закупиться на всю семью, скорее всего, не выйдет.

Фото №40 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

До «Калининского универмага» идти десять минут. Здесь есть магазины одежды и косметики, ювелирные салоны и супермаркеты электроники

Ближайший крупный ТРЦ «Калина центр» находится в получасе пешком, чуть дольше идти до «Ройял Парка».

Спорт. В здании ЛДС «Сибирь» расположен тренажерный зал — центр атлетической подготовки «МП POWER».

Фото №41 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Месячный абонемент там стоит от 1 600 ₽, возможны разовые посещения

В торговом доме «Калининский универмаг» находится крупный спортивный центр «Экстрим фитнес». Здесь есть тренажерный зал и сауна, можно заниматься йогой, кроссфитом и пилатесом. Единый абонемент центра стоит от 800 ₽. 

Фото №42 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

До ближайшего от «Соснового бора» бассейна «Нептун» идти меньше пяти минут. Он находится в соседнем здании от ЛДС «Сибирь»

Отдых. И на улице Богдана Хмельницкого, и дальше в сторону Красного проспекта — на улице Дуси Ковальчук — расположено много небольших кофеен и закусочных. В районе площади Калинина — много крупных ресторанов и баров.

Фото №43 - Никакого «Отдыха»: шаткая почва под «Сосновым бором»

Там же находятся и ближайшие кинотеатры — «Седьмое небо» в ТЦ «Калина» и «Синема Парк» в «Ройял Парке»

Парк находится буквально под окнами ЖК «Сосновый бор». Собственно, вокруг него и было построено все позиционирование комплекса, и даже позаимствовано его название. Причем часть этого парка занимает облагороженная территория с прогулочными дорожками, скамейками, освещением и скульптурными композициями.

Это Эдемский сад, который создал соседний застройщик ЖК «Эдем». Остальная территория представляет собой лесополосу, обойти которую по периметру можно примерно за 20 минут

Как вам инфраструктура?

  • %32 голоса
  • %11 голосов

Соседи

Из-за того, что жилой комплекс только заселяется, новоселы еще не успели толком познакомиться между собой. Судя по нескольким окнам в доме, украшенным вырезанными снежинками и гирляндами, кое-кто сделал ремонт до Нового года и отмечал праздник уже в новостройке.

Судя по количеству квартир, которые уже находятся в собственности, жильцов не останавливало скандальное прошлое проекта и они не прислушиваются к тем предостережениям, которые говорят противники ЖК «Сосновый бор» по поводу опасного положения его домов из-за зыбкой почвы.

Хотели бы стать их соседями?

  • %15 голосов
  • %33 голоса

Коротко о главном

  1. Застройщик «Клуб „Отдых“» входит в «CД Aльфa Кaпитaл». Эта компания строила в основном недорогую жилую недвижимость и коммерческие помещения.

  2. ЖК «Сосновый бор» расположен на месте бывшего клуба «Отдых» и Дома спорта по соседству от ЛДС «Сибирь». Проект получил скандальную славу из-за конфликта: по мнению активистов, застройщик неправомерно возводит комплекс на этой территории. Также были обнаружены нарушения в строительстве первых домов.

  3. Планировки квартир представлены от студий в 25 м² до трехкомнатных в 111 м², продаются «под самоотделку».

  4. На данный момент застройщик официально не выставляет цены за квартиры: большинство из них распроданы, а стоимость оставшихся можно узнать только при индивидуальном запросе. Средняя цена за м² на «вторичку» составляет 75 тысяч рублей.

  5. Подъезд чистый, даже учитывая массовые переезды собственников и ремонты в большинстве квартир. В наличии просторная входная группа, есть четыре лифта, правда, пока работает из них лишь один.

  6. Территория ЖК огорожена забором, но жильцам въехать во двор на машине можно. Поэтому часть двора занимает парковка собственников. В другой части придомовой территории созданы условия для отдыха: прогулочные дорожки, детская площадка. Спортивной площадки пока нет, но она будет позже, после сдачи следующих очередей.

  7. ЖК расположен в районе транспортной развязки на площади Калинина. В пешей доступности есть остановка наземного транспорта, а конечная станция «Заельцовская» главной линии метро находится в получасе ходьбы.

  8. «Сосновый бор» располагается в самой инфраструктурно развитой части Богданки, все необходимое находится в радиусе километра, или десяти минутах ходьбы. А до площади Калинина с ее еще более развитой инфраструктурой идти около получаса.

Вам понравился жилой комплекс «Сосновый бор»?

  • %14 голосов
  • %43 голоса

Комментарии

12
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Сколько себя помню, пока жила в тех краях, называли "Богдашка", а не "Богданка".
  • "Также здесь проходит трамвай № 13, который следует маршрутом от площади Калинина до сада Мичуринцев" - не угадали с номером маршрута. "Две ближайшие аптеки, одна из которых круглосуточная, расположены на улице Бориса Богаткова, через дорогу от ЖК" - зовите корректора после написания статьи, какая Бориса Богаткова??