Верю — не верю: как в «Октябрьском квартале» собираются строить «бизнес» в «деревне»

Новые высоты для застройщика, камин в подъезде и мини-стадион во дворе почти построенного ЖК бизнес-класса

Фото
Коллаж Валерии Силантьевой

Этот жилой комплекс во всех смыслах полон противоречий. С одной стороны, «Октябрьский квартал» подпирает частный сектор, а с другой — престижный лицей, что находится в минуте ходьбы от него. Застройщик проекта даже позаботился о кофейне и картинах в холле дома, но так и не удосужился сделать нормальную дорогу к ЖК и сдать вовремя свой предыдущий проект. Из окон квартир одни собственники смогут любоваться рекой и мостами, а другие будут вынуждены смотреть на дымящиеся трубы деревенских домов. Мы прогулялись по не совсем обустроенной территории жилого комплекса и подметили еще много противоречий.

  • Застройщик: ГСФ (генподрядчик: СМК-9)

  • Год основания: 2015 (2003)

  • Проект: ЖК «Октябрьский квартал». Два дома с квартирами бизнес-класса

  • Адрес: ул. ​Декабристов, 115 стр.

  • Этажность: 22

  • Средняя цена за м²: 80 тысяч рублей

  • Сроки сдачи: 1-я очередь — 2020-й год; 2-я очередь — неизвестно

  • Документы застройщика: проектная декларация

  • Ипотека: «Сбербанк», ВТБ

Застройщик

Новосибирская компания «Городской Строительный Фонд» («ГСФ») зарегистрирована в 2015-м году. До жилого комплекса «Октябрьский квартал» строительством многоквартирных домов она не занималась. Ее генподрядчиком выступает компания «СМК-9» — предприятие, связанное с достаточно известной в городе ГК «СМУ № 9». Обе фирмы возглавляет один директор, а информация об «Октябрьском квартале» есть на сайте СМУ № 9. Это опытная строительная компания, но данный проект стал в новинку и для нее, так как дома класса «бизнес» она раньше не строила.

«Строительно-монтажное управление № 9» работает на строительном рынке Новосибирска 17 лет. За это время группа компаний зарекомендовала себя по-разному: какие-то объекты сдавались в срок, строительство других затягивалось. Например, «СМУ № 9», достраивая дом в ЖК «Акатуйский» (об этом жилом комплексе мы писали в статье в прошлом месяце) за другим застройщиком, затягивает его сдачу уже на несколько лет.

Среди завершенных проектов ГК, помимо «Акатуйского», — соседний с ним ЖК «Кировский», а еще дома на улицах Есенина в Дзержинском районе, Заречной в Первомайском районе и Выборной в Октябрьском. Сейчас «СМУ-9» также строит жилые комплексы «Покровский» и «На Тульской».


Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Что касается оценки деятельности застройщика, предлагаю обратиться к фактам. Когда в 2016-м году компания «СМУ № 9» стала генподрядчиком дома на улице Петухова, она обозначила сроком его ввода в эксплуатацию IV квартал 2016-го года. Затем в паспорте 2017-го года он был перенесен на II квартал 2018-го, потом — на  II квартал 2019-го года и так далее. Но если обратиться к нынешнему объекту, то ЖК «Октябрьский квартал» продается по счетам эскроу (специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом, ред.) и финансируется «Сбербанком». Это является гарантией высоких темпов строительства и надежности проекта, так как квартиры в ЖК должны покупаться только по ДДУ (договор долевого участия, ред.) напрямую от застройщика.


Жилой комплекс

Жилой комплекс «Октябрьский квартал» будет представлять собой ансамбль из двух 22-этажных домов бизнес-класса. Сейчас на первом этапе строительства возводят одноподъездный дом. Его должны сдать в декабре этого года. О втором доме и сроках его строительства информации в открытых источниках пока нет.

В позиционировании «Октябрьского квартала» застройщик делает упор на три составляющие — респектабельная входная группа, многофункциональный уютный двор и удачное местоположение с точки зрения инфраструктуры и транспорта. 

О первых двух особенностях можно судить лишь по проектам и планам застройщика. Входную группу и инфраструктуру мы разберем в последующих разделах. Что касается придомовой территории, застройщик обещает обустроить ее по принципу «двора без машин» и оборудовать системой видеонаблюдения. 

В проекте ландшафтного дизайна предусмотрены альпийские горки, клумбы и «сухой» ручей (выложенные камнями дорожки, внешне напоминающие ручьи). Детские площадки будут оснащены мягким защитным покрытием и игровыми элементами для разных возрастов. В центре двора обещают построить мини-стадион для игры в футбол или баскетбол и создать воркаут-зону для тренировок на свежем воздухе. Также «СМУ № 9» планирует сделать возле дома беседки с площадкой для барбекю.

А еще год назад застройщик анонсировал ремонт и расширение автомобильной дороги на улице Декабристов и высадку голубых елей вдоль нее. Это он обещал сделать к концу нынешнего года. Один из участков дороги в итоге и правда расширили, но особого благоустройства (и, тем более, елей) там пока не наблюдается.

Дом

Здание, которое хотят сдать в конце этого года, будет представлять собой одноподъездный кирпично-монолитный дом с прозрачными входными группами, колясочной с пеленальными столиками и местом для хранения велосипедов. 

В доме предусмотрено три скоростных лифта, которые будут спускаться непосредственно на двухуровневую парковку. Она рассчитана на 125 машиномест. Первые этажи отведут под коммерческие помещения — продуктовые магазины, салоны красоты и кафе.

Визитной карточкой «Октябрьского квартала», о которой упомянуто выше, станет входная группа в стиле барокко* с мягкими диванами, камином, картинами из живых цветов, настенными часами, венецианской штукатуркой и зеркалами с фацетом (художественная обработка стекла или зеркальной поверхности со скошенными углами).Также застройщик планирует открыть в этом лобби кофе-бар.

*Барокко (итал. barocco — «порочный», «склонный к излишествам») — художественный и архитектурный стиль, направление в европейском искусстве XVII–XVIII веков, центром которого была Италия.


Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

У застройщика есть возможность возвести лишь дом комфорт-класса, но с некоторыми элементами бизнеса. Для бизнес-класса не подходит ни площадка, ни количество парковок, да и концепция, в целом. Должен получиться вполне добротный дом в относительно неплохом месте.


Квартиры

В первом доме ЖК «Октябрьский квартал» запланировано 210 квартир: по 10 на каждой лестничной площадке — от студий до трехкомнатных. Площадь квартир до 19 этажа составляет от 36 до 85 м². Три верхних этажа займут помещения площадью от 110 до 155 м² с высотой потолков в 3,3 метра и панорамными видами на реку Обь, Бугринский и Октябрьский мосты.

Во втором доме застройщик запроектировал квартиры с классическими и европланировками, где кухня совмещена с гостиной. В каждом из жилых помещений предусмотрены лоджии с витражным остеклением, теплые полы, горизонтальная разводка отопления и счетчики, вынесенные в места общего пользования. 

Квартиры будут сдаваться под чистовую отделку, включающую в себя выровненные стены, стяжку пола с шумоизоляцией, разводку электрики и установленные радиаторы.

Цены

Средняя цена за м² в «Октябрьском квартале» на сегодняшний день составляет примерно 80 тысяч рублей. Для сравнения, в строящемся на улице Кирова в километре от «Квартала» ЖК «NOVA-дом», который сдадут в начале 2021-го года, цена за «квадрат» тоже в среднем составляет 80 тысяч рублей.

На сайте застройщика не указаны цены на конкретные квартиры и нет информации о наличии свободных вариантов планировок жилых помещений. В базе N1.RU представлено 24 квартиры от застройщика. Стоимость парковочных мест застройщик на своем официальном сайте не объявил.


Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Цены находятся «в рынке». На мой взгляд, в данном цикле цены на первичном рынке уже почти на пике, поэтому большого роста не будет. Квартиры в этом ЖК не очень привлекательны с инвестиционной точки зрения, но вполне могут быть интересны для конечного покупателя.


Транспорт

Наземный транспорт. Три ближайшие остановки от ЖК «Октябрьский квартал» находятся в 8-10 минутах ходьбы.

У «ДК им. Попова» на улице Добролюбова останавливается один автобус и две маршрутки. Автобус № 31 ходит по маршруту «Ключ-Камышенское плато — Вокзал-Главный», но курсирует редко. 14-я маршрутка довезет вас до улицы Татьяны Снежиной или ТЭЦ-5. Маршрутное такси № 30 идет по кругу — из глубины Дзержинского района через улицы Никитина, Добролюбова, Большевистскую, Фабричную, Дуси Ковальчук, Учительскую и проспект Дзержинского. 

С остановок «Никитина» и «Коммунстроевская», которые находятся на улице Кирова, на четырех автобусах, семи маршрутных такси и двух троллейбусах можно уехать в Дзержинский, Заельцовский, Калининский, Центральный и Железнодорожный районы, а также на левый берег.

До ближайшей станции метро «Речной вокзал» идти не менее 25 минут. До ближайшей трамвайной остановки «Гурьевская» чуть ближе — 18 минут пешком. Отсюда можно уехать на трамвае № 13 в сторону центра города или Гусинобродского шоссе. 

Ближе всего от «Квартала» из остановок рельсового транспорта находится железнодорожная станция «Новосибирск-Южный». На ней можно сесть не только на все областные электрички, но и на некоторые поезда дальнего следования.

Личный автомобиль и такси. «Октябрьский квартал» находится в окружении множества улиц, часть из которых с односторонним движением. В большинстве своем эти улочки узкие и тесные, но при этом почти все они ведут на крупные магистрали. Если по пути не будет пробок, выехать из квартала можно достаточно быстро.   

Но заторы здесь бывают часто. Особенно на улице Добролюбова при движении в сторону Большевистской: пробки тут почти ежедневно с утра до вечера. Чуть лучше обстоят дела на улице Кирова, куда ведет второй выезд из квартала. Но там в час пик часто бывают заторы в районе Октябрьской магистрали.


Попасть на левый берег удобнее всего будет через Коммунальный мост, проехав часть пути по улице Добролюбова и затем по улице Зыряновской. Но, опять же, этот мост известен в городе медленным движением и пробками.

Такси в «Квартал» приедет за восемь-десять минут. Проезд до центра города будет стоить от 150 рублей, а до площади Маркса — от 200 рублей в зависимости от времени суток, дня недели и ситуации на дорогах.

Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Транспортная развязка на твердую «четверку». Есть множество альтернативных вариантов выезда на крупные магистрали города, а со станции «Новосибирск-Южный» можно по расписанию за три минуты доехать до метро, за семь минут — до центра города, а за двенадцать — до железнодорожного вокзала.


Инфраструктура

Возвращаясь к затронутой в начале темы инфраструктуры «Октябрьского квартала», которую застройщик обозначил как «развитую», стоит определиться с ее радиусом от ЖК. Если в этом контексте рассматривать объекты, находящиеся на улицах Большевистской, Никитина или Кирова, то застройщик прав. Но это нельзя назвать шаговой доступностью, так как идти до «цивилизации» придется более 20, а то и 30 минут.

А вот инфраструктуру в пешей досягаемости (до 15 минут) назвать развитой сложно. Тем более, что с одной из сторон ЖК упирается в большой частный сектор. Но все самое необходимое для жизни в этом районе есть.

Детские сады. В шести минутах ходьбы от «Квартала» расположен муниципальный детский сад № 303. Среди отзывов о нем в интернете преобладают положительные: родители хвалят сад за интересные праздничные программы и ежегодный косметический ремонт здания.

До детского сада № 324 «Кроха» идти десять минут. В округе он известен насыщенной жизнью вне стен заведения, а также своими многолетними традициями, например, изданием руками малышей ежемесячной газеты. 

Школы. В пяти минутах ходьбы (когда ЖК достроят и откроется прямой проход, то в минуте ходьбы) на улице Декабристов находится Новосибирский городской педагогический лицей им. А. С. Пушкина. На форумах его хвалят за отличный уровень образования, который позволяет сдавать ЕГЭ на высокие баллы. Еще ученики и родители рады насыщенной внеклассной жизни — турпоходам и летним лагерям. Есть комментаторы, которые недовольны слишком высокими требованиями к уровню знаний и темпом обучения в лицее.

До школы № 32, расположенной на улице Никитина, от ЖК идти около восьми минут. В интернете в основном обсуждают ее возраст — школа старая. Одни хвалят ее за то, что в ней много опытных и квалифицированных педагогов. Другие пишут о ветхости здания, которое не первый год нуждается в ремонте, а части преподавательского состава советуют уходить на пенсию.

Медицина. До ближайшей поликлиники № 7 на улице Автогенной идти почти 15 минут. Отзывы о ней стандартны для городских поликлиник: одни врачей хвалят, другие ругают, а работой регистратуры недовольны все. 

До ближайшей аптеки на улице Никитина идти восемь минут, она работает с 8:00 до 21:00. Круглосуточных аптек в шаговой доступности нет. 

Магазины. В трех-пяти минутах ходьбы от жилого комплекса находятся несколько продуктовых минимаркетов формата «у дома» и небольшой уличный павильон с киосками. До супермаркетов на улицах Никитина и Добролюбова идти около 10 минут.

«Октябрьский» универмаг расположен на улице Кирова в 12 минутах ходьбы от «Квартала». В основном в нем работают маленькие торговые точки с одеждой, обувью и парфюмерией. Крупных торговых центров в шаговой доступности от ЖК нет.

Спорт. Ближайшие объекты для занятия спортом находятся в 13 минутах ходьбы от комплекса в ДК имени Попова и вокруг него. В самом доме культуры есть секция карате и старый тренажерный зал. А рядом с незапамятных времен существует хоккейная коробка. Но, учитывая планы застройщика по созданию во дворе «Октябрьского квартала» универсального мини-стадиона, необходимость спортивных объектов вокруг ЖК отпадает.

Отдых. В радиусе километра, как и в любом удаленном от центра районе, нет почти никаких культурно-развлекательных заведений. Разве что в семи минутах ходьбы на улице Добролюбова находится «Парк чудес Галилео». Кафе, ресторанов и баров, а также парков или скверов также нет. Но часть из этих вопросов как раз планирует решить застройщик, оставивший первые этажи домов для нужд малого бизнеса. 

Кроме того, развитию инфраструктуры этого района должен будет способствовать строящийся недалеко от «Октябрьского квартала» жилой комплекс «Урбан-виллы на Никитина» от компании «Брусника.Сибакадемстрой». 


Сергей Николаев

Сергей Николаев

Независимый аналитик в сфере недвижимости

Инфраструктура здесь типична для спального района. Однако рядом с ЖК формируется новый деловой центр Новосибирска и не так далеко находится набережная. В целом, это неплохое место для проживания, особенно если смотреть на него в перспективе нескольких ближайших лет.


Выводы

  1. «Октябрьский квартал» строит неизвестная компания «ГСФ», генподрядчиком которой выступает опытная «СМУ № 9». Но и для этой компании ЖК станет первым проектом в сегменте бизнес-класса. «СМУ № 9» иногда сдает свои объекты вовремя, а иногда с опозданием.

  2. Жилой комплекс будет состоять из двух монолитно-кирпичных 22-этажных домов. Сейчас достраивается первый из них. В доме предполагается роскошная входная группа, под ним — двухуровневый паркинг, а во дворе застройщик запланировал озеленение, спортивные и детские объекты. 

  3. В ЖК есть широкий выбор планировок, в том числе большие квартиры с высокими потолками на последних трех этажах. Средняя цена за «квадрат» составляет около 80 тысяч рублей.

  4. Квартал расположен возле частного сектора в Октябрьском районе на территории с не загруженными транспортом, но узкими дорогами. Рядом есть выезды на крупные магистрали — улицы Кирова и Большевистскую, а также на Коммунальный мост. Но на них часто бывают пробки.

  5. Из объектов инфраструктуры в пешей доступности от «Октябрьского квартала» находятся только самые необходимые для жизни — две школы, два детских сада и несколько продуктовых магазинов.

Комментарии

5
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Унылые свечки с дешевыми фасадами и непонятными подъездами в стиле «дорого-богато» в глубине октябрьского района... Какой бизнес-класс? Застройщик, посмотри на календарь! 90-е давно прошли.
  • "Инфраструктура здесь типична для спального района. " это не спальный район, а выселки правобережья
  • СМУ-9 ни один объект не достроили вовремя. Покровский, Петухова, Сакко и Ванцети, Тульская всё просрочено и на грани опять стать долгостроями, только завтраками кормят.