Вы решились на ипотеку, но не можете определиться между первичным и вторичным рынком недвижимости? Наш журналист опросил экспертов и выяснил, в каких случаях жителям Тюмени целесообразнее выбрать новостройку, а когда лучше присмотреться ко «вторичке».
Молодожёны Алина и Олег хотят съехать от родителей и обзавестись собственной жилплощадью. Они уже накопили нужную сумму для первоначального взноса по ипотеке, но пока не определились, где им выгоднее будет выбрать квартиру: на первичном или вторичном рынке.
В этом вопросе у молодых супругов возникли разногласия. Алина настаивает на «вторичке»: такой вариант позволит оперативно покинуть жилплощадь свекрови и поскорее начать самостоятельную жизнь в собственной, пусть и уже бывшей в употреблении, квартире. Олега же не смущает временное соседство с родителями. Глава семьи высказывается за то, чтобы немного подождать с переездом, зато купить квартиру в новом доме и сделать ремонт «под себя».
При выборе жилья стоит обратить внимание на новостройки Тюмени. Новые дома строятся с применением новых технологий и использованием новых материалов. Также банки предлагают выгодные ипотеки для покупки квартиры в строящихся домах
С помощью тюменских экспертов попытаемся решить спор супругов, пока он не вылился в скандал.
Квартира б/у
Статистика ипотечных сделок говорит в пользу точки зрения Алины. Так, по данным риелторской компании «Этажи», чаще всего жители Тюмени приобретают с использованием ипотеки жильё на вторичном рынке (73 % покупателей). 23 % горожан выбирают новостройки, а 4 % — загородную недвижимость.
Плюс «вторички» в том, выбор внутри этого сегмента очень широк. Сегодня в Тюмени легко найти хорошую квартиру со свежим ремонтом и мебелью. А переехать можно будет хоть сразу после заключения сделки.
«Перед тем как купить собственную квартиру, человек где-то живёт, чаще всего арендует недвижимость. При таком раскладе получается, что приобретая квартиру в новостройке, в период ожидания сдачи жилого комплекса и ремонта квартиры покупатель одновременно платит за ипотеку и за съёмную квартиру — а это для большинства очень большая сумма. Плюс затраты на ремонт также серьезно ударят по бюджету. Поэтому покупка квартиры с ремонтом на вторичном рынке выглядит гораздо более логичным и простым вариантом для всех, кто выбирает квартиру в ипотеку», — объясняет специалист по недвижимости компании «Этажи» Виталий Швецов.
Покупатели вторичного жилья, в отличие от тех, кто выбирает новостройки, могут не беспокоиться о репутации застройщика или срыве сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Однако им стоит тщательно проверить юридическую сторону сделки, чтобы быть уверенными, что спустя время не объявятся родственники продавца и не заявят о своих правах на недвижимость.
Квартира в новом доме
Жилье в новостройках привлекает покупателей не только тем, что его можно сразу обустроить под себя. Новый дом — это богатый выбор планировок, автономная инфраструктура микрорайона, современные коммуникации и технологии, благодаря которым не придётся переплачивать за коммунальные услуги. Кроме того, покупателю гарантированно достанется юридической «чистая» квартира.
Директор Центра Недвижимости «Астерия» Евгений Кокшарских считает, что покупку квартиры в любом случае нужно рассматривать как инвестицию, даже если она приобретается для личного проживания: ведь рано или поздно недвижимость придётся продавать. С этой точки зрения выгоднее покупка новостройки.
«Многие покупают одно- или двухкомнатную квартиру, чтобы в дальнейшем сдавать её в аренду. Если есть минимальный первоначальный взнос, стабильная заработная плата, ежемесячный платёж по ипотеке не будет сильно обременять семью — тогда лучше приобретать новостройку, а точнее, «долёвку» на самой ранней стадии строительства. Если сравнить цены на однокомнатные квартиры, к примеру, в Калининском АО на «вторичку» (в домах с 2010 года) и новостройки, то разница доходит до миллиона рублей. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке здесь стоят 2 800 000–2 900 000 рублей, в новых домах — 1 800 000 рублей. Конечно, «вторичка» сразу будет с ремонтом, возможно, даже с мебелью, а долевое, чаще всего, в улучшенной черновой отделке. Но купив однокомнатную квартиру для сдачи в аренду, вы должны понимать, что себя эта квартира окупит только лет через 15–20, при условии, что арендная плата будет покрывать ежемесячный платёж по ипотеке, а разницу в этот миллион она «отобьёт» ещё лет через десять. Так что, бесспорно, выгоднее купить новостройку. С момента покупки до ввода дома в эксплуатацию она уже принесёт вам условную прибыль от нескольких сотен тысяч до миллиона», — говорит эксперт.
А вот если Олег и Алина захотят приобрести жильё в ипотеку для своего ребёнка и, пока он подрастает, рассчитываться с кредитом, есть смысл присмотреться ко «вторичке».
«Другой случай — есть первоначальный взнос, есть собственная квартира, хорошая кредитная история, не покидают мысли о покупке жилья для подрастающего ребёнка, но нет возможности самостоятельно оплачивать ипотеку, — рассказывает Евгений Кокшарских. — Тогда, конечно, лучше купить квартиру на вторичном рынке и сразу её сдавать. Арендная плата уже, вероятнее всего, не будет покрывать ежемесячных платежей, но откладывать нужно будет относительно небольшую сумму».
Холодный расчёт
Квартиры в готовых домах, как правило, дороже аналогичных вариантов в новостройках — примерно на 30 %. Если говорить конкретно об ипотеке, то и в этом случае «вторичка» проигрывает: ставки на квартиры в строящихся домах во всех банках традиционно ниже.
«Разница ипотечных ставок даже в 0,1 %, помноженная на 15, 20 или 30 лет выплаты кредита, превратится в приличную сумму, порядка 100 тысяч рублей. Возможно, в сравнении со стоимостью кредита это не слишком много. Но ещё есть риск, что за эти 10, 20 или 30 лет старая квартира превратится в неликвидные руины, которые вам будет проблематично продать, в отличие от нового жилья», — комментирует риелтор Марьяна Белова.
Решение, какому рынку отдать предпочтение при покупке квартиры в ипотеку, стоит принимать в зависимости от потребностей, планов и возможностей каждой конкретной семьи.
