Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

Размеренная жизнь по нескучным ценам в зеленой зоне рядом с Краснообском

Фото №1 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

В этом жилом комплексе отсутствует инфраструктура, но есть собственный Стоунхендж. «Бавария», которую спроектировал немецкий автогонщик, находится в чистом поле рядом с лесом. Территорию комплекса охраняют десятки камер и разноцветные львы, но проникнуть туда не составляет труда. Мы исследовали сонное царство людей, выбравших тишину, посреди которой дремлет толкиенский каменный дракон.

  • Адрес: рабочий поселок Краснообск, 7-й микрорайон

  • Год постройки: 2013

  • Общая площадь: 20 га

  • Этажность: 4

  • Цена за м²: 66 тысяч рублей

  • Застройщик: «АКД»

  • Сроки сдачи: 29 домов сданы, 8 домов застройщик запланировал на конец 2019 года

Застройщик и архитектор

ЖК «Бавария» — это проект застройщика «АКД». Компания известна в Новосибирске жилыми комплексами «Оазис» на Лескова, «Е2Е4» на Покатной и строящимся ЖК «Спектр» в Кольцово.

У застройщика надежная и стабильная репутация, объекты сдаются вовремя. Из минусов на форумах отмечают плохую шумоизоляцию, проблемы с вентиляцией и периодические поломки домофонов и ворот во всех проектах. Эти же недочеты есть и в «Баварии».

Внешний вид домов спроектировало немецкое проектно-архитектурное бюро Tilke Engineering. Его создатель, бывший автогонщик, а на сегодняшний день архитектор и инженер, Герман Тильке является ведущим разработчиком гоночных автодромов и проектирует здания по всему миру — от Бахрейна до Рио-де-Жанейро.

Как вам застройщик?

  • %90 голосов
  • %36 голосов

Дом

«Бавария» — это 37 компактных четырехэтажных домов. Восемь из них еще достраивают. В каждом доме — от одного до трех подъездов и не более 16 квартир. Плотность застройки в ЖК «Бавария» низкая: территория не загромождена домами, поэтому здесь хватает пространства для прогулок.

Жалоб на теплоизоляцию в домах нет. Застройщик использовал технологию, когда за слоем несущей кирпичной стены расположен утеплитель, а уже за ним — облицовочный кирпич. А вот на недостаточную звукоизоляцию жители жалуются часто.

Собственники квартир в первых очередях довольны качеством строительства. А вот жильцы третьей и четвертой очередей отмечают минусы: периодически «ржавую» воду, серьезные проблемы с вентиляцией и вытяжками на третьем и четвертом этажах, высокую влажность и конденсат в квартирах в межсезонье. Также жильцы жалуются на протекающие во время дождей лоджии и некачественный дренаж, который приводит к подтоплениям фундамента и подвалов, где находятся кладовые. При перепадах температур это может влиять на износостойкость дома.

Фасады домов по дизайну напоминают классические немецкие здания. Кондиционеры спрятаны в нишах лоджий и не портят внешний вид комплекса. Единственное, что цепляет взгляд, — огромные баннеры о продаже квартир прямо на лоджиях.

Что думаете о доме?

  • %55 голосов
  • %32 голоса

Инфраструктура

«Бавария» находится на окраине Краснообска — крупнейшего поселка городского типа в Новосибирской области, который располагается на левом берегу Оби между Кировским и Советским районами. Краснообск считают зеленой зоной: здесь есть лесопарк, дендропарк и река.

Пока на территории жилого комплекса нет никакой инфраструктуры. Все необходимые для жизни объекты можно найти в Краснообске.

Детские сады. В 15 минутах ходьбы находится три муниципальных детских сада: «Теремок», «Чебурашка» и «Дельфин». Отзывы хорошие, но здания садов снаружи давно не реставрировались. В 20 минутах ходьбы есть также муниципальный детский сад «Золотая рыбка», он считается самым новым (открыт в 2015 году) и самым популярным садиком в Краснообске. Ситуация с очередями в сады такая же, как и везде: записываться нужно за один-два года.

Фото №10 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»
Фото №11 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

Школы. По соседству с детскими садами есть две среднеобразовательные школы: № 1 и 2. Они расположены так близко друг к другу, что связаны между собой подземным переходом. В 25 минутах ходьбы от ЖК находится лицей № 13 с углубленным изучением физики. По отзывам уровень образования в лицее оценивается как средний. Выпускники поступают в технические вузы — например, в НГТУ.

Фото №12 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

Магазины. Если не считать киосков с мороженым и блинами на ближайшей к «Баварии» остановке, рядом есть только один полноценный магазин — супермаркет «Холди» в 15 минутах пешком. Ближайший «Ашан» находится в «Меге», дорога до него без пробок займет 35 минут на маршрутках № 364 и 365 или 15 минут на автомобиле.

Медицина. В 20 минутах ходьбы располагаются районная больница и поликлиника — единственные лечебные учреждения в Краснообске. В 10 минутах пешком есть аптека, работающая с 8:00 до 21:00. Круглосуточных аптек в радиусе 8 километров нет.

Спорт. На территории «Баварии» есть сразу несколько объектов для занятий спортом: площадка для баскетбола и мини-футбола и огромная шахматная доска с большими фигурами — оба объекта почему-то закрыты на ключ посреди дня, но они точно существуют. Также есть скейт-дром, всевозможные турники, брусья и даже мини-батуты. Зимой большой плоский фонтан на территории ЖК превращается в каток.

К школе № 2 примыкает бассейн «Арго» — это один из ближайших к «Баварии» бассейнов, до которого от жилого комплекса можно дойти за 15 минут. Второй бассейн находится на таком же расстоянии — в спортивно-оздоровительном комплексе «Армада». В нем есть фитнес-клубы, тренажерные залы и SPA. Месячный абонемент обойдется в 2 500 рублей. Цена разового посещения — от 250 рублей в бассейн и до 2 000 рублей в SPA.

Отдых. С трех сторон «Баварию» опоясывают лес и дендропарк, в которых можно гулять летом, а зимой — кататься на лыжах. Вплотную к ЖК примыкает большой конный комплекс. Относительно же отдыха более шумного и светского (бары, клубы, рестораны, кинотеатры, моллы) — и «Бавария», и весь Краснообск едва ли предложат что-либо стоящее. Пока большинство жителей на форумах высказываются против кафе или ТЦ на территории комплекса. Они изначально покупали квартиры именно здесь, потому что ждали обещанные застройщиком тишину, уединение и спокойную семейную жизнь — любой более-менее крупный торговый центр обещает нарушить эту идиллию.

Как вам инфраструктура?

  • %41 голос
  • %40 голосов

Транспорт

Если вам необходимо дважды в день ездить в город и обратно, то без автомобиля это может превратиться в сложный квест. Практически толкиеновское «Туда и обратно» (благо дракон Смауг уже у «Баварии» есть). Особенно неудобно передвигаться пожилым людям и пешеходам: дороги сразу за пределами ЖК давно не ремонтировались.

Общественный транспорт. Ближайшая остановка «Школа» находится в пяти минутах ходьбы от жилого комплекса. До площади Маркса можно доехать на автобусе № 264, до «Студенческой» — на маршрутках № 364 и 365 или автобусе № 226. В село Ленинское едет автобус № 115, а в поселок Прогресс — № 212. До аэропорта Толмачево курсирует прямой автобус № 124. Напрямую на правый берег отсюда можно уехать только в Академгородок — до Цветного проезда вас доставит автобус № 141.

Цена за проезд на автобусе — 22 рублей, на маршрутке — 28.

Железнодорожной станции пригородных поездов в пешей доступности нет.

Такси. За такси от «Баварии» до площади Маркса придется отдать около 200 рублей, дорога займет приблизительно 20 минут. Доехать до площади Ленина можно за 30 минут и 300 рублей. Цены варьируются в зависимости от дня недели и ситуации на дорогах. Иногда в час пик или из-за аварии образуются пробки, в которых можно застрять часа на три.

Личный автомобиль. В сторону площади Маркса выехать из ЖК можно через развязку на пересечении Центральной улицы с Советским шоссе (дорога займет около 20 минут без пробок) или по улице Восточной до ТРЦ «Мега» (дорога займет около 15 минут без пробок). В час пик движение стоит на улицах Петухова, Ватутина и Сибиряков-Гвардейцев.

Добираться до правого берега удобнее всего через Бугринский мост. Быстрее всего из «Баварии» можно доехать до микрорайона ГЭС или Академгородка.

Как вы думаете, удобно добираться?

  • %20 голосов
  • %65 голосов

Подъезд

Вход. Оборудован пандусами для детских колясок и маломобильных жителей. Входные двери — пластиковые. Попасть можно через звонок в домофон или с помощью электронного ключа. Жители отмечают, что домофоны иногда ломаются.

Пространство. Как таковых входной группы, межквартирного пространства и коридоров в подъездах нет. Под лестницей находится небольшая ниша, которая заставлена детскими колясками. Индивидуальные кладовки также есть, но находятся они в подвальных помещениях, и покупать их нужно отдельно. Количество кладовых равно количеству квартир в домах, их площадь варьируется от 4,5 до 7,5 м², цена — 10 тыс. рублей за м². В подъезде чисто. Лестница не широкая, разойтись двум людям на ней непросто. Консьержа и лифта нет.

Освещение. Подъезд плохо освещен в дневное время. Есть лампочки с датчиками движения, но, как сообщила одна жительница, конкретно в ее подъезде они включаются лишь с наступлением темноты.

Что насчет подъезда?

  • %39 голосов
  • %36 голосов

Парковка

Где и сколько. Парковочные места находятся во дворах и вдоль подъездов. Они входят в стоимость квартир — одно место на одну квартиру.

Проблемы. У одной семьи может быть несколько автомобилей. А парковочное место предусмотрено одно. Пока жильцы ставят машины на нераспроданные места. Как будет решаться этот вопрос в дальнейшем, при полном заселении всех домов ЖК — непонятно. Гостевой парковки нет, но по периметру дворов вне охраняемой зоны есть карманы, где можно оставить автомобиль.

Что касается охраны, то ворот с пропускной системой, охранников на пунктах и по периметру и особенно камер наблюдения так много, что поначалу это даже кажется перебором. Будто всевидящее око постоянно следит за тобой.

С парковкой все ок?

  • %51 голос
  • %30 голосов

Квартира

Во всех квартирах потолки высотой 3 метра. Шумоизоляция, по мнению жителей, плохая: не напрягаясь можно услышать шум от стройки домов пятой очереди, как зевнул жилец сверху или мяукнула соседская кошка за стеной.

Средняя цена квартир за м² в «Баварии» — 66 тыс. рублей. В продаже у застройщика на середину июля 2019 года есть 28 квартир в строящихся домах. В базе N1.RU выставлено на продажу 46 квартир в ЖК «Бавария».

Фото №35 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

Это не все: есть и другие планировки.

Отделка. В квартирах выполнена черновая отделка: выровнены стены и пол, установлены входные двери и радиаторы, устойчивые к коррозиям.

Черновая отделка предполагает затирку всех потолков с окрашиванием их водоэмульсионной краской, предусмотрена штукатурка всех стен и перегородок. В жилых помещениях поклеены обои. Квартиры сдают с линолеумом и плинтусами в жилых зонах и керамической плиткой — на кухне и в ванной. Жители на форумах отмечают некачественную штукатурку, которая местами отходит от стен.

Фото №36 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

Кладовые. Индивидуальные кладовые находятся не в квартирах, а в подвальных помещениях. Их покупают отдельно: стоимость кладовой площадью от 4,5 до 7,5 м² составляет 10 тыс. рублей за м².

Что думаете о квартирах?

  • %38 голосов
  • %35 голосов

Цены

Средняя цена за м² в «Баварии» — 66 тыс. рублей. Это приблизительно столько же, сколько в среднем стоит м² в похожих домах комфорт- и премиум-класса в ЖК «Ключевой» (на пересечении улиц Кирова и Выборной).

Цены за квартиры:

  • за однокомнатную площадью 52 м² — 3 429 572 рублей;

  • за двухкомнатную площадью 59 м² — 3 963 037 рублей;

  • за трехкомнатную площадью 79 м² — 5 183 183 рублей;

  • за трехкомнатную площадью 106 м² — 7 425 378 рублей.

Жилищно-коммунальными вопросами в «Баварии» занимается управляющая компания «Зеленый город», также являющаяся частью группы компаний «АКД». Судя по благоустройству придворовой территории, УК справляется со своей задачей. Из минусов жители отмечают не всегда оперативную обратную связь от УК и занесение жильцов в черные списки на форумах в социальных сетях за критику в их адрес.

Цены на коммунальные услуги выше, чем в среднем по городу (на 01.07.2019):

Фото №37 - Пустошь Смауга: своя атмосфера в ЖК «Бавария»

Как считаете, хорошая цена?

  • %29 голосов
  • %51 голос

Соседи

Жилой комплекс еще активно заселяется. Основной контингент — это молодые семьи с маленькими детьми. Из-за маленькой этажности домов и небольшого количества квартир в подъездах (и, опять же — тонких стен) соседи быстро знакомятся друг с другом.

Жители общаются в реальной жизни и в виртуальном мире — в чатах и на форумах. Там они делятся своим мнением о работе управляющей компании, жалуются на шум со стройки четвертой очереди и обсуждают незнакомцев во дворах.

Как вам такое соседство?

  • %45 голосов
  • %23 голоса

Двор

Дома образуют собой закрытые дворы в форме пяти лепестков (из которых четыре лепестка уже готовы, а пятый планируют сдать в конце 2019 года).

Безопасность. Во дворе есть огороженное место для выгула собак. С виду все дворы выглядят безопасно — высокие заборы, система видеонаблюдения и ворота с электронными ключами. Но на деле, как сообщила все та же собеседница с коляской, особенно в зимнее время, ворота могут выходить из строя и быть открытыми.

Концепция «двор без машин» соблюдена частично. С внешней стороны домов, где находятся подъезды, территория заставлена машинами на парковочных местах. Но внутренние дворы, с прогулочными зонами и объектами для спорта и отдыха, огорожены и безопасны.

Озеленение. Много зеленых зон, цветочных клумб, альпийских горок и экзотических кустарников. Есть места для отдыха — скамейки, закрытые зеленым плющом беседки, прогулочные дорожки из камня с небольшими прудами, плоский фонтан (правда, работает он с непонятной периодичностью — увидеть воду в нем посреди дня не удалось). Много детских площадок, каждая из которых имеет свою особенность.

Проводящие утреннее и дневное время во дворах жители практически отсутствуют: лишь несколько женщин с колясками в тени подъездов и флористы, ухаживающие за альпийскими горками. Одна из молодых мам поделилась мнением, что эта немноголюдность может быть вызвана гнусом — летним бичом Новосибирска в целом.

Объекты. Во дворах бросаются в глаза стильные арт-объекты. Иногда сразу сложно отличить, какие из них предназначены для детей, а какие — элементы художественного оформления: огромный пиратский корабль, миниатюры британского Стоунхенджа в виде лабиринта и замка Нойшванштайн, разноцветные статуи деревянных львов и плетенные из ветвей олени в натуральную величину, красный шкаф с книгами для буккроссинга в стиле английской телефонной будки.

Посреди одного из дворов ЖК расположилась большая каменная статуя толкиеновского дракона Смауга. То ли притворно дремлющего, но охраняющего красоту дворов и мирный быт жителей. То ли уснувшего от окружающей пустынной безлюдности.

А что думаете о дворе?

  • %53 голоса
  • %14 голосов

Коротко о главном

  1. Учитывая репутацию, созданную, в том числе, другими своими ЖК, застройщик кажется надежным. И ему точно не занимать в фантазии и вкусе. Из недостатков можно выделить шаткую и не принципиальную позицию по поводу статуса и сути комплекса: поднятый вопрос о строительстве ТЦ при обещанном отсутствии инфраструктуры, упор на экологичность на фоне заставленных машинами дворов вдоль подъездов.

  2. Четырехэтажные дома построены из кирпича, теплоизоляция на хорошем уровне. А вот звукоизоляция недостаточна, этот вопрос придется решать каждому жильцу индивидуально. В домах последних очередей существуют проблемы с влажностью и конденсатом на верхних этажах, а также дренажной системой у фундаментов.

  3. Квартиры стоят примерно, как в похожих домах комфорткласса (например, в ЖК «Ключевой») — около 66 000 рублей за м², продаются с черновой отделкой (есть проблемы со штукатуркой) и без кладовых (их докупать нужно отдельно). На «коммуналке» сэкономить не получится — она чуть выше в среднем по городу.

  4. ЖК расположен в Краснообске. Добраться от центра и многих других локаций левого берега можно на автобусах и маршрутных такси, но удобнее иметь автомобиль или пользоваться такси.

  5. Своей инфраструктуры на территории ЖК нет, но пока это позиция застройщика и жителей. Все необходимые для жизни и быта объекты находятся в 10–15 минутах ходьбы.

  6. В подъездах чисто, но тесно, и они плохо освещены в дневное время. Лифты отсутствуют.

  7. Во дворе созданы все условия как для отдыха взрослых, так и для детских игр. Дворы в «Баварии» интересны своими дизайнерскими решениями и претендуют на лидерство в благоустройстве среди других ЖК города.

Вам понравился жилой комплекс «Бавария»?

  • %52 голоса
  • %35 голосов

Фото: Виталий Эйгерис, N1.RU

Комментарии

12
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Круто, но далековато конечно. Чокнешься мотаться до цивилизации
  • Дорога жесть, если там повсюду такая разруха вокруг, то не дело
  • Симпатичные домики
  • Огонь. Как любитель Толкина отдельные аплодисменты)))) Фото крутые)
  • Хороший текст, спасибо автору)