В доле с государством: ипотечный брокер о льготных займах под 6,5%

Все тонкости новой государственной программы, сделавшей ипотеку доступной как никогда

Коллаж Дарьи Яковенко

Постановление правительства о льготной ипотеке под 6,5% годовых увидело свет 23 апреля. С тех пор, несмотря на пандемию и самоизоляцию, банки получили от россиян несколько тысяч кредитных заявок. Раньше столь невысокие процентные ставки кредиторы предлагали только в рамках «нишевых» программ, вроде военной, семейной или сельской ипотеки. Теперь же получить кредит на условиях «ниже рынка» может почти каждый. Вместе с руководителем ипотечного агентства «Легко» Екатериной Новицкой журнал N1 разобрался в том, как устроена новая госпрограмма.

Текст написан в условиях самоизоляции. Фото предоставлено героиней материала.

— Екатерина, расскажите, как работает новая программа?   

— Основная ее идея в том, что государство выступает как бы созаемщиком по выданным участникам этой программы кредитам. Оно компенсирует банкам разницу между текущей рыночной и льготной процентной ставками, то есть берет на себя часть финансовой нагрузки, которая в ином случае легла бы на плечи заемщика. Сниженная ставка будет действовать на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Участниками программы уже стали десятки российских банков, в том числе все лидеры финансового рынка. 

— Кто может рассчитывать на льготную ипотеку?

— Никаких специальных условий, кроме возможности оплатить первоначальный взнос, в программе нет. Еще один прописанный в нормативных документах критерий — это гражданство России у заемщика и созаемщика, если таковой имеется. Так что на ипотеку с господдержкой может претендовать практически любой, кто готов сразу внести в банк 20% от стоимости приобретаемого жилья. Таков минимальный уровень первоначального взноса, необходимый для получения льготной ипотеки. Этим новая программа сильно отличается от любой принятой ранее. Например, для оформления семейной ипотеки нужно соответствовать целому ряду требований: она предназначена для семей с детьми, где второй или последующий ребенок родился после 1 января 2018 года или же до 31 декабря 2022 в семье родился ребенок-инвалид. Здесь же выборка предельно широка.  

— Но ведь это не значит, что банки будут одобрять все поступающие заявки? 

— Разумеется, нет. Требования к заемщикам каждый банк устанавливает самостоятельно. Ограничения могут касаться кредитной истории, возраста, рабочего стажа и даже перечня объектов, на которые выдается ипотека. На откуп кредиторам отдан и предельный срок договора: где-то это 20 лет, где-то 30. Но пугаться всего этого не стоит. Банков сегодня много, и в большинстве ситуаций человек в конце концов получает положительное решение.   

— Вы упомянули, что банки могут самостоятельно выбирать, на какие объекты выдавать ипотеку. Но некоторые ограничения прописаны и в самой программе.  Какую недвижимость можно купить с помощью льготного кредита?    

— Эта программа предназначена для поддержки строительной отрасли во время кризиса, поэтому ипотеку под 6,5% выдают только на приобретение новостроек. Не обязательно на этапе котлована: квартиру можно купить и в ЖК на завершающем этапе строительства, и в уже сданном доме. Единственное условие — сделка должна проходить на первичном рынке, то есть продавцом может выступать только юридическое лицо, то есть застройщик.

Едва услышав о запуске программы, многие банки сыграли на опережение и стали предлагать кредиты под 6,5% еще до ее фактического старта

— Ограничивает ли государство размер льготной ипотеки? 

— Сумма кредита в большинстве регионов России не может превышать 3 миллионов рублей. В Петербурге и Москве потолок — 8 миллионов. Обращаю внимание, что это именно размер займа, а не стоимость жилья. Если у претендента хватает денег, он может купить и более дорогую квартиру, лишь частично оплатив ее ипотекой. При этом программа не распространяется на частные жилые дома, но некоторые банки готовы выдавать кредиты для покупки таунхаусов.  

— Как долго бюджет будет субсидировать жилищные займы? 

— Пока программа анонсирована до 1 ноября 2020 года, но я думаю, что выделенные на нее деньги могут закончиться раньше. По официальным данным, из бюджета готовы субсидировать до 250 тысяч новых ипотечных займов. Так что все зависит от активности россиян. Будет ли программа продлеваться, пока непонятно, поэтому своих клиентов мы призываем не затягивать с принятием решения. Впрочем, я не исключаю и продления льготного периода — вряд ли кризис в строительной отрасли закончится к ноябрю.  

— Можно ли в качестве первоначального взноса использовать материнский капитал?

— Конечно, и не только его. Допускается использование для этого любых государственных субсидий, даже если их не хватает на весь первоначальный взнос. В таком случае оставшуюся часть нужно доплатить из своего кармана.   

— Выгода для строителей понята, но насколько в льготной ипотеке заинтересованы банки? 

— Едва услышав о запуске программы, многие из них сыграли на опережение и стали предлагать кредиты под 6,5% еще до ее фактического старта. И это понятно, ведь любой банк заинтересован в потоке новых клиентов. Даже несмотря на связанные с пандемией ограничения, интерес к льготной ипотеке у россиян очень велик, а когда самоизоляция закончится, он будет еще выше. Было бы странно, если бы кредитные организации не заинтересовались такой возможностью расширить клиентскую базу. Ради этого многие даже идут на дальнейшее снижение ставок. Так, «Сбербанк» выдает займы под 6,4%, «Дом-рф» — под 6,1%. Плюс, многие другие банки анонсировали временное снижение до 5,9 — 6%. 

— А может ли итоговая цифра быть выше обозначенной планки?  

—  Повысить процентную ставку банк может, если заемщик откажется застраховать свою жизнь и здоровье. При этом единственное по-настоящему обязательное страхование — это страхование самого объекта, так как он на время выплаты ипотеки находится в залоге. От прочих видов страховки клиент может отказаться, но в таком случае банки наделены правом повышать процентную ставку по договору. Обычно речь идет о росте на один процент. Тут уже сам заемщик должен выбрать, что для него важнее.

Благодаря господдержке «первичка» становится доступнее, и под такой процент можно даже купить квартиру побольше

— Расскажите о своем опыте работы по льготной программе.

— Клиенты проявляют к ней очень большой интерес, но многие еще не знают всех нюансов. Поэтому сегодня специалисты по недвижимости ведут большую разъяснительную работу. Каждый день мы консультируем минимум 10 человек. И, разумеется, оформляем заявки. Это тоже происходит ежедневно, и уже есть положительные решения банков. При этом процесс идет как обычно, и я не могу сказать, что к «льготникам» относятся как-то более настороженно, чем к другим заемщикам.   

Интересно, что раньше с помощью нашего агентства клиенты чаще приобретали вторичное жилье, а не новостройки. Но теперь это соотношение начинает меняться. Благодаря господдержке «первичка» становится доступнее, и под такой процент можно даже купить квартиру побольше. В период кризиса многие инвестируют свои сбережения как раз в покупку недвижимости, а льготная ипотека делает эту стратегию еще более выгодной. Для инвесторов также скажу, что в законе нет ограничений на покупку квартир по программе — их может быть сколько угодно.   

— Как вы думаете, вынужденная самоизоляция сильно тормозит динамику? 

Безусловно. Если тебе снизили зарплату, добиться одобрения от банка будет сложнее. А если твой работодатель сейчас не ведет никакой деятельности, вряд ли ты легко и просто получишь документы, подтверждающие доход. Но и здесь люди находят выход. Например, если у заемщика достаточно денег на оплату первоначального взноса в размере 30-50%, то ипотеку можно оформить без документов из бухгалтерии. 

— Как, по вашему мнению, эта программа повлияет на рынок?

— Первым делом хочу сказать, что она стала большим сюрпризом для меня самой. Будучи специалистом с большим опытом работы, я даже не надеялась, что в ближайшие годы появится что-то подобное. Рыночная ситуация диктовала, что ипотечные ставки будут расти. Поэтому я очень рада такому шагу правительства. 

Ждать супер-оздоравливающего эффекта от этой меры, конечно, не стоит — все же первоначальный взнос достаточно велик и многим не по карману. Но такая поддержка все равно позволит строителям оставаться на плаву. В 2014 году мы уже видели подобное: тогда действовала похожая программа, но ставки были выше — на уровне 10-11% годовых. Однако это все равно вызвало у людей большой всплеск интереса к недвижимости. Я думаю на этот раз, когда закончится карантин, будет то же самое. А вот если в будущем первоначальный взнос снизят хотя бы до 15%, воздействие на рынок будет гораздо сильнее.  

В базе объявлений N1 есть множество объектов, квартиры в которых можно купить по льготной ипотечной программе. Специально для наших читателей мы сделали подборки из интересных предложений для трех городов: Новосибирска, Екатеринбурга и Красноярска.

Комментарии

2
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Добрый день. По льготной программе материнский капитал нельзя использовать в качестве первоначального взноса- должно быть 20% своих денег.