Снести нельзя оставить: о перспективах реновации в Новосибирске

Нужно ли городу масштабное обновление жилого фонда и при каких условиях оно может произойти

Коллаж Дарьи Яковенко

О том, что российские регионы нуждаются в собственных проектах реновации, заговорили вскоре после старта такой программы в Москве в 2017 году. Уже в 2018 в Госдуму был внесен первый законопроект, предлагающий распространить опыт столицы на всю страну. Правда, ни он, ни аналогичная инициатива петербургского Заксобрания (проявленная в апреле 2019 года) пока так и не дошли даже до первого чтения. Тем не менее, Новосибирск, по отчетам чиновников, активно готовится к проведению реновации. Оценить ее перспективы мы попросили независимого аналитика Сергея Николаева.

От редакции, или история вопроса

По всей вероятности, единый федеральный закон о повторной застройке ранее освоенных территорий, который бы установил общие правила реновации для всей России, мы увидим еще не скоро. Во всяком случае, на это на январской пресс-конференции указала председатель комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. По ее мнению, сперва законодательную базу для своих территорий должен подготовить каждый заинтересованный регион. Россия слишком велика, чтобы бездумно распространять на нее московский опыт (к тому же, не идеальный): субъекты отличаются друг от друга не только климатом, но и финансовыми возможностями.

Всего, по словам чиновницы, к реновации сегодня готовы 20 регионов страны. О разработке соответствующей программы отчитался и Новосибирск. В недавно утвержденном генплане города под реновацию попадают 1 100 ветхих и аварийных домов и более 10 тысяч частных домов. Пять договоров развития застроенных территорий мэрия заключила в 2019 году.

Впрочем, гарантий того, что заявленные показатели будут достигнуты, разумеется, нет. Если бы в Новосибирске воплощались в жизнь все благие идеи прошлых лет, никакой реновации нам, наверное, и не понадобилось бы: город бы и без того превратился в сказку. 

Самая большая проблема на пути к жилищной перестройке — это, конечно же, деньги. В одном из интервью председатель комитета Заксобрания по строительству, жилищно-коммунальному комплексу и тарифам Евгений Покровский сообщил, что цена вопроса в масштабах всего региона — около 250 миллиардов рублей, взять которые области неоткуда. Логичным будет предположить, что большая часть этой суммы приходится как раз на Новосибирск как самый крупный и лакомый субъект реновации.

Инвестировать в обновление города, конечно же, будут и сами застройщики (сейчас в Новосибирске в общей сложности действует 30 договоров развития застроенных территорий), вот только процесс в этом случае явно не будет таким стремительным и согласованным, как в столице. Тем более, что областного закона о реновации наш регион пока еще не принял.

Однако с тем, что реновация Новосибирску нужна, не согласиться трудно. Даже в самом центре города сегодня хватает отживших свое ветхих и аварийных бараков, жизнь в которых давно превратилась для людей в испытание на выносливость. 

Фото
Виталий Эйгерис

Во времена, когда слово «реновация» еще не было в тренде, застройщики особого интереса к этим территориям не проявляли. За редким исключением (вроде квартала «На Декабристов»), их хватало лишь на снос нескольких стоящих рядом домов: слишком сложно было договориться со всеми, кого затрагивает этот процесс, да еще и учесть множество законодательных нюансов.

Во многом именно поэтому город в последние десятилетия прирастал окраинами, что в конце концов породило серьезные транспортные проблемы и инфраструктурный голод. Казалось бы, теперь, когда о реновации не говорит только ленивый, самое время сменить вектор развития и вернуться из отдаленных районов в центральные. В том, что такие попытки будут, нет никаких сомнений. Но к чему они приведут, может показать только время. Оценить перспективы новосибирской реновации мы попросили независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева. Далее публикуем его экспертный комментарий.

Перспективы реновации жилья в рамках Новосибирска 

Программа реновации ветхого жилого фонда пока полномасштабно действует только в Москве. По плану нужно снести древние дома и переселить людей в выросшие на их месте современные. Уже определено более 400 площадок, на которых планируется возвести 6,8 миллиона м² жилья. Среднегодовой ввод жилья в 2014–2019 годы составил в столице 3,76 миллиона м², расчетный же ввод по программе реновации почти в два раза превышает годовой объем ввода в Москве.

Фото
Максим Николаев

И хотя, по мнению недавно назначенного вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина, в отрасли есть более важные задачи, чем перенос московского опыта реновации на всю Россию, попробуем проанализировать актуальность этой проблемы для Новосибирска.

Вопрос первый: доля старого жилья в жилом фонде города

Состояние жилого фонда по разным районам Новосибирска сильно рознится, а местами диаметрально противоположно. Есть новые микрорайоны, такие как Родники, Снегири, Чистая слобода. А есть и противоположные примеры. Вот некоторые данные из моих исследований.

1. Жилой фонд в радиусе 1 километра вокруг администрации Дзержинского района на 60% состоит из домов старше 50 лет, то есть построенных до 1970 года. Число квартир с деревянными и смешанными перекрытиями составляет 16,9 %, 57 из 152 этих домов являются малоэтажными.

2. Жилой фонд в радиусе 2,5 километра вокруг площади Маркса на 15% состоит из квартир в домах старше 60 лет, еще 27,5% квартир построены 50–60 лет назад. Квартиры с деревянными перекрытиями составляют 4% всего жилого фонда.

И это по сегодняшним меркам районы средней удаленности и приближенные к центру.

Вопрос второй: законодательная база 

Помимо того, что старые бараки не добавляют Новосибирску престижа, они еще и просто опасны для проживания. Поэтому реновация для города актуальна. Снос старых домов и застройка освободившейся территории — местами достаточно рентабельный бизнес. Но в законодательстве есть белые пятна, наглядным результатом которых являются отдельно стоящие частные дома в застроенных микрорайонах. Это случается, когда застройщик и собственник индивидуального дома не сошлись в цене.

Сложно определить, кто виноват в каждом отдельном случае, но в результате проигрывают все. И внешний облик города, и застройщик, да и собственник — отдельно стоящий дом, двор которого превращается в шоу «за стеклом», тоже мало кого может заинтересовать.

Фото
Виталий Эйгерис

У новосибирских застройщиков есть опыт как реновации районов, приближенных к центру, так и освоения депрессивных территорий (к примеру, ГК «Стрижи» не так давно застроила Мочище). И актуальность этого вопроса будет только нарастать в условиях дефицита земли.

Сегодня в Новосибирске не решена задача сноса малоэтажных деревянных и шлакоблочных домов, их подавляющая часть находится в местах с развитой инфраструктурой и привлекательна для застройщиков. Есть все: и спрос на жилье в этом месте, и обоюдное желание застройщиков и жителей бараков, но без пошагового законодательства на всех уровнях проблема будет решаться медленно и в ущерб внешнему виду города.

Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Комментарии

0
под именем