«Старикам здесь не место»: как действуют черные риэлторы

Бывшие зэки, «охранники мумии» и законные лазейки

Фото
Коллаж Дарьи Яковенко

Они не знают ни правовых, ни моральных, ни этических рамок. Они —частые «герои» криминальных хроник. На кон они ставят собственную свободу. Но на места осужденных приходит еще больше их новых «коллег». Их неспроста называют «черные риэлторы», потому что их цель — с помощью обмана, шантажа, насилия и даже убийств завладеть недвижимостью беззащитных и доверчивых людей. С помощью юриста мы нарисовали портрет черного риэлтора и узнали, как не попасться в мошеннические сети.

Кто они такие?

Черные риэлторы — это частные маклеры или сотрудники агентств, которые незаконными способами пытаются завладеть чужой недвижимостью. Основной метод, который они используют в своей преступной деятельности, — это подделка документов. Вместе с тем, черные риэлторы не гнушаются запугивать своих жертв и применять к ним физическое воздействие. Нередко дело доходит и до убийств. Именно из-за насилия и криминала их и называют «черными».

В эту теневую сферу приходят как торговые посредники, уже работающие на рынке недвижимости, так и те, кто ранее не имел отношения к легальной риэлторской деятельности. Работают черные риэлторы обычно группами, в которых каждый отвечает за свою часть «развода». Эти роли бывают разными — в зависимости от конкретной схемы отъема жилья, примеры которых мы рассмотрим ниже.

Адвокат из Санкт-Петербурга, основатель юридической фирмы Lawgeek Павел Козлов заостряет внимание именно на факте участия в этом криминальном бизнесе самых разных людей, часть которых даже состоит на госслужбе:

«В этих „разводах“ всегда задействованы либо нотариусы, либо сотрудники Росреестра или других государственных структур. Ведь все эти схемы подразумевают подделку документов — от доверенностей до паспортов», — объясняет юрист. 

Павел Козлов считает: чтобы вычислить черного риэлтора, для начала стоит оценить человека внешне: насколько адекватно он общается и выглядит, какой у него офис. «Затем можно попросить предоставить доказательства его профессиональной деятельности, например, выписку из ЕГРН», — советует адвокат. 

Что за схемы они используют?

По статистике правоохранительных органов, каждый пятнадцатый человек, участвующий в сделке с недвижимостью в России, становится жертвой черных риэлторов. В Новосибирской области в последнее время в среднем ежегодно совершается до полусотни бандитских захватов квартир. Поэтому и мошеннических схем с недвижимостью — как в случае ее продажи, так и покупки — существует множество, более тридцати. Рассмотрим самые распространенные из них (циничные названия этих схем взяты из лексикона самих черных риэлторов или тех, кто столкнулся с ними).

«Слесарь из ЖЭКа» 

Одна из самых старых, простых и от этого действенных схем. Мошенники под видом сотрудника УК, ТСЖ, ЖКУ и прочих придомовых организаций и служб, заранее узнав адрес пожилых собственников, начинают «обрабатывать» легковерных пенсионеров. В итоге, вместо подписи в документах о якобы замене труб в доме, дедушки и бабушки подписывают доверенности на продажу своих квартир. 

«Охранник мумии»

Схема также рассчитана на пожилых людей. Черные риэлторы с помощью наводчиков узнают адреса одиноких пенсионеров и ждут, пока те отойдут в мир иной. Затем умерших подменяют на своих сообщников, которые выдают себя за собственников. В итоге рейдеры оперативно продают квартиру, пока по документам реальный ее владелец числится живым, и еще не успели объявиться наследники. 

«Мироеды»

Популярная у преступников схема, снова рассчитанная на пенсионеров. Под личиной помощи одинокому старику в его бытовых вопросах черные риэлторы втираются к нему в доверие и вынуждают подписать договор, по которому квартира после его смерти переходит в собственность мошенников. После этого уход за пенсионером превращается в сведение его в могилу с помощью, например, постепенного отравления ядом. Кстати, доказать это «медленное» убийство очень непросто, поэтому реальные тюремные сроки негодяи получают лишь в редких случаях. 

По мнению адвоката Павла Козлова, эта схема, к сожалению, практически легальна: «В ГК РФ есть целая отдельная глава 33 — договор ренты. Я лично эту статью вообще не понимаю — это точно не для нашей страны. Очевидно, что плательщиком ренты (то есть „благодетелем“) движет не сострадание, а чисто экономический интерес, и чем меньше проживет его жертва — тем выгодней. Это как самому залезть в мышеловку. А способов тихо избавиться от человека — уйма и кроме яда». 

«Мертвый дом»

Черные риэлторы получают от своих информаторов данные по квартире, где недавно умер человек и где еще не успели появиться его родственники. Далее квартира вскрывается при помощи взломщика, фальсифицируется документация, необходимая для сделки с недвижимостью, и для оперативности жилье продается по сниженной цене. В итоге ничего не подозревающие новые владельцы судятся с наследниками, а черные риэлторы исчезают с деньгами.

«Перепись»

Эта схема работает с любыми людьми, заведомо находящимися в незавидном положении: одинокими пенсионерами, алкоголиками, наркоманами. Черные риэлторы играют на слабостях своих жертв и любыми способами добиваются единственной цели — чтобы человек переписал на них свою квартиру. Зачастую после этого судьбы бывших собственников бывают печальны, ведь бандитам не нужны неожиданно протрезвевшие свидетели.

«Беспокойный сосед» / «Выживальщики»

Эта схема применяется, когда под удар стремятся поставить целую семью. Правда, для этого необходимо, чтобы родственники плохо ладили друг с другом. У одного из владельцев выкупается его доля, и на эти квадратные метры подселяется человек (сообщник черных риэлторов) с весьма вольными взглядами на добрососедство и дурными привычками. Он делает жизнь в квартире невыносимой для остальных. В итоге люди за бесценок продают квартиру тем же мошенникам, которые и устроили им «бытовой террор».

«Несмотря на то, что про „подселенцев“ часто говорят, эта схема не очень популярна. Потому что стоимость квадратного метра жилплощади, которую готовы выкупить черные риэлторы, намного ниже рыночной цены „квадрата“ этой же квартиры. Получается, что даже самым несговорчивым владельцам выгоднее продать доли другим домочадцам, например, за 50 %, чем бандитам — за 10 %. К тому же не нужно будет вступать в сговор с криминальными элементами», — рассказывает адвокат Павел Козлов.

Среди других схем существуют и чисто мошеннические — то есть, без применения насилия, предполагающие махинации с документами (о них журнал N1 подробно рассказывал ранее). Бывают и «разводы» богачей, когда в погоне за элитным жильем, черные риэлторы разыгрывают длительный спектакль, изображая из себя высокопоставленных чиновников или отставных силовиков.

Как защититься от махинаций?

Чтобы обезопасить себя от нападок черных риэлторов, во-первых, нужно осознать: они могут прийти абсолютно к любому. Хотя, в зоне особого риска все-таки находятся одинокие и слабые люди: пенсионеры, асоциальные алкоголики и наркоманы, доверчивые граждане и должники.

Не забывайте оплачивать долги, связанные с недвижимостью — будь то коммунальные счета или земельные налоги. Они могут сигнализировать черным риэлторам, что вы находитесь в сложной жизненной ситуации. 

Так как списка мошенников, отбирающих квартиры, не существует, при сделках с недвижимостью необходимо тщательно выбирать агентства и конкретных риэлторов. По мнению юриста Павла Козлова, специалистов с безоговорочной репутацией нет в принципе — из-за самой сути их работы:

«Как правило, риэлторы не задумываются об интересах заказчиков. У них есть лишь одна цель — побыстрее закрыть сделку на любых условиях и с любыми рисками, и получить свою комиссию. После этого они из правоотношений по объекту полностью выбывают».

Поэтому в сделках с недвижимостью Павел Козлов рекомендует обращаться еще и к юристам: «В отличие от риэлторов, они хорошо разбираются в праве и защищают интересы заказчика, а размер их гонорара не зависит от сделки. Не стоит забывать и про заверение договоров у нотариуса — это не обязательно, но сравнительно не дорого и также дает защиту», — подводит итог адвокат.

Кроме того, внимательно читайте договоры и досконально изучайте всю документацию, связанную со сделками. Ведь если вы изначально действуете в правовом поле, черные риэлторы просто не смогут поймать вас в свои сети.

Комментарии

8
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • какую траву надо курить чтобы такое написать?
  • Очень муторно и скучно
  • Страшилка для слабаков. Но написано круто, особенно названия разводок доставляют