Рынок жилья в Перми начнет восстанавливаться к концу 2010 года.

Ни для кого не секрет, что 2009 год выдался непростым для рынка недвижимости, поскольку экономический кризис существенно повлиял на спрос, предложение и цены. О том, как изменился рынок недвижимости Перми и что с ним будет дальше, PRM.RU рассказал ведущий аналитик Лаборатории анализа и прогноза рынка недвижимости PTDN Group Павел Новоселов.

Рынок жилья в Перми начнет восстанавливаться к концу 2010 года. Фото PRM.RU

— Расскажите, пожалуйста, как изменился рынок недвижимости Перми за год и как на него повлиял кризис?

— Пермский рынок жилья в течение 2009 года развивался (именно, развивался, поскольку только в условиях жесточайших экономических потрясений рынки эволюционируют) вполне адекватно сложившейся экономической ситуации. Влияние кризиса ощущалось во всем практически с первых же дней после объявлений о нем в СМИ. Буквально за 2-3 недели покупатель ушел с рынка, а продавцы оказались в полной растерянности. На протяжении 2-3 месяцев еще шли завершающие процедуры по уже заключенным договорам, совершались единичные, ставшие исключительной удачей риэлторов, сделки. Но в целом рынок встал.

Начало кризиса совпало с сезонным спадом рыночной активности. Поэтому наиболее тяжелый этап пришелся именно на декабрь 2008 — февраль 2009 гг.. При этом произошло изменение доминант рынка, когда главенствующую позицию стал занимать не продавец, как это было в докризисное время, а покупатель, стали расти и дисконты. Скидка на торг достигала 20-30% от заявленной изначально цены продажи.

Можно отметить, что в результате экономического кризиса произошло «очищение» рынка как от неадекватных и завышенных цен, так и от старых и неэффективных способов работы. На сегодняшний день влияние кризиса на ценовую конъюнктуру рынка уже практически не ощущается. Фиксации цен способствует как общее оздоровление экономики, так и достижение их минимальных отметок, максимально приближенных к уровню себестоимости. Ожидать какого-то существенного роста не стоит, поскольку кризис ослабил не только рыночный механизм в сфере недвижимости, но и негативно отразился на уровне благосостояния населения и «перекрыл» большинство источников дополнительного финансирования.

— Как за год изменились спрос и предложение на рынке жилья в Перми?

— Уровень предложения жилья в течение 2009 года сократился на первичном рынке на 44%, на вторичном — на 59%. В течение кризиса объем предложения снизился на 31% на первичном и на 61% на вторичном рынках. Уровень спроса в кризисный период оценить было достаточно сложно. Редкие сделки, осуществлявшиеся на рынке, не могли служить той статистической платформой, на основе которой можно было бы делать выводы о каких-то изменениях в общей тенденции отсутствия спроса. В целом же предложение примерно в 5-7 раз превышало спрос.

— А как это повлияло на цены? Как изменилась стоимость жилья в 2009 году?

— В течение 2009 года первичный рынок подешевел в среднем на 25,5%, вторичный — на 27%. За время кризиса снижение цен составило 32,6% на первичное и 35,2% на вторичное жилье.

Большие сложности были у продавцов первичного рынка, которые в одночасье оказались крупнейшими должниками перед банками и прочими кредиторами. У большинства из них заемные средства, взятые под строительство того или иного объекта жилой недвижимости, уже были пущены в оборот, а сами объекты находились на самой различной стадии завершения. И если до кризиса такое положение дел никого не смущало, поскольку постоянно рос и усиливался институт долевого участия в строительстве будущих собственников жилья, то с исчезновением спроса, вопрос достройки остался без ответа. Следствием стал рост числа долгостроев, банкротство компаний, занимавшихся инвестированием и застройкой, снижение продажных цен.

Рынок жилья в Перми начнет восстанавливаться к концу 2010 года. Фото PRM.RU

На вторичном рынке ситуация развивалась еще более стремительно. Продавцы «вторички», с одной стороны, не обремененные в большинстве своем какими-либо долговыми обязательствами, а с другой — не ограниченные необходимостью удерживать продажные цены для покрытия затрат на строительство и прочие расходы, стали в ажиотажном порядке понижать стоимость своих объектов. Это и стремление продать как можно быстрее во избежание еще большего падения цен обусловили более высокие темпы снижения средней цены предложения на данном сегменте рынка.

— В первой половине 2009 года много говорилось о возможном дефиците новостроек. Насколько такие опасения оправданы и ждать ли снижения количества жилья на первичном рынке в новом году?

Рынок жилья в Перми начнет восстанавливаться к концу 2010 года. Фото PRM.RU

— Да, однозначно, количество предложений на первичном рынке будет постепенно уменьшаться. Сегодня происходит достройка единичных объектов, новых же проектов нет и в перспективе ближайших полутора-двух лет не ожидается. Инвесторы опасаются слишком высоких рисков и пока еще малопонятной ситуации с тенденциями дальнейшего экономического развития. Но даже если кто-то из них в 2010 году решится вкладывать средства в строительство многоквартирного жилья в Перми, его сдача в эксплуатацию состоится не раньше 2012 года. До этого времени дефицит нового жилья уже наступит, поскольку спрос на новое готовое (сданное в эксплуатацию) жилье на рынке есть, и имеющийся жилой фонд будет так или иначе постепенно распродаваться. При ежемесячных темпах снижения объема предложения в пределах 5-10% дефицита стоит ожидать уже через 7-8 месяцев.

— В 2009 году все ждали «дно» кризиса. Миновал ли самый сложный период для рынка недвижимости или все только впереди?

— Самый сложный период для рынка недвижимости Перми в отношении ценовых колебаний миновал. Свидетельством тому служат ценовые показатели последних нескольких месяцев. Рынок городского жилья в течение осени и первого зимнего месяца 2009 года в ценовом отношении остался практически неизменным. На первичном рынке отрицательная коррекция составила около 3-4%, а вторичный рынок подорожал в среднем на 3%. Рынок коммерческой недвижимости по итогам последних 4 месяцев также показал стабилизацию ценовой конъюнктуры. Цены на офисы с лета 2009 года снизились всего на 4-5%, причем последние 2 месяца наблюдается положительная динамика. Средняя стоимость торговых площадей осталась неизменной, незначительно снизившись за первую половину осени и быстро наверстав упущенное в течение последних 2 месяцев. Цены же на производственно-складские помещения вообще выросли на 15-20% (по большей части это обусловлено незначительным количеством такого типа коммерческой недвижимости на пермском рынке и волатильностью цен в результате изменения объема предложения, когда уход с рынка нескольких дешевых или дорогих объектов в течение короткого промежутка времени значительно отражается на среднем уровне цен). И тем не менее данное обстоятельство имеет определенные тенденциозные основы.

— Что можно посоветовать людям, которые планируют в 2010 году купить или продать квартиру?

— Опасаться существенного повышения цен или ожидать их снижения в ближайшие полгода не стоит. В течение следующих 5-6 месяцев цены останутся практически неизменными. Однако стоит учесть, что за это время с рынка уйдут наиболее качественные и благоустроенные объекты, поскольку уже сейчас спрос на жилье проявляет себя весьма ощутимо. Ведь «квартирный» вопрос не только не стал менее актуальным за кризис, а еще больше, что называется, назрел. Люди попросту устали ждать «дна», а сейчас, когда это «дно» достигнуто, начали активно искать варианты покупки. И подчас, исходя из практического опыта риэлторов за последние 2-3 месяца, у многих возникают сложности уже с тем, чтобы найти наиболее подходящий вариант.

Данная тенденция будет усиливаться еще и за счет того, что ежемесячно уменьшается количество предложений. Поэтому на протяжении первого полугодия 2010 года при неизменности уровня цен, уровень предложения существенно сократится, и в дальнейшем осуществить выгодную покупку будет намного сложнее. Дефицит предложения, собственно, и станет одним из главных катализаторов роста цен.

Рынок жилья в Перми начнет восстанавливаться к концу 2010 года. Фото PRM.RU

Потенциальным покупателям-собственникам жилья при наличии возможностей и средств можно посоветовать уже сегодня заняться осуществлением своих планов, поскольку в деньгах они уже не потеряют и при этом будут иметь возможность более широкого выбора наиболее интересных предложений. Тем более, что и продавцы пока еще настроены весьма лояльно. В дальнейшем, как только они начнут ощущать свое превосходство на рынке, от их лояльности не останется и следа, и получить дисконт при покупке будет весьма затруднительно.

— Кризис и ситуация на рынке жилья не могли не сказаться на риэлторах. Уменьшилось ли количество участников этого сегмента рынка и их клиентов?

Рынок жилья в Перми начнет восстанавливаться к концу 2010 года. Фото PRM.RU

— Рынок риэлторских услуг в Перми изменился не столько количественно, сколько качественно. С одной стороны, агентства недвижимости и частные предприниматели, осуществлявшие риэлторскую деятельность, постоянно сокращали штаты своих сотрудников либо просто уходили с рынка, а с другой — рынок наполнился большим количеством частных риэлторов, стоимость услуг которых была в разы меньше цен агентств, поскольку их деятельность могла не предусматривать наличие арендуемого офиса, уплату большей части налоговых сборов и заработной платы. Вся чистая прибыль шла непосредственно риэлтору.

Поэтому сегодняшний рынок риэлторских услуг по количеству участников не уступает докризисному, а по численности отдельных самостоятельных единиц даже превосходит. Но подавляющее большинство участников — это частные лица, зачастую даже не имеющие статуса индивидуального предпринимателя. Часть из них, несомненно, профессионалы своего дела с хорошим опытом работы. Однако это только часть, причем незначительная, поскольку даже опытные риэлторы, работавшие несколько лет в одной компании, выйдя на свободный рынок, попросту теряются на нем, не имея навыков автономного управления процессом. Ведь внутри компании им помогала целая команда специалистов иных сопутствующих направлений (юристы, аналитики, экономисты). Поэтому никто не даст гарантий того, что предложивший вам услугу риэлтора частник, обладает всем спектром навыков работы, что называется, «под ключ».

— Какие факторы, на ваш взгляд, будут определять развитие рынка жилья в 2010 году?

— При том, что сегодня ценовое «дно» уже достигнуто и не существует каких-либо объективных причин для продолжения существенного снижения цен, основными факторами будут общеэкономические тенденции развития. Потребность в жилье у населения очень высока. «Квартирный» вопрос за месяцы кризиса стал только еще более актуальным для россиян и пермяков, в частности. Поэтому при восстановлении экономики, росте уровня доходов населения, ослаблении банковских требований и уменьшении стоимости кредитов рынок жилой недвижимости вновь начнет набирать обороты уже к концу 2010 года. Росту цен будет способствовать и дефицит нового жилья. Оставшиеся немногочисленные объекты нового строительства станут эксклюзивным товаром и, соответственно, вырастут в цене. Часть потенциальных покупателей переметнется на вторичный сегмент, что даст возможность продавцам данного сектора повышать стоимость своих объектов.

— А каков ваш прогноз на 2010 год в целом. Как будет меняться рынок и что будет с ценами на жилье?

— При условии отсутствия сложнопрогнозируемых глобальных экономических потрясений в течение первого полугодия 2010 года каких-либо заметных изменений на пермском рынке жилья не произойдет. Цены, зафиксировавшиеся сегодня на определенных отметках (36-37 тысяч рублей за квадратный метр на первичном и 40 тысяч рублей за квадратный метр на вторичном рынках), практически не изменятся в течение зимы 2010 года. С началом весеннего сезона произойдет некоторый всплеск активности покупателей, что сдвинет цены в сторону увеличения, однако до середины лета — начала осени 2010 года рост будет незначительным, поскольку общеэкономические тенденции не позволяют с уверенностью говорить о том, что к этому времени уровень доходов населения и степень экономических рисков достигнут показателей, при которых рынок войдет в стадию активного восстановления.

Объем предложения на первичном рынке будет сокращаться. На вторичном рынке до начала ценового роста также большинство объектов будет находиться в стадии ожидания более благоприятной обстановки для установления цен и торга при заключении сделки.

Беседовала Анастасия Трифонова

Комментарии

0
под именем