Верю — не верю: ЖК «Добролюбова». Комфорт-класс «без претензии на креатив»

ЖК «Добролюбова» от застройщика с незатейливым названием «УКС Обская 82 стр.» — это 25-этажный дом в Октябрьском районе. В пешей доступности от него находятся сразу две станции метро и крупные дорожные узлы, которые к тому же не проходят прямо под окнами многоэтажки. Но при этом комплекс окружают стоящие вперемешку бараки, новостройки и административные здания. Мы прогулялись вокруг строящегося ЖК, оценили местную инфраструктуру и попробовали выяснить, кому из жильцов может приглянуться этот объект точечной застройки.

Застройщик

ООО «Специализированный застройщик „УКС Обская 82 стр.“» входит в группу компаний «ОЛМА», которая занимается подбором земельных участков, строительством недвижимости и ее последующей продажей.

На официальном сайте застройщика нет информации о проектах, реализованных непосредственно «УКС Обская 82 стр.». По данным из других источников, с момента основания компании на ее счету три сданных объекта: два дома в ЖК «Комета» по адресу Немировича-Данченко, 144/1 и один дом в ЖК «Костычева» (Костычева, 40/3). Работы на этих объектах завершились в 2019-м году, дома были сданы в эксплуатацию вовремя.

По размещенной на N1.RU информации, застройщик имеет в портфолио еще один построенный многоквартирный дом, а именно — реализованный проект на Обской, 82, гарантийные обязательства по которому исполнены в полном объеме. Этот дом был введен в эксплуатацию в октябре 2015-го года. Дольщики активно обсуждали его на форумах, делясь впечатлениями и наблюдениями за ходом строительства.

На данный момент «УКС Обская 82 стр.» выступает застройщиком жилого дома на Добролюбова, 16 и имеет в собственности земельный участок под ним. Сдача объекта запланирована на 3 квартал 2022-го года. Срок действия текущего разрешения на строительство — до 2 марта 2023-го года.

Заказчиком здесь выступает «ОЛМА». На мой взгляд, компания работает без лишнего пафоса, экономит на рекламе и маркетинге. Вследствие этого мы получаем честную цену на квартиры, адекватную для рынка.

Концепция

Дом возводится в Октябрьском районе, в квартале улиц Добролюбова — Декабристов — Никитина — 3-го Интернационала, в 20 минутах ходьбы от станций метро «Октябрьская» и «Речной вокзал». Ближайшее окружение комплекса — жилые малоэтажки, новые строящиеся ЖК и административные здания.

В интернете нет подробного описания концепции ЖК «Добролюбова». Из анонсированной инфраструктуры можно отметить огороженную территорию и подземную автостоянку. Информации о наличии консьержей, видеонаблюдения и охраны пока нет, как нет и общей креативной концепции, которая объединяла бы весь комплекс и прослеживалась в каждой детали. 

«Качество, доступность, комфорт», — так кратко, не углубляясь в детали, застройщик характеризует в рекламе свой новый объект

Рассматривая возможность приобретения квартиры в ЖК «Добролюбова», пользователи форума НГС характеризуют этот и другие объекты ГК «ОЛМА» как «неплохие, без претензий на креатив». В то же время люди отмечают «более-менее вменяемые цены» благодаря отсутствию изысков.

 За ходом строительства можно наблюдать на сайте ЖК, застройщик добавляет туда актуальные фотографии раз в 1-2 месяца.

Сегодня потребитель любит рекламу и «сказки» про объект. Здесь же никто не кричит о будущем ЖК: минимум рекламы, стандартные конструктивные предложения и отсюда хорошая цена. Человек хочет концепт, а получит просто дом. Но концепция «просто дом» препятствует продажам. Новостройка сегодня — это же покупка каких-то ожиданий, раскрученного и разрекламированного концепта. А здесь — обычный дом. Но есть в этом и плюс: жильцам можно «доработать» объект под себя через управляющую компанию — скинуться и сделать так, как хочется: озеленение, двор без машин, детскую площадку и так далее. И это будет дешевле, чем готовые решения от застройщика.

Дом

Жилой комплекс «Добролюбова» будет представлять собой 25-этажное здание с двумя подъездами. Согласно проектной декларации, у дома будет монолитный железобетонный каркас и стены из мелкоштучных каменных материалов — кирпича, керамических камней, блоков.

На каждом этаже запроектированы индивидуальные помещения для хранения колясок, всего их планируется 97. В подъездах установят по 3 лифта — два пассажирских и один грузовой.

Общая площадь квартир с учетом балконов, лоджий, веранд и террас составит чуть меньше 18 000 м², площадь индивидуальных колясочных — 270 м².

Для владельцев автомобилей в доме предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 116 машиномест общей площадью 2174 м². В него из подъезда дома будет спускаться лифт. Для гостей ЖК возле здания будет организована отдельная открытая стоянка.

Во внутреннем дворе застройщик планирует разместить детскую площадку, спортивную зону и места отдыха. Кроме того, придомовую территорию обещают озеленить, высадив кустарники, газоны и деревья. 

По формату мы имеем монолитный дом с кирпичным заполнением, который находится внутри складского квартала. Сама строительная площадка крайне маленькая и сложная, поэтому могут возникнуть большие проблемы с парковкой. И обязательно должен быть проезд вокруг дома для разворота пожарной техники.

Квартиры 

Согласно проектной декларации, среди планировок в ЖК «Добролюбова» представлены студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 24,89 м² до 89,72 м². Всего в доме запроектировано 400 жилых помещений, среди которых 151 студия, 125 однокомнатных, 76 «двушек». Трехкомнатных квартир будет 48: 24 «трешки»-студии и столько же с традиционными планировками. На площадке разместится по 7-9 квартир.

Застройщик предлагает планировки с отдельными кухнями и кухнями-нишами, остекленными балконами и лоджиями. В некоторых квартирах предусмотрены ниши под шкафы-купе в прихожих.

По информации с сайта ЖК, жилые помещения передадут собственникам в «черновой отделке» — будут выполнены стяжка пола и оштукатуривание стен. Также застройщик обещает выполнить остекление балконов. 

Цены 

На данный момент цены в ЖК «Добролюбова» варьируются от 2 177 000 ₽ за однокомнатную студию с кухней-нишей 25 м² до 5 196 000 ₽ за «трешку«-студию площадью 69 м² с двумя балконами на 25-м этаже.

Стоимость полноценной однокомнатной квартиры с отдельной кухней от застройщика, по данным сайта N1.RU, составляет от 2 865 000 ₽ до 3 475 000 ₽ и зависит от выбранного этажа и площади. Цена «двушек» варьируется в пределах от 4 276 000 ₽ до 5 035 800 ₽, максимальная площадь этих квартир — 65 м². 

Трехкомнатных студий от застройщика осталось меньше всего — только две, по 69 м² каждая. Стоимость такой квартиры зависит от этажа: на втором — 4 919 000 ₽, на последнем — 5 196 000 ₽, планировки идентичные.

Средняя цена за «квадрат» в ЖК «Добролюбова»  — 80 000 ₽ до сдачи дома. Для сравнения, в строящемся поблизости, на улице Кирова, 242,  ЖК комфорт-класса «NOVA-дом» средняя стоимость «квадрата» находится примерно на том же уровне. 

«Двушка» в 63 м² стоит 4 285 000 ₽ — это дешево, всего 67 000 за «квадрат». С учетом отсутствия масштабного продвижения, которое приводит к стоимости 100-120 000 рублей за квадратный метр, мы получаем честную цену для честного дома, чего не скажешь про многих других застройщиков. Кто-то ставит высокую цену, если ее готовы дать сами покупатели.

Инфраструктура

Детские сады. В пяти минутах ходьбы от ЖК «Добролюбова» находятся детские сады номер 234 «Кроха» и номер 303. В интернете о первом есть всего один положительный отзыв о хороших воспитателях. Остальные комментарии содержат предложения по обмену путевками. Что касается второго садика, большинство людей довольны коллективом и занятиями для детей и готовы не обращать внимания на его старое здание. 

Чуть дальше, в 700 метрах, расположен еще один муниципальный детский сад номер 391 «Елочка» и несколько частных садиков. В 10 минутах ходьбы — клуб робототехники, центр раннего развития детей.

Школы. В радиусе 500 метров от ЖК работают школы номер 19 и 32, городской педагогический лицей имени Пушкина. Отзывы в интернете о них зачастую оставлены самими учениками, которые недовольны предметами и отношением учителей. Из плюсов в школе номер 19 отмечают наличие в каждом кабинете интерактивных досок, в школе номер 32 — профессионализм педагогического состава. В лицее комментаторы хвалят определенных педагогов, но выражают претензии к фасаду здания.

Медицина. Ближайшая поликлиника номер 7 принимает на улице Автогенной, в радиусе 900 метров. Судя по отзывам в 2GIS, люди недовольны очередями в ней, длительным ожиданием приема и работой регистратуры, в которую невозможно дозвониться. 

Чуть дальше, в 15-20 минутах ходьбы, находится поликлиника номер 2, к которой у пациентов еще больше претензий. Но есть и те, кто благодарит отдельных врачей или кому повезло быстро попасть на прием.

Вокруг жилого комплекса нет недостатка в аптеках. Ближайшая находится в соседнем доме, в двух минутах ходьбы. В 10 минутах от дома сосредоточено еще около десятка аптек. Единственная круглосуточная расположена в 500 метрах на улице Гурьевской.

Магазины. В 5-10 минутах от ЖК «Добролюбова» есть сразу несколько сетевых продуктовых супермаркетов — «Мария-Ра», «Горожанка», «Пятерочка». В радиусе 500 метров можно найти еще ряд продовольственных магазинов поменьше. Ближайший к жилому комплексу крупный торговый комплекс «Река» располагается на Речном вокзале, в 900 метрах от дома. Пешком за 10-15 минут можно дойти и до Октябрьского рынка.

Спорт. Поблизости от ЖК, в 15 минутах ходьбы, работает сразу несколько спортивных клубов. Среди них — экстрим-центр Coober, фитнес-центры CrossFit Berloga и «Европа», танцевальная студия Level Up. Чуть дальше, в 20 минутах, — спортивный клуб «ЗЕВС». Все они располагаются вдоль улицы Кирова. Ближайший бассейн «Морские звезды» находится в 600 метрах от дома и предназначен для занятий с детьми.

Отдых. В окрестностях ЖК нет кинотеатров и крупных ТРЦ с фудкортами, поэтому за досугом подобного рода жителям «Добролюбова» придется выезжать за пределы микрорайона.

В 400-500 метрах от дома работает несколько кофеен, ресторанов и пекарен. В соседнем доме находится кафе-мороженое и интерактивный музей «Парк чудес „Галилео“», который, судя по откликам в интернете, имеет высокий рейтинг популярности.

В радиусе одного километра от новостройки также есть парк культуры и отдыха «Михайловская набережная» с детскими площадками, батутами и велодорожками. Там же установлено колесо обозрения и расположен «Музей селфи» с фотозонами и репликами известных картин. Отзывы о нем разные: кто-то из гостей получил позитивные эмоции от посещения, другие недовольны ценами и самой выставкой.

Еще рядом с Речным вокзалом находится Новосибирский государственный драматический театр «Старый дом» — один из ведущих театров города, который может похвастаться большим количеством хвалебных оценок со стороны посетителей.

Жители комплекса могут прогуляться и до фонтанов на Площади Пименова, установленных напротив ГПНТБ, в радиусе километра от дома. К площади примыкают сразу два сквера — «Московский» и «Весна». В последнем также находится Новосибирский театр «Кабаре». 

Парк Чудес «Галилео» — это хорошо. Но если смотреть по месту, то вокруг расположены старые бараки — на Декабристов, 95 и 9 Ноября, 62. Самой большой проблемой является здание на Добролюбова, 16 с огромным количеством СТО и технических помещений. На самом деле оно и снаружи выглядит не очень, но внутри еще хуже. Формально кажется, что дом ставят посреди промзоны.

Транспорт

Общественный транспорт. ЖК «Добролюбова» отличает удаленность от крупных магистралей, сочетающаяся при этом с транспортной доступностью, — поблизости находятся автобусные и троллейбусные остановки, пригородный вокзал и метрополитен. До станции метро «Речной вокзал» идти около 10-15 минут. Станция «Октябрьская» расположена чуть дальше, в 1,5 километрах от дома.

В радиусе 200 метров от ЖК находятся остановки «Добролюбова» и «ДК им. Попова». С них можно доехать до Главного вокзала, Ключ-Камышенского плато, Плющихинского жилмассива и улицы Богдана Хмельницкого.

Рядом, на улице Кирова, расположена еще одна остановка — «Никитина», идти до нее 5-7 минут. Через нее курсируют 13 видов наземного транспорта, в том числе автобус 18 до улицы Тюленина, маршрутка 63 до Дюканова в Ленинском районе и 8-й троллейбус, передвигающийся по маршруту «жилмассив Затулинский — Ленинградская».

Путь от ЖК до железнодорожной платформы «Новосибирск-Южный», на которой останавливаются электрички Кузбасского и Жеребцовского направлений, займет около 6-8 минут.

Личный автомобиль и такси. Добраться от комплекса до центра Новосибирска на автомобиле при отсутствии пробок можно за 7-10 минут. Расстояние от ЖК до площади Ленина по улице Кирова составляет около 3,5 километров. Доехать до центра можно и по другой дороге — через площадь инженера Будагова по Красному проспекту.

Стоимость такси до площади Ленина составляет 180-230 ₽, до площади Маркса — от 250 ₽. Цена может увеличиваться в зависимости от времени суток и заторов на дорогах.

Продать расположение невозможно, так как для каждого человека актуален свой район. Если кто-то работает в Советском районе и детей водит в школу там же, то им не нужна квартира в центре, даже с хорошей транспортной развязкой. Уникального расположения, которое подходит для всех, не существует — для каждого ЖК найдется свой покупатель.

Выводы

🏗 ООО «УКС Обская 82 стр.» входит в группу компаний «ОЛМА». Сейчас застройщик возводит новую 25-этажную высотку в Октябрьском районе. В его портфолио это не первый проект, ранее проблемных объектов или задержек ввода в эксплуатацию не было.

🏢 ЖК «Добролюбова» — двухсекционный жилой дом класса «комфорт», который расположился на пересечении улиц Добролюбова и Декабристов, в 10-15 минутах ходьбы от станций метро «Речной вокзал» и «Октябрьская». Концепция жилого здания не претендует на уникальность, однако это, по словам потенциальных собственников, позволяет сохранить адекватные цены на жилье.

🚘 🎢 В доме запроектирована двухуровневая подземная парковка на 116 машиномест, на которую можно спуститься на лифте из подъезда. Двор с детской и спортивной зонами будет огорожен по периметру. На внутренней территории также планируются места для отдыха, гостевая стоянка для автомобилей.

💲 В новом ЖК можно подобрать квартиру от студии в 25 м² до полноценной «трешки». Средняя стоимость «квадрата» до сдачи дома — 80 000 ₽. На сегодняшний день на продажу от застройщика выставлено порядка 20 квартир, цены на них варьируются от 2 177 000 ₽ за однокомнатную студию до 5 196 000 ₽ за «трешку»-студию на 25-м этаже.

🏪 Вокруг ЖК сложилась развитая инфраструктура — в радиусе 200-700 метров находится много супермаркетов, аптек и кафе. Остановки общественного транспорта и железная дорога располагаются в пешей доступности. Поблизости есть несколько спортивных центров, парки и скверы для прогулок, а также музеи и театры. Но чтобы посетить кинотеатр или ТРЦ, жителям придется ехать в другие части города.