Сам себе риелтор

Личный опыт и работа над ошибками

Найти хорошего специалиста на рынке недвижимости — непростая задача. А учитывая, что стоимость услуг риелтора исчисляется в шестизначных цифрах, многие собственники решают заняться продажей недвижимости самостоятельно. Журналист N1.RU рассказывает, что для этого нужно сделать и каких ошибок важно избежать. 

Пять лет назад я уже продавала свою квартиру. Два месяца занималась процессом самостоятельно, потом обратилась к специалисту, и… ещё четыре месяца ничего не происходило. Из-за того, что я завысила стоимость квартиры на падающем рынке, а риелтор не дал совета ни по цене, ни по подготовке жилья, я потеряла много времени и денег. Скоро нам снова предстоит продажа квартиры, поэтому я решила взять процесс в свои руки. А чтобы понять, как лучше действовать, проконсультировалась у нескольких риелторов — это бесплатно.

Изучите рынок и оцените свои силы

Первая ошибка, которую я совершила при продаже своей первой квартиры, — поставила максимально возможную цену. «Снизить всегда успею», — подумала я, и риелтор, кстати, тогда со мной согласилась. А зря, потому что звонков и показов было очень мало.

На цену вашей квартиры влияет множество факторов. Как очевидные, вроде возраста дома, этажа и состояния жилья, так и различные нюансы, которые в объявлениях не указаны. Например, несовершеннолетние собственники или сложный обмен — повод для покупателя просить скидку или предпочесть более комфортный в приобретении вариант. Изучите предложения, аналогичные вашему, но не ограничивайтесь чтением объявлений. Обязательно позвоните, представившись покупателем, и расспросите подробнее о каждой квартире. Так вы поймёте, какие из объектов действительно являются вашими конкурентами, и сможете скорректировать цену.

Нам предстоит продажа квартиры на первом этаже, к тому же находящейся в ипотеке, — это минус. Но аналогичных по площади и планировке квартир в нашем районе больше не продаётся — это плюс. Больше всего меня смущал долг по ипотеке, но пообщавшись с риелторами, я поняла, что это не такая уж большая проблема. Если у покупателя будет ипотека того же банка, что и у нас, сделка пройдёт без проволочек.

Ещё до начала продажи квартиры стоит проверить и подготовить заранее все необходимые для сделки документы. Например, закажите справку о зарегистрированных жильцах.

Подготовьте квартиру к продаже

Свою первую квартиру я смогла продать, только сделав в ней ремонт с заменой старых деревянных окон на пластиковые. Ремонт занял время и обошёлся мне в 50 000 рублей, но после всех манипуляций мы нашли покупателя в течение месяца. Посмотрите на свою квартиру трезвым взглядом и оцените её состояние. Всё, что можно подлатать, подкрасить и отремонтиовать, нужно сделать до того, как выставить жильё на продажу.

«Не стоит затевать перед продажей дорогостоящий ремонт, например, отделывать санузел кафелем. Проще и выгоднее сделать покупателю скидку. Но очень важно устранить косметические недостатки — обычно это стоит недорого, а на скорость продажи может повлиять значительно», — говорит замдиректора офиса АН «Новосёл» Андрей Фионов.

Квартира, в которой мы живём сейчас, в новостройке с ремонтом от застройщика, так что серьёзных вложений, к счастью, не требует. Я уже съездила в строительный магазин и прикупила краску, шпатлёвку и клей, чтобы придать жилью более ухоженный вид.

Следующий этап — фотосессия квартиры. Конечно, можно «пощёлкать» и на телефон, но лучше пригласить профессионального фотографа, который сделает вам хорошие рекламные снимки. Контакты вам дадут в любом агентстве недвижимости. Объявления с красивыми фотографиями привлекают больше внимания и выглядят более презентабельно. Поэтому к фотосъёмке нужно подготовиться: наведите в квартире порядок, включите весь доступный свет, старайтесь держать камеру ровно и горизонтально, даже если вы снимаете на телефон.

Не ждите покупателя с мешком золота

Чтобы охватить максимальное количество потенциальных покупателей, разместите объявление о продаже квартиры на всех доступных площадках и досках объявлений, не ограничиваясь только местными ресурсами. Так вас смогут найти покупатели и из других городов. Теперь вам предстоит самый сложный и ответственный этап: показы.

К ним тоже нужно готовиться, поэтому необязательно проводить их в любое время. Можно организовывать их раз в неделю, например, по выходным. Заинтересованные покупатели подождут несколько дней, а у вас будет возможность привести квартиру в порядок, чтобы оставить хорошее впечатление.

Рекомендую в процессе переговоров не поддаваться эмоциям, адекватно реагировать на критику и не спешить сразу соглашаться на торг. Пик интереса покупателей приходится на вторую-третью неделю экспозиции объекта. Если прошло уже полтора-два месяца, а покупатель так и не найден, это повод на время снять объявление с публикации и провести работу над ошибками.

В 2014 году я выставила свою квартиру за 2,35 миллиона рублей, рассчитывая на торг максимум в 150 тысяч рублей. Когда мне позвонил покупатель, который предложил 2 миллиона наличными, я только посмеялась в трубку. Квартиру я продала спустя полгода, потратившись дополнительно на ремонт, — всего за 1,9 миллиона рублей. Опыт риелторов также подтверждает, что последующие предложения часто оказываются хуже первых, так что не стоит затягивать с продажей, ожидая покупателя с мешком золота.

Когда всё-таки лучше обратиться к риелтору

Алибек Джанабаев, эксперт по недвижимости АН «Ориентир», считает, что самостоятельно справиться с продажей недвижимости могут около 20 % собственников. Для этого у человека должно быть либо соответствующее образование (желательно, юридическое), либо опыт (например, он сам бывший риелтор или не в первый раз занимается сделками по недвижимости), и в любом случае — достаточно свободного времени.

У меня опыта самостоятельной регистрации сделок пока нет, ведь предыдущую квартиру я продавала с риелтором. И хотя в поисках покупателя мне это не помогло, специалист по недвижимости взял на себя бумажную работу, что сильно облегчило жизнь. Для этого мы оформили нотариальную доверенность на риелтора, и мне оставалось только поставить свою подпись в договоре и приехать в банк за деньгами.

Для оформления сделки по продаже можно привлечь специалиста по недвижимости либо юриста с соответствующей специализацией, это выйдет даже дешевле. Если у покупателя есть свой риелтор, он может взять на себя юридическое сопровождение сделки. Кстати, платить за это продавец ему не обязан. Впрочем, и тут вполне реально справиться своими силами, главное — погрузиться в тему и не скачивать из интернета первый попавшийся образец договора. Сделку необходимо зарегистрировать в госорганах, сделать это можно через МФЦ. Для расчётов удобно использовать банковскую ячейку.

Комментарии

1
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Есть ещё "ЧУДАКИ", которые ПЛАТЯТ РИЭЛТОРАМ ПО 70тыс.руб. ЗА ПОДБОР ВАРИАНТОВ ПРИ ПОКУПКЕ. (ну, знаете ли платить, чтобы "вешали лапшу" за свои,же деньги это верх глупости.) Забывая при этом, что РИЭЛТОР ЗАИНТЕРЕСОВАН В ПОЛУЧЕНИИ ДЕНЕГ И ОТ ПОКУПАТЕЛЯ, И ОТ ПРОДАВЦА. Риэлтор всегда предлагает квартиры выставленные на продажу в АН том, котором он работает. И... "ЧУДАКИ" после покупки УДИВЛЯЮТСЯ, что СЛУШАЯ И ДОВЕРЯЯ РИЭЛТОРУ..., УПУСТИЛИ, "НЕ ЗАМЕТИЛИ" БОЛЕЕ УДАЧНЫЙ ВАРИАНТ... РИЭЛТОР В РОССИИ ЭТО СЛУЧАЙНЫЙ ЧЕЛОВЕК, ПРИШЕДШИЙ СРУБИТЬ ДЕНЕГ. Нужно помнить риэлтор = НЕ НЕСЁТ НИ КАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА СВОИ "СОВЕТЫ"и за результат сделки!