Вложение капитала в недвижимость считается одним из самых распространённых и надёжных способов инвестирования. Мы поговорили с жителем Новосибирска, который сдаёт недвижимость в аренду уже почти двадцать лет, и выяснили, какие нюансы есть в профессии рантье и стоит ли игра свеч.
Так получилось, что в конце 1990-х — начале 2000-х годов за короткий период у меня была возможность улучшать жилищные условия, не продавая уже имеющиеся квартиры. Единственное, о чём я сейчас жалею, что покупал квартиры в Новосибирске, а не в Москве, потому что цены на недвижимость тогда были примерно одинаковые. Если бы я приобрёл жильё в столице, сейчас обладал бы гораздо большими доходами. В настоящее время у меня три квартиры в разных районах города, которые я сдаю в аренду: однокомнатная на МЖК и две «двушки» на Кирова и в «тихом центре».
За долгие годы сдачи жилья в аренду я понял несколько простых вещей. Первое: жильцы никогда не будут относиться к съёмной квартире бережно. Поэтому вкладываться в хороший ремонт и дорогую мебель смысла нет — затраты себя не окупят. К тому же при виде испорченного имущества слабонервные могут не выдержать. Поэтому в моих квартирах сделан простой ремонт, есть только самая необходимая, но надёжная мебель и техника.
Второе: нужно быть готовым к простоям, потому что, как и в любом бизнесе, есть фактор сезонности. Были времена, когда я не мог сдать квартиру несколько месяцев. Приходилось сильно занижать цену, чтобы не уйти в минус. И это с учётом того, что у моих квартир хорошее местоположение: развитая инфраструктура, транспортные развязки.
В обществе бытует мнение, что это пассивный доход, мол, есть у тебя квартира, ты сидишь, ничего не делаешь и получаешь деньги каждый месяц. Наверное, это так, если пользоваться услугами управляющей компании или подрядчика.
В этом случае за отдельную плату за вас ищут жильцов, заключают с ними договор, приводят квартиру в порядок и занимаются бытовыми мелочами вплоть до замены перегоревших лампочек. Эта услуга популярна в основном среди тех, кто живёт за границей или в другом городе и не может самостоятельно контролировать весь процесс. Я занимаюсь всем сам.
Вы живёте в квартире, у вас же может что-то сломаться или выйти из строя? А теперь умножьте то же самое на три. Плюс, повторюсь, что арендаторы в основном относятся крайне небрежно к чужому имуществу. Поэтому за одну неделю может сломаться холодильник, в другой квартире жильцы затопят соседей, а в третьей поломается смеситель в ванной комнате. Нужно всегда быть к этому готовым. Помимо того, что это непредвиденные траты, на устранение проблемы уходит время. Мне повезло, на своей основной работе я не привязан к офису, поэтому почти всегда могу оперативно подъехать и «разгрести завалы».
Все арендодатели стремятся найти жильцов на длительный срок, потому что процесс поиска выматывает. Это постоянные звонки, просмотры. Если жильцы всё время меняются, то приходится чаще делать мелкий ремонт и уборку, чтобы квартира выглядела презентабельно. По моей личной статистике, только один арендатор из десяти помоет пол перед тем, как будет съезжать. Вообще квартиры «сдают» в разном состоянии.
Лет восемь назад «двушку» на Урицкого снимала семья с двумя детьми. За полчаса общения показались вполне адекватными людьми, и мы заключили с ними договор. Они прожили в квартире около семи месяцев, исправно платили. В последние два месяца была задержка арендной платы, глава семьи сначала кормил меня «завтраками», а потом и вовсе перестал отвечать на звонки и сообщения.
Я пришёл в квартиру и просто обалдел от увиденного. Во-первых, дверь была открыта, а внутри на гвоздике висели два комплекта ключей. Сколько дней или недель моя квартира стояла открытой — страшно представить. Во-вторых, был жуткий беспорядок. Квартира была захламлена, сложилось впечатление, что семья бежала с одними паспортами, потому что жильцы оставили много личных вещей, детских игрушек, одежды, обуви, книг и даже полный холодильник еды. В каждом углу на обоях были нарисованы кресты. В общем, зрелище не для слабонервных.
Пришлось потратить три дня на то, чтобы разгрести квартиру от мусора и ненужных вещей и переклеить обои. Связаться с ними мне так и не удалось. Кстати, ещё несколько лет на адрес той квартиры приходили письма от банков на имя главы семейства. Предполагаю, что они уехали из города как раз из-за задолженностей.
Если говорить о финансовой стороне вопроса и вложении капитала, то здесь нужно понимать, что для вас приоритетно: ежегодная «выручка» или сохранение средств. Экономическая ситуация в стране постоянно меняется. Сначала это была прибыльная история, а после кризиса 2014 года заниматься таким «бизнесом» стало не совсем привлекательно.
Я посчитал через калькулятор оценки недвижимости, что три квартиры, которые я сдаю в аренду, стоят в общей сложности 11 800 000 рублей. «Двушки» на Кирова и Урицкого я сдаю по 17 000 и 18 000 рублей в месяц соответственно. Однокомнатную на Высоцкого за 14 000 рублей в месяц. То есть квартиры приносят мне 588 000 рублей в год.
Однако есть и расходы. Самая существенная статья — это услуги ЖКХ. С учётом того, что арендаторы оплачивают свет и воду по счетчикам, я отдаю около 8 500 рублей в месяц за три квартиры, или 102 000 рублей в год. Налог на имущество в 2019 году составит 5 459 рублей, эту сумму я рассчитал через налоговый калькулятор на официальном сайте. Если учесть эти расходы, а также траты на мелкий ремонт, простои, то чистая прибыль получается около 450 000 рублей в год. Сумма неплохая, но в последние годы я всё чаще думаю, что оно того не стоит.
Как вариант, можно положить деньги в банк под проценты. Однако в моём случае для этого ещё нужно реализовать квартиры. Допустим, мне удалось распродать недвижимость и выручить 11 800 000 рублей. Если я решу положить эту сумму под процент в банк, то, по данным сайта Сравни.ру, получу прибыль от 700 000 до 1 000 000 рублей в год. Звучит заманчиво, учитывая, что можно удвоить доход и избежать беготни с арендаторами, вечного ремонта, сломанной сантехники и уплаты налогов и тарифов ЖКХ. Но я преднамеренно не рассматриваю этот вариант: слишком много рисков.
Во-первых, инфляция «съедает» большую часть прибыли. К тому же в новостях чуть ли не ежедневно появляются новости о банкротстве и санации банков. Напомню, что страховая сумма вклада — не более 1 400 000 рублей. То есть если что-то случится с банком, например, Центробанк отзовёт у него лицензию, я потеряю 10,5 миллиона рублей. Риски огромные! Либо мне нужно сделать не менее 9 вкладов в разных банках. Это даже звучит как-то странно, поэтому пока я просто сдаю своё жильё в аренду и получаю хоть и меньшую, зато стабильную и надёжную прибыль.
Сейчас все мои квартиры (в том числе в которой я живу сам) выставлены на продажу. Я планирую распродать всю недвижимость и переехать в другой город. Пока особой активности по объявлениям нет. Однако парень, который арендует у меня квартиру на Урицкого, рассматривает вариант покупки. Планирую купить квартиру для жизни в Москве, но чем именно буду заниматься в столице, пока не знаю.
Александр Семёнов (имя и фамилия изменены по просьбе автора)
Фото: depositphotos.com
