Спастись от «черного неба»: обзор ЖК «Гремячий лог»

Как застройщик со спорной репутацией сломал стереотипы и опередил своё время

После того, как «черное небо» стало привычным зрелищем для красноярцев, среди застройщиков появилась мода на жилые комплексы рядом с лесами и рощами на окраинах. Однако самый «лесной» дом города был построен еще 13 лет назад в роще Академгородка. Жители «Гремячего лога» не жалуются на экологию или городской шум, могут похвастаться отличным видом из окна, а для прогулок у них есть целый лес сразу за двором. Но не все так идеально, как может показаться на первый взгляд.

  • Адрес: Академика Киренского, 2И

  • Год постройки: 2007

  • Этажность: 16-17

  • Цена за м2: от 47 253 рублей

  • Застройщик: «Красстрой»

  • Срок сдачи: единственный дом сдан в 2007 году

Застройщик и управляющая компания

Застройщик. Жилой комплекс возвела группа компаний «Красстрой» — один из старейших застройщиков Красноярска, который работает с 1993 года. Помимо «Гремячего Лога», группа компания известна несколькими ЖК эконом-класса: «Белые Росы», «Тихие Зори», «Серебряный» и «Орбита».

Репутация у застройщика крайне противоречивая. С одной стороны, «Красстрой» не срывает сроков и платит взносы в Государственный компенсационный фонд долевого строительства. С другой — качество жилья нередко подвергается жесткой критике как от пользователей в интернете, так и от красноярских СМИ.

Застройщика ругают за строительство «человейников», где в одном доме находится более тысячи квартир, а вокруг жилого комплекса нет ни развитой инфраструктуры, ни нормальных дорог. Сильнее всего это заметно в ЖК «Тихие Зори».

Причем, ругают застройщика не только обыватели. Например, летом 2019 года «Красстрой» представил комиссии по градостроительной деятельности проект развития «Тихих зорь», который чиновники принимать наотрез отказались. Более того, председатель правительства края Юрий Лапшин в ходе заседания обрушился с критикой на представителей застройщика: в жилых комплексах «Красстроя» возникают серьезные проблемы с подключением к коммунальным сетям. При этом, решать проблемы с «коммуналкой» приходится уже не застройщику, а городским властям. Кроме того, заявил Лапшин, группа компаний создает по одному предприятию на каждый строящийся объект, а затем банкротит эти компании, не выполняя гарантийных обязательств.

Раскритиковал застройщика даже московский блогер Илья Варламов — в ходе своего визита в Красноярск урбанист прогулялся по «Белым Росам», назвав их «худшим, что сейчас есть в Красноярске» из жилой застройки. В дополнение, блогер поместил фото «Белых Рос» в список самых омерзительных снимков, что он делал. Наравне с «Росами» в этот список попали, например, фото тухлой обезьяны в Сомали и фотография наркопритона в Афганистане.

Управляющая компания. Жилым комплексом заведует товарищество собственников недвижимости «Гремячий Лог». У ТСН крайне положительные отзывы среди жильцов. Настолько, что три разных собственника, не сговариваясь, назвали своих управленцев «лучшим ТСН в Красноярске».

Красноярцы рассказали, что управленцы не только исправно выполняют свои обязанности, но и радуют жильцов в праздничные даты — например, на Новый год, или в День защиты детей. В праздники во дворе жилого комплекса появляются аниматоры, для детей проходят конкурсы с призами, но при этом ни один ребенок не остается по итогу без подарка.

В сети отзывы у компании поскромнее — оценка на Флампе составляет «3.7» из пяти возможных баллов. Для ТСН, это, впрочем, тоже показатель — обычно рейтинг управляющих организаций на Флампе не превышает одного-двух баллов из-за негативных комментариев.

Репутация у застройщика подмочена, но "Лог" он построил намного раньше "Белых рос", а местное ТСН вызывает уважение. Как оценим?

  • %4 голоса
  • %3 голоса

Двор

Дворовая территория в «Гремячем Логе» — самая просторная среди проектов «Красстроя». Здесь и в помине нет тесноты, присущей тем же «Белым Росам». Застройщик создал комплексную дворовую территорию с площадками для мам с детьми, спортсменов и отдыхающих.

Однако двор построен нетипично, посторонний человек может в нем заблудиться. Сама территория двора расположена в овраге, а вот въезд в жилой комплекс — на возвышенности. Из-за этого водителям нужно проехать полукругом через неприметный тоннель — неопытный таксист не сразу разберется, куда ему повернуть. Хотя архитектура двора тут всё равно намного проще, чем в той же «Орбите».

Жильцы хвалят архитекторов за решение спрятать двор за фасадом дома от проезжей части. Из-за этого водителям приходится проезжать вокруг дома, зато двор защищен от шума с дороги.

Прямо со двора жилого комплекса можно выйти в рощу Академгородка — чтобы подышать воздухом, заняться спортом или просто погулять. Такая близость к природе делает «Гремячий Лог» уникальным на фоне конкурентов. В 2007 году «Красстрой», осознанно или нет, опередил свое время, создав жилой комплекс для уставших от «черного неба» красноярцев. При этом, за прошедшие годы этот ЖК так и остался самым экологичным в Красноярске.

Другие застройщики подхватили эту идею значительно позже. Например, УСК «Сибиряк» только возводит свой ЖК «Плодово-Ягодный» на Ветлужанке — у жильцов по соседству будет лес, который компания обещает сохранить в первозданном виде. Другой застройщик, ООО «Грин-Парк», сейчас отчаянно пытается возвести одноименный жилой комплекс возле рощи Студгородка. Усилий «Грин-Парка», увы, недостаточно — у ЖК, который должны были сдать еще в 2018 году, пока что даже не убран кран, а рабочие доделывают крышу. Многострадальный «Грин-Парк», к слову, хорошо видно из окон «Гремячьего Лога».

Безопасность. Жилой комплекс не закрыт для посторонних полностью, но имеет ограждение с трех сторон — попасть на территорию можно через калитку в ограде, либо через въезды со стороны улицы Киренского. На фасадах зданий установлены камеры наблюдения. На территории круглосуточно дежурит охрана, которая следит за соблюдением общественного порядка и появлением посторонних на территории.

Игровые площадки. Во дворе есть два больших игровых комплекса и множество маленьких горок, качелей и каруселей. Покрытие площадок выполнено из резины — это наиболее безопасный для детей вариант из возможных. В зимний период, в дополнение к игровым площадкам, у детей есть две ледовые горки прямо во дворе.

Спортивные площадки. Во дворе есть столики для игры в теннис, а также открытая баскетбольная площадка. Сыграть командный матч на ней, увы, не получится — корзина всего одна. Зато такая площадка подойдет для игры в стритбол.

Отдых. Помимо скамеек и лавочек, в жилом комплексе есть две большие открытые беседки, где в теплую погоду можно посидеть и почитать книгу. Выбрать подходящую литературу можно прямо на месте — в одной из беседок жильцы оставляют в шкафчике ненужные им книги.

Парковка. В жилом комплексе есть большой подземный паркинг, разбитый на семь секций — в разных частях дома могут быть двух- или трехуровневые парковки. Один из собственников рассказал, что в свое время приобретал у застройщика два парковочных места по 360 000 рублей каждое. Из устаревшего прайса на сайте жилого комплекса следует, что в 2017 году цена на парковку начиналась от 370 000 рублей.

В сети можно наткнуться на предложения продажи от собственников — за парковочное место просят, в среднем, полмиллиона рублей. Аренда парковочного места обойдется примерно в 4000 рублей за месяц. Если сравнивать с другими ЖК, которые мы посещали, такие цифры выглядят неплохо — в тех же «Перьях» цена начинается с 950 000 тысяч рублей, а взять машиноместо в аренду попросту нельзя. Как итог, парковка там не заполнена и на половину. В «Гремячем Логе» подземный паркинг заполнен практически полностью.

С наземной парковкой ситуация не столь приятная. В доме больше тысячи квартир, и автомобилей во дворе очень много. Спасает, правда, большой размер самого двора, наличии охраняемой стоянки рядом с ЖК, и возможность запарковать авто со стороны улицы Киренского.

Двор немного запутанный, зато просторный и хорошо обустроен. Плюс?

  • %3 голоса
  • %1 голос

Дом

В ЖК «Гремячий лог» входит один большой многосекционный жилой дом переменной этажности. Как и последующие проекты «Красстроя», жилой комплекс сделан по монолитно-кирпичной технологии с вентилируемым фасадом. Как правило, монолитно-кирпичные дома хвалят за долговечность, но часто ругают за плохую шумоизоляцию.

Наружные кирпичные стены — 250 мм, достаточно типичный показатель для монолитно-кирпичного дома. В сочетании со слоем утеплителя и навесным фасадом такие стены обеспечивают хорошую защиту от холода и уличного шума. Собственники рассказали, что в их доме даже жарко — порой приходится отключать отопление зимой.

Водоотведение, электричество и водоснабжение подведены к дому через общегородские сети. Есть пожарная вытяжка.

В квартирах бывает шумно, зато всегда тепло. А иногда - даже жарковато...

  • %2 голоса
  • %1 голос

Подъезды

Подъезд. Все входы со двора оборудованы пандусами, а входы с внешней стороны дома находятся на уровне тротуара. Входные двери железные, но достаточно легкие, чтобы их можно было открыть одной рукой. Ширина дверных проемов позволяет без проблем провезти детскую коляску.

В каждом подъезде есть помещения для консьержей, но самих консьержей в ЖК нет. Задумка застройщика не оправдала себя и помещения сейчас пустуют. Вместо этого, ТСН полагается на охрану и камеры наблюдения в подъездах. Также ТСН следит за чистотой в подъездах: полы чистые, нигде не валяется мусор. На лестничных клетках чисто и нет облупившейся штукатурки на стенах — управленцы следят за состоянием подъездов и оперативно латают трещины.

Общедомовые помещения — своеобразный «привет» будущим проектам «Красстроя». В худших традициях эконом-класса здесь тесно, а в лабиринте коридоров с непривычки можно заблудиться. Освещение в подъездах — без датчиков движения, с дополнительными лампами на выключателях. Света, впрочем, вполне достаточно и без них. На лестничных клетках есть пожарные датчики.

Лифты. В каждом подъезде установлено по два лифта — один лифт марки «Otis» на 400 кг (пять пассажиров), и один лифт марки «Могилевлифтмаш» на 630 кг (восемь пассажиров).

Лифты от «Otis» могут похвастаться хорошими отзывами о надежности работы и тихим ходом, но страдают от малого размера кабин — внутри будет тесно даже трем пассажирам, не говоря уже о заявленных пяти. 

Лифты «Могилевлифтмаш» — полная противоположность американского конкурента. У них не самый приятный звук работы, к тому же в сети пользователи часто ругают лифты за поломки. Зато белорусский производитель не скупился на габариты — по ощущениям, в кабине без проблем могут поместится заявленные восемь пассажиров, да и перевозить разобранную мебель в таком лифте будет удобно. В целях безопасности ТСН установило во всех лифтах камеры наблюдения.

Внутри тесновато. Хотя чего еще ждать от дома на тысячу квартир?

  • %2 голоса
  • %1 голос

Квартиры

Жилой комплекс возведен «в лучших традициях» компании «Красстрой» — здесь, в общей сложности, 1064 квартиры разной планировки. Долгие годы это был абсолютный рекорд для Красноярска, пока этот же застройщик не возвел «Тихие зори» — там в одном доме поместилось уже 1140 квартир.

Получить жилье с отделкой от застройщика сегодня попросту невозможно — все квартиры давно проданы, и покупать придется на вторичном рынке. Качество отделки и общее состояние квартиры напрямую зависит от конкретного собственника.

Отзывы о шумоизоляции оказались противоречивыми. Некоторые жильцы соседей не слышат и всем довольны. Но пара опрошенных нами жильцов рассказала, что в санузлах шумоизоляция неважная. Одна жительница и вовсе заявила, что соседей ей отлично слышно, а вечером через санузел можно услышать все, что говорят в соседней квартире, вплоть до шепота. В дополнение, эта же женщина пожаловалась на то, что ее квартира — ближайшая к шахте мусоропровода, и в квартире слышно, когда кто-то выкидывает мусор.

В жилом комплексе впечатляющее разнообразие планировок, но в отличие от современного эконом-класса, маленьких студий тут нет — площадь квартир начинается с 35 «квадратов». Есть огромные квартиры больше сотни квадратных метров, и даже двухэтажные апартаменты.

Разнообразие планировок радует, правда, покупать квартиру придется у собственника - сам застройщик давно всё распродал

  • %1 голос
  • %2 голоса

Цены

Минимальная цена за квадратный метр составляет 47 253 рублей, что гораздо ниже средней цены по городу в 60 000 рублей. Однако, подобная цена в ЖК — редкое исключение. В большинстве случаев «квадрат» в «Гремячем логе» стоит дороже — в районе 60-70 тысяч.

Как итог, однокомнатная квартира на 37 «квадратов» обойдется почти в два с половиной миллиона. Примерно столько же аналогичное жилье стоит в  другом проекте застройщика — «Белых Росах».

Стоимость квартир:

  • 1-комнатные от 35 м² — от 2 450 000 рублей

  • 2-комнатные от 45 м² — от 3 009 375 рублей

  • 3-комнатные от 84 м² — от 5 990 000 рублей

  • 4-комнатные от 81 м² — от 5 708 151 рублей

Цены на жилье в ЖК порой кусаются, впрочем, это во многом зависит от собственников

  • %1 голос
  • %1 голос

Соседи

Как сказал один из опрошенных, в жилом комплексе можно увидеть «полный социальный срез». В больших квартирах живут состоятельные люди с собственным бизнесом. В «двушках» и «трешках» живут семьи с детьми и люди пенсионного возраста. Однокомнатные квартиры нередко снимают в аренду студенты. В одном из подъездов, по словам соседей, проживает директор компании «Красстрой».

Арендуют квартиры не только студенты — в официальной группе «Гремячего лога» можно увидеть посты от иногородних семей. Обычно ищут съемную квартиру на два-три месяца — пока ребенок лечится в Красноярском краевом клиническом центре охраны материнства и детства. Это учреждение находится по соседству — буквально в паре сотен метров от ЖК.

К слову, официальная группа жилого комплекса оказалось достаточно «живой». Пользователи пишут самые разные вещи: кто-то приютил дома кошку, кто-то продает место в подземном паркинге, а кто-то мечтает выяснить, что за меломан слушает музыку посреди ночи.

Последний типаж тут не редкость — в ЖК живет много шумной молодежи. На такие случаи есть охрана жилого комплекса: в обязанности сотрудников входит решение подобных проблем. Охранник, если его действий оказалось оказалось недостаточно, вызовет полицию.

Жизнь бок о бок с богачами и шумными студентами - противоречивое сочетание, как считаете?

  • %2 голоса
  • %1 голос

Инфраструктура

А обзоре ЖК «Грин-Парк» эксперт из лаборатории «Гражданская инженерия» рассказывал, что большинство жителей региональных столиц предпочли бы жить рядом с природой, в отдалении от городской суеты. Но плата за воплощение такой мечты — удаленность инфраструктуры.

«Гремячий Лог» воплощает сказанное выше — в шаговой доступности у жильцов есть только товары и услуги первой необходимости.

Детские сады. До муниципального детского сада № 242 в верхнем Академгородке можно дойти за пятнадцать минут. Отзывы в сети о садике ниже среднего — пользователи ругают руководство за плохую организацию работы.

Как и все подобные учреждения, садик работает по типовой программе — с детьми занимаются лепкой, рисованием, конструированием созданием аппликаций; есть психолог и логопед. Кроме того, садик может похвастаться собственным бассейном и набором дополнительных занятий английским языком, каратэ, хореографией, вокалом, футболом. В садике также работают с детьми с задержкой психического развития и детьми с нарушением интеллекта.

До частного детского сада «Кенга» можно доехать на автобусе за тринадцать минут. У садика крайне положительные отзывы в сети — пользователи хвалят опытный персонал, уютные помещения, просторный спортзал и большую площадку для прогулок. С детьми занимаются физическим и творческим развитием — театром, музыкой, рисованием, прикладным творчеством.

Школы. До гимназии №13 можно дойти пешком за пятнадцать минут. В гимназии есть физико-математический класс, а также множество дополнительных занятий: вокальная студия, кружок игры на фортепиано, изо-студия, кружок игры на синтезаторе, театральная студия, кружок рисование песком, студия прикладного творчества. Кроме того, в школе работает собственный музей и волонтерское объединение.

В местном физкультурно-спортивном клубе можно попасть на несколько секций: баскетбол, каратэ, настольный теннис, фитнес, спортивный туризм, начальную военную подготовку.

Медицина. По соседству с жилым комплексом находится перинатальный центр Красноярский краевой клинический центр охраны материнства и детства. Дойти туда можно пешком за несколько минут. В другие учреждения добираться несколько дольше.

До взрослой поликлиники Краевого научного центра СО РАН в нижнем Академгородке около пятнадцати минут езды на автобусе. Отзывы о поликлинике средние — пользователи хвалят некоторых специалистов лично, но ругают медленную работу регистратуры, долгие очереди и не всегда корректное отношение медперсонала.

До детской поликлиники можно доехать на автобусе за тринадцать минут. Отзывы о ней ниже среднего — хотя некоторые пользователи хвалят местных врачей, другие ругают долгие очереди, постоянную нехватку педиатров и грубое отношение некоторых врачей.

До ближайшей частной клиники можно добраться на автобусе за пятнадцать минут. В клинике есть психолог, УЗИ-кабинет, услуги по вакцинации, ведению беременности, а также множество платных анализов. Пациентов принимают педиатр, кардиолог, невролог, мануальный терапевт, нейрохирург, гинеколог, лор-врач, офтальмолог, психиатр, травматолог.

Если потребуется вылечить зубы, то в здании жилого комплекса есть частная стоматология. Кроме того, в «Гремячем логе» есть своя аптека, но работает она не круглосуточно.

Спорт. За двадцать минут можно дойти до стадиона «Политехник», открытого сравнительно недавно — в 2018 году, в рамках подготовки к зимней Универсиаде. До ближайшего тренажерного зала нужно ехать на автобусе около двадцати пяти минут.

Вечером и по выходным любой желающий может попасть в бассейн СФУ. Ехать до бассейна от жилого комплекса на автобусе нужно всего двенадцать минут.

Отдых. Жильцам «Гремячего лога» нет нужды идти в парк или сквер — погулять всегда можно в роще рядом с домом. Одна семейная пара, живущая в комплексе, в теплую погоду занимается пробежкой. Зимой здесь можно ходить на лыжах.

Если жильцу по какой-то причине нужен именно городской парк, то за пятнадцать минут можно доехать до Парка Юннатов. Правда, судя по отзывам в сети, лучше все же гулять в роще: скамейки и детские площадки парка давно нуждаются в ремонте, а по ночам в парке собираются любители спиртного, и оставляют после себя разбитые бутылки.

Почти всё необходимое находится довольно далеко. Но это плата за жизнь в лесу и свежий воздух без смога за окном

  • %2 голоса
  • %1 голос

Транспорт

Жилой комплекс расположился между Академгородком и Студгородком. С одной стороны, это плюс — на этом участке Киренского практически не бывает пробок. С другой стороны, путь до центра города отсюда неблизкий.

Автобусы. Через остановку «Гремячий Лог» идут маршруты 2, 38, 63 и 83. От жилого комплекса можно уехать в Ленинский и Советский районы, а также добраться до северной части Октябрьского района.

Есть прямые маршруты до автовокзала Восточный, Солнечного, поселка Таймыр, окраины Зеленой Рощи. Путь до центра без пробок занимает примерно тридцать минут. 

Такси. Путь на такси до центра города займет примерно пятнадцать минут, ждать машину нужно от трех до пяти минут. Самое дешевое такси обойдется в 146 рублей.

Личный автомобиль. До центра города восемь километров, которые без пробок можно проехать за четырнадцать минут. Дорожные заторы часто образуются на улице Копылова, а также на улицах Ленина и Карла Маркса. Самый быстрый путь на правый берег — через Николаевский мост.

С транспортом всё в порядке, но опять же - ехать до центра придется довольно долго

  • %1 голос
  • %1 голос

Коротко о главном

  1. Застройщик — надежная компания, действующая на рынке с начала девяностых. В последние годы «Красстрой» часто критикуют за качество жилья, но «Гремячий Лог» строили задолго до «плохих» проектов компании. Многих характерных недостатков застройщика в этом жилом комплексе еще не встречается.

  2. Жилым комплексом заведует ТСН «Гремячий Лог», которое жильцы хвалят считают лучшим в городе. Управленцы не только исполняют возложенные обязанности, но и проводят во дворе детские мероприятия во время праздничных дат.

  3. Единственный дом жилого комплекса построен по монолитно-кирпичной технологии. У жильцов бывают жалобы на звукоизоляцию между квартирами, зато с теплоизоляцией проблем нет. Напротив, зимой в квартире можно порой выключать отопление — здание отлично держит тепло.

  4. В жилом комплексе есть большой подземный паркинг, но ситуация с парковками во дворе все равно неважная — здесь живет много автовладельцев.

  5. В жилом комплексе очень разнообразные планировки и большое количество квартир. Маленьких студий здесь нет, зато можно приобрести квартиру на сотню «квадратов» или двухэтажное жилье. Как итог, здесь живут все категории граждан — от студентов до успешных бизнесменов.

  6. Цена на квадратный метр в среднем — примерно на уровне других проектов эконом-класса. Квартиры от застройщика давно раскуплены, и приобретать жилье придется «с рук».

  7. Жилой комплекс буквально построен посередь леса — большой плюс при нынешней экологической обстановке в городе. Жильцы не жалуются на грязный воздух и имеют отличный вид из окна. Однако, жилой комплекс находится в отдалении от большей части инфраструктуры.

"Гремячий лог": мекка для жителей города под "черным небом", или неудобный дом на лесной окраине Красноярска?

  • %4 голоса
  • %2 голоса

Комментарии

0
под именем