Влияет ли на стоимость жилья открытие станции метро?

Спойлер — влияет

Фото
Коллаж Дарьи Яковенко

Насколько дороже квартиры у метро, какая близость к нему считается комфортной и что за варианты жилья там предлагают? С помощью экспертов мы разобрались в том, как подземный транспорт влияет на подорожание жилья, каковы динамика цен на квартиры возле метрополитена и ситуация с его развитием в разных регионах страны. 

Новое метро

Развитие метро в России хорошо отражает общее положение дел в стране. Ситуация с ним в Москве — одна, в регионах — кардинально другая. За 2019-й год в столице открыли 14 новых станций. Это почти в пять раз больше, чем за целых 20 лет в Новосибирске, третьем по численности мегаполисе страны, где с 2000-го года запустили лишь три станции. 

Новые станции. В сравнении с Москвой все остальные города страны, имеющие метрополитен, безусловно, проигрывают по темпам его развития. В столице даже планы намечают сразу целыми ветками. Так, на ближайшие три года в Москве запланировано продление Сокольнической, Люблинско-Дмитровской и Солнцевской линий, а также завершение строительства северо-восточного участка БКЛ (Большой кольцевой линии) и открытие ее юго-восточного участка.

Продолжая сравнение с городом на Оби, в ближайшие пять лет в Новосибирске запланировано открытие четырех новых станций. Три из них — «Спортивную», «Гусинобродскую» и «Волочаевскую» на Дзержинской линии — обещают построить к Молодежному чемпионату мира по хоккею 2023-го года. Четвертая — «Площадь Станиславского» — уведет метро глубже в Ленинский район.

Без указания точных сроков, а просто «в будущем», в Казани планируют запустить три новые линии. Проектирование второй ветки в Екатеринбурге начнется в конце нынешнего года. Но в бюджете Свердловской области статей на строительство метрополитена в период 2021-2022-го годов нет. Зато на далекую перспективу в Екатеринбурге уже запланирована третья линия с юго-запада на северо-восток города. 

Памятник строительству Екатеринбургского метрополитена

В Самаре к имеющейся одной ветке будет построено еще две. Но также как в городах, упомянутых выше, точных сроков реализации этого проекта нет. В Нижнем Новгороде в конце прошлого года утвердили строительство шести новых остановок «подземки». Их обещают сдать в ближайшие десять лет. 

Во «втором» городе страны, Санкт-Петербурге, несмотря на его постоянную конкуренцию с Москвой, ситуация с развитием метрополитена отличается от регионов. В ближайшие пять лет там пообещали открыть лишь четыре новые станции.

Старые территории. Исходя из вышеупомянутых планов, можно сделать вывод, что в регионах, в отличие от Москвы, они выполняются нечетко. Поэтому строить прогнозы бесполезно, а вопрос «почему подорожали квартиры у метро?» правильнее рассматривать в имеющихся реалиях. 

Например, в Новосибирске по-прежнему немало земель вдоль веток метрополитена, которые еще предстоит освоить застройщикам. В Октябрьском районе есть территории с частным сектором, в Заельцовском — заброшенные промышленные склады. Дзержинская ветка считается для города относительно молодой: «Березовой роще» 15 лет, а «Золотой ниве» — 10. 

Фото
https://tov-tob.livejournal.com

Такая же тенденция просматривается в других нестоличных регионах страны. Поэтому насыщение рынка жилья возле «подземки» в ближайшие 15-20 лет еще возможно без появления новых веток.

Тенденции цен на недвижимость по линии метро

Переплата. Учитывая недоверие к планам развития подземного транспорта в провинции, осваивать новые территории застройщики начинают с момента введения станций в эксплуатацию, то есть «играть» на опережение не получится. Строить на перспективу в местах, где появится метро, чтобы заранее продавать недвижимость дороже рынка, как это возможно в столице, новосибирские, казанские, екатеринбургские девелоперы не могут.

Тенденция увеличения цен на недвижимость поблизости от «подземки» в Новосибирске или Екатеринбурге является общей с Москвой. В этих городах, чтобы купить квартиру рядом с метро, собственнику придется переплатить 15-20 % от ее рыночной цены. 

Станция метро «Октябрьская», Новосибирск

В Нижнем Новгороде или Самаре ситуация другая. Там ветки проходят преимущественно по промышленным районам, а квадратные метры в домах рядом с ними дорожают всего на 5 % или вообще не поднимаются в цене.

Еще сильнее сказывается наличие станции подземного транспорта рядом с домом на рынке аренды. В этом случае квартиры дорожают на 30 % и более по сравнению со средними ценами.

Удаленность. Понимание причин дороговизны жилья вблизи метрополитена есть у многих. А вот сама формулировка «квартира с выходом в метро» — вещь относительная. 

Например, у некоторых застройщиков полчаса пешком до «подземки» считается нормальной близостью. Поэтому оценивать, какое расстояние до дома является комфортным, могут лишь будущие жильцы, им нужно выбирать сердцем и ногами. Для кого-то предел пять минут, а других устроит и 20-минутная прогулка. 

Общепринятой нормой пешей доступности среди экспертов по недвижимости и большинства застройщиков является дистанция, которую можно преодолеть за 15 минут. Это время считается комфортной близостью от станции «подземки» до дома.

Варианты жилья. Еще одной тенденцией, касающейся квартир у метро, является класс предлагаемой недвижимости. Как правило, это «комфорт», «комфорт+» и «бизнес», реже «эконом» и совсем редко «элит». Объясняется такая градация тем, что эконом-класс не может стоить дорого по своему определению. Поэтому ЖК этого сегмента чаще всего строятся в отдалении и от «подземки», и от основной городской инфраструктуры. Недаром такие микрорайоны еще называют «спальными». 

Недвижимость элит-класса также строится в основном на периферии города. Но, в отличие от «эконома», она позиционируются как ЖК в экологичных районах вдалеке от суеты и шума. Предполагается, что собственники квартир в таких новостройках не обременены транспортными проблемами и передвигаются исключительно на личных автомобилях. Кстати, эта позиция спорная: сегодня люди стали ценить время и готовы пожертвовать своим статусом или привычками, чтобы его сэкономить. А пробки в крупных городах с метрополитеном сейчас явление постоянное.

Не вписывается в эту тенденцию только «старый фонд». Одним из главных преимуществ при продаже его квартир считается именно близость к подземному транспорту. Поэтому динамика цен на вторичное жилье колеблется в полтора-два раза выше от стоимости аналогичной недвижимости в отдалении от метрополитена.

Выводы

  • Вопрос, подорожают ли квартиры с открытием новых станций метро актуален только для Москвы. В других городах планирование либо долгосрочное, либо не соответствует реалиям;

  • квартиры по линии метрополитена можно купить дороже на 15-20 %, взять в аренду еще дороже — от 30 %;

  • близостью расположения дома от станции «подземки» считается до 15 минут ходьбы;

  • жилье в новостройках классов «эконом» и «элит» по линии метрополитена найти непросто. Зато там большой выбор недвижимости комфорт- и бизнес-классов, а также «вторички». 

Таким образом, выбирая, где покупать квартиру, стоит держать в голове, на каком расстоянии от будущего жилья находится ваша работа. Если вы трудитесь в отдалении от линии метрополитена, то и квартира по его линии не будет для вас актуальной. Также как если вы работаете не в офисе, а на дому. В остальных случаях вопросы пробок на дорогах для вас решит как раз подземный транспорт.

Благодарим за помощь в подготовке материала независимых аналитиков в сфере недвижимости Сергея Николаева и Екатерину Рыдкину.

Комментарии

3
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • "Исходя из выше упомянутых планов, можно сделать вывод, что в регионах, в отличие от Москвы, они выполняются нечетко." - Нечётко? Они вообще не выполняются. Запущенные города
  • Авторы, вы местные? "Спортивная" станция по ленинской линии, вы чего? Читаешь и голову ломаешь от когнитивного диссонанса.
  • Конечно влияет. Это один из основных критериев