Рынок недвижимости стал рынком покупателя.

Рынок недвижимости сейчас переживает сложные времена, при этом мнения о его состоянии и дальнейшем развитии высказываются самые противоположные. Об оценках, о реальном положении дел на рынке недвижимости в Перми и о многом другом мы поговорили с генеральным директором АН «Респект», президентом НП «Российская Гильдия Риэлторов. Пермский край» Алексеем Анатольевичем Соловьевым.

Генеральный директор АН «Респект», президент НП «РГР. Пермский край» Алексей Анатольевич Соловьев

— За последние полгода рынок недвижимости в Перми претерпел существенные изменения. Эксперты, как правило, по-разному оценивают его нынешнее состояние. На Ваш взгляд, каковы основные положительные и отрицательные тенденции развития рынка?

— Рынок недвижимости — это не изолированная система, и ее развитие объективно зависит только от состояния экономики. О рынке недвижимости можно говорить как о наиболее ярком индикаторе экономического роста или кризиса на рассматриваемой территории. По каким критериям мы можем оценивать текущее состояние рынка? Это количество сделок купли-продажи, стоимость квадратного метра, количество и качество строящегося и вводимого жилья, недвижимости других сегментов. Важно отметить, что анализ проводится в динамике, то есть один и тот же показатель сравнивается в разное время.

Например, сегодня квадратный метр в новостройке можно купить за 35 тысяч рублей. А год назад при сопоставимых параметрах — не дешевле 55 тысяч рублей. Как известно, цену товара определяет соотношение рыночного предложения к спросу. Спроса больше, чем предложения, — цена растет, предложения больше — цена падает. В последние перед кризисом 3-4 года рынок недвижимости развивался при явном превышении покупательского спроса над предложением. За счет чего? За счет появления экономических предпосылок для повышения покупательской способности, проще говоря, повышался доход населения. К тому же государство и финансовые институты всячески способствовали решению квартирных проблем. Массовая ипотека, государственные программы поддержки (сертификаты, субсидии и т.п.). В итоге приобретение квартиры стало доступней для большего количества покупателей. Однако объем предложений в одночасье адекватно вырасти не в состоянии по определению. Результат — безудержный рост цен.

То, что мы наблюдаем сегодня, — это естественная реакция рынка на этот «перегрев». Произошла серьезная коррекция цен в сторону снижения, поскольку покупательская способность в силу кризиса резко уменьшилась. Положительная или отрицательная это тенденция развития рынка? И то, и другое. Положительная — потому, что произошла справедливая коррекция, и я надеюсь, для кого-то это снижение цен стало принципиальным фактором для решения своего квартирного вопроса. Отрицательная — потому, что в результате этого снижения нас ждет серьезный риск дефолта строительной отрасли и тех бизнесов, которые так или иначе связаны со строительством. Сегодня цена, за которую можно купить жилье в новостройке, граничит с себестоимостью, а иногда, для покрытия кассовых разрывов, ниже ее. Это означает, что у строителей не будет средств на развитие, освоение новых проектов. И как следствие — неизбежный дефицит жилья. При таком раскладе экономический рост будет способствовать еще большему удорожанию недвижимости.

— Сейчас один из наиболее актуальных вопросов — цены на жилье. Как Вы считаете, продолжат ли они снижение или все-таки в ближайшее время стабилизируются?

— Цены уже стабилизировались. Под стабилизацией нужно понимать ситуацию на рынке, когда на каждого покупателя, в среднем, на рынке имеется от 5-ти до 10-ти предложений по принципиально удовлетворяющим его параметрам. Если больше — цены снижаются, меньше — начинают движение вверх. Плавное увеличение цен вверх на 12-15% в год начнется не скоро. Думаю, в силу свойственной рынку недвижимости инертности не раньше, чем через полгода с момента, когда индекс РТС достигнет 1500-1800 пунктов при условии, что цена за нефть марки Brent (ICE) в течение полугода не будет понижаться менее, чем за 60 долларов за баррель.

— Некоторые аналитики говорят об увеличении спроса на жилую недвижимость. Так ли это?

— Нет, это не так. В целом, по рынку уровень спроса на жилую недвижимость остается пока неизменным. Единичные случаи повышенного спроса на один и тот же объект у двух-трех покупателей не могут свидетельствовать о системном увеличении спроса, а говорят скорее об обратном — о стабилизации: происходит последнее «вымывание» объектов с самой низкой ценой, падения больше не будет, как, собственно, и роста пока не наблюдаем.

— Одним из негативных последствий кризиса называют грядущий дефицит новостроек. Будет ли сокращение рынка первичного жилья в Перми?

— Да. К сожалению, это неизбежно. В ответе на первый вопрос я эту тему уже затронул. Но сам по себе дефицит не страшен. Он естественным образом стимулирует бизнес на развитие и масштабирование. Проблема дефицита при капитализме — это вопрос времени. Хуже другое. Станет меньше покупателей, поскольку способность покупать дорогое жилье быстро не восстанавливается. Особенно после того, что удастся пережить.

— Как изменилось поведение покупателей жилья?

— Так же естественно, как изменился рынок. Сейчас мы наблюдаем картину, когда условия диктует покупатель. В теории маркетинга это часто называют «рынком покупателя». Покупатель, во-первых, не спешит, во-вторых, тщательно выбирает, в-третьих, ждет появления еще вариантов, которые удовлетворяли бы его запросы в большей степени. В-четвертых, пользуясь ситуацией, покупатель делает предложения продавцу по порой абсурдному снижению цены. И наконец, покупатель, впервые сталкивающийся с рынком недвижимости, может попасть в достаточно сложную, с юридической и технологической точек зрения, ситуацию. Настоятельный совет один — обращаться только в компанию, профессионально работающую на рынке недвижимости и имеющую хорошую репутацию. Например, компанию, являющуюся действительным членом ассоциации «Российская Гильдия Риэлторов. Пермский край».

— Вы возглавляете гильдию в Пермском крае с прошлого года. Насколько кризис повлиял на пермское профессиональное сообщество (качественно и количественно)? И как риэлторы выживают в сложных экономических условиях?

— Кризис повлиял на пермское профессиональное сообщество ровно на столько, на сколько он повлиял на каждую компанию: несомненно, далеко не самым лучшим образом. Однако, надо отметить, что в большинстве своем членам нашего партнерства все же удается сохранять цивилизованный бизнес в непростых экономических условиях благодаря программе взаимной партнерской поддержки, совместно проводимым сделкам, внедренному у них клиенториентированному сервису. Еще раз повторю, в такой ситуации растерянности, в которой оказались многие рядовые участники рынка недвижимости, роль опытной профессиональной компании для решения конкретных задач повышается многократно.

За период с сентября 2008 года из 50-ти членов ассоциации вышли 12: 6 — прекратили деятельность, 6 — не в состоянии уплачивать членские взносы. Вновь вступила 1 компания.

— Как по Вашему мнению, есть ли что-то, чего не хватает пермским участникам рынка недвижимости? Или, наоборот, есть преимущества, по сравнению с другими регионами?

— Не хватает единства во взглядах на необходимость формирования цивилизованного рынка недвижимости в стране и в Пермском крае, в частности. Поэтому, примерно из 350 операторов в нашей ассоциации состоит 38. Это самые продвинутые. Кстати, не всегда самые крупные и известные агентства. Остальных интересует только прибыль. Пока. Хотя на фоне других регионов нам, безусловно, есть чем гордиться. Прошлым летом на Национальном конгрессе по недвижимости НП «РГР.Пермский край» признано лучшим профессиональным объединением риэлторов России.

— В НП «РГР. Пермский край» разработана концепция «Пять модернизаций», расскажите, в чем ее суть, когда она начнет действовать и какие у нее перспективы?

— Это стратегия развития. Она уже действует. С ее текстом можно ознакомиться на сайте нашего партнерства — www.rgrpk.ru. Перспективы зависят только от нас... И вас. От всех.

— Каким должен быть идеальный риэлтор?

— Это человек в возрасте 25-45 лет, имеющий высшее образование, специальную подготовку по профилю деятельности и опыт не менее 2-х лет в компании с соответствующей брокерской специализацией. Необходимы такие качества, как активность, желание помочь людям, честность, открытость, коммуникабельность и, конечно, предприимчивость. Важно отметить, что риэлтором имеет право называться либо сотрудник компании-члена Российской Гильдии Риэлторов, либо специалист рынка, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя и также состоящий в РГР.

Беседовала Анастасия Трифонова

Комментарии

0
под именем