О дешевеющем жилье без шуток

Россиян потрясла новость: цены на недвижимость все же будут снижаться. С такими заявлениями в конце марта выступил сразу ряд экспертов. При кажущейся абсурдности эта информация не является первоапрельским розыгрышем. Чиновники и аналитики все чаще вынуждены констатировать: рынок недвижимости перегрет. По законам экономики можно с большой долей вероятности предположить ценовой коллапс

Еще недавно эксперты опровергали любую информацию о возможном снижении цен на жилье. Максимум, на что решались – спрогнозировать стагнацию. Правда, президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин заявил на одной из пресс-конференций, что даже стагнация цен в условиях современного рынка для России – непозволительная роскошь. «Первый квартал 2008 года показал, что рост цен на жилье не остановился, наоборот, продолжился по целому ряду регионов России. Одним из лидеров стал Волгоград, где рост цен на недвижимость составил 25–30%. Цены на жилье в Омске выросли на 13,5% за последние три месяца. В России за первый квартал текущего года увеличение цен на жилье на первичном рынке составило 9,83%, на вторичном рынке жилья – 8,43%», – сообщил Горячкин. Снижение цен на недвижимость, по его словам, было установлено только в Екатеринбурге – на 0,3%.


Прогнозы россиян ожидали неутешительные: цена на землю постоянно растет. От нее не отстает и стоимость строительных материалов. Только за первый квартал 2008 года  на основную марку цемента цена повысилась на 6,1%.


Однако еще в октябре 2007 года в докладе центра стратегических исследований «Банка Москвы» «Новые реалии для российских финансов» был спрогнозирован другой сценарий развития ситуации. «Начиная с 2004 года, в России отмечается дефицит внутренних ресурсов для поддержания экономического роста», – говорится в докладе. Банковская система выдает больше кредитов, чем собирает депозитов. Если в 2004 году он составлял всего 72 млрд руб., то в 2006 году – 303 млрд. Недостающие средства предоставляют внешние рынки, а также денежные власти (правительство и ЦБ).


Ухудшение условий доступа к внешним ресурсам приводит к дефициту ресурсов для ряда перспективных секторов экономики. Восполнять эти ресурсы банки и частные инвесторы будут в том числе и за счет продажи недвижимости. По оценкам ЦСИ, 20–40% покупок недвижимости осуществляется в инвестиционных целях, что неизбежно повлечет за собой эффект домино: реализация простаивающих квартир ради пополнения ликвидности может спровоцировать снижение цен.


Ситуация накалилась после тревожных сообщений из-за рубежа. Американский ипотечный кризис взволновал мировые рынки недвижимости. Цены на жилье начали падать как в США, так и в Европе. Гендиректор холдинга «Миэль» Григорий Куликов заявил изданию Dailystroy о том, что перегрев испытывает и российский рынок. Он подчеркнул, что сейчас опережающими темпами дорожает то жилье, что проще купить, то жилье, что хуже – построенное в 60–70-е годы. «Это ненормальная ситуация, на рынке все изменится: устаревшее начнет дешеветь», – уверен Куликов.


В разных регионах страны жилье переоценено сегодня в два-четыре раза. К примеру, даже несмотря на то, что Челябинск считается городом-миллионником с самой недорогой стоимостью за «квадрат», разница между себестоимостью и рыночной ценой квартиры все же шокирует. Так, при себестоимости «панельки» в 20–21 тысячу рублей на выходе потребитель отдает за квадратный метр 38–43 тысяч рублей.


Аналитики «Бюро недвижимости «Агент 002» также указывают на слишком «раздутый» рынок. Поскольку цена основывается на спекулятивной игре, а не на законах рынка, число реальных покупателей сократилось с 10 до 4–5 процентов.


Мнения экспертов о сроках ценового спада на жилье сводятся к тому, что рубежом станет вторая половина 2008 – начало 2009 года. Так, председатель экспертного совета ИК «Финам» Сергей Хестанов увязывает это с глобальными изменениями на рынке ценных бумаг. В связи с мировым кризисом ликвидности он предполагает сокращение денежных поступлений в страну, снижение доходов населения и, как следствие, трех- четырехкратное снижение цен на недвижимость и на фондовом рынке.



Ольга Будина

Комментарии

0