«Взлеты и падения»: Александр Чернокульский о рынке недвижимости в Новосибирске

Динамичные цены, беспомощные министерства и невозможность жизни в новостройках

Коллаж Дарьи Яковенко
Коллаж Дарьи Яковенко

Рынок недвижимости в Новосибирске полон как странных на первый взгляд загадок, так и вполне тривиальных ответов на них. Здесь нововведения спокойно соседствуют с архаичностью, а разнообразие модных веяний упирается в косность провинциальных нравов. Предложения у нас могут рождать спрос, а эксперименты превращаются в тенденции. Мы поговорили о плюсах и минусах сферы недвижимости в городе с одним из самых компетентных в этом вопросе собеседников — управляющим агентства «Жилфонд».

Рост цен и увеличение объемов строительства: относительность цифр

— Александр Викторович, что сегодня, на ваш взгляд, происходит с рынком недвижимости в Новосибирске? Он растет или падает? 

— Когда мы начинаем разговор о росте или падении рынка недвижимости, то нужно сразу договориться о формулировках: динамику чего именно мы имеем в виду? Это могут быть изменения цен, количества сделок, спроса. За последний год в Новосибирске цены на квартиры начали корректироваться вверх, и жилье в новостройках в центре города и вокруг него уже перевалило за цифру в 100 тысяч рублей за «квадрат».

Рост цен на недвижимость всегда связан с различными перипетиями в экономике страны. Например, дорожает импортное оборудование, которое используется при строительстве, соответственно, этот нюанс закладывается в стоимость будущего жилья. Но финансовые возможности населения остаются прежними в течение многих лет. Поэтому с точки зрения покупателей цены, конечно, растут. А вот если бы вместе с ними поднимались и зарплаты, мы бы этого не замечали. Проще говоря, это не квартиры стали дорогими — это мы не стали больше зарабатывать.

— Могут ли застройщики в нынешних реалиях продать все, что построили?

— Все, что построили девелоперы, будет продано. Вопрос только во времени и в цене. Алгоритм окупаемости проектов давно уже ни для кого не является секретом. Здесь ситуация такая же, как, например, с авиаперевозками: первая треть проданных билетов окупает топливо, вторая — зарплату пилотов и стюардесс. А когда остаются последние места, то их обычно реализуют через распродажи, потому что они приносят уже чистую прибыль. Так же и с квартирами — в ряде случаев их остатки могут распродаваться даже ниже себестоимости.

Есть застройщики, которые выбрали верную целевую аудиторию и построили жилье с соответствующими для нее ценами. У таких компаний с продажами дела обстоят хорошо: в первую же неделю может раскупаться до 30% всех квартир.

— А как новосибирские застройщики переживут переход на проектное финансирование?

— С появлением системы эскроу-счетов финансовая модель немного поменялась. Если раньше компании могли строить лишь за счет вложений дольщиков и инвесторов, то сейчас деньги на проект дают банки. И главный финансовый вопрос в этом случае заключается лишь в ставке по кредиту. Поэтому, исходя из модели, застройщик может, например, придержать продажи, чтобы впоследствии получить большую маржу.

Вообще, ценообразование застройщика зависит от того, сколько квартир осталось. То есть если по стояку квартиры продаются хорошо, то цена автоматически идет вверх. Это принцип любого рынка.

— Некоторые аналитики полагают, что в недалеком будущем м² элитного жилья в центре города будет стоить 150–200 тысяч рублей. Согласны ли вы с этим прогнозом?

— В нашей стране я бы в принципе не брался строить прогнозы — дальше чем на год предсказать что-то практически невозможно. Что касается роста цен и каких-то конкретных сумм, то здесь очень важно их соотношение с другими товарами и с заработной платой. Например, сколько зарплат среднестатистическому жителю Новосибирска понадобится на покупку номинального объекта? Вот в этом случае становятся важными цифры. Если ничего не изменится и инфляция останется на уровне 4%, то за пять лет набежит около 20%. Сегодня за «квадрат» элитного жилья мы уже имеем около 130 тысяч рублей, поэтому цифра в 150 тысяч за м² — это вполне логичный прогноз, если исходить только из инфляционных ожиданий.

Тем более, что элитное жилье не очень соотносится с обычными экономическими тенденциями. Ведь владеть чем-то элитным — это нерационально, нецелесообразно и нелогично с точки зрения бизнеса. Вот и элитные квартиры покупают не потому, что у них хорошее соотношение цены и качества, а потому, что могут себе позволить нерациональную покупку. Как делают это, когда ходят в дорогой ресторан или покупают себе автомобиль премиум-класса.

В целом, элитного жилья в Новосибирске не так много, а среда, которая его окружает, зачастую этому определению не соответствует. Кроме того, предложение класса люкс зависит еще и от спроса. Иначе говоря, сложно спрогнозировать, если, например, рынок элитного жилья будет расти, то найдется ли на него такое же количество покупателей в Новосибирске? Бизнесмены всегда могут сказать: «Ну уж нет, мне не нужно жилье по таким высоким ценам. И вообще, с такими налогами я буду вести свои дела в Казахстане — там они меньше, а климат мягче».

— Если подытожить тему стоимости квартир: получается, есть реальная вероятность того, что цены на недвижимость, особенно элитную, и дальше будут расти. При этом потенциальные покупатели жилья не станут более платежеспособными. Не случится ли так, что люди просто перестанут покупать новостройки, отдавая предпочтение старому жилому фонду?

— Когда люди покупают квартиру в новостройке, они должны понимать, что получат свою выгоду, некую маржу. То есть, по сути, заключается своеобразный фьючерсный контракт: сейчас я плачу меньше за то, что через год будет стоить дороже. Покупатели всегда имеют в виду потенциальную стоимость недвижимости. И эта финансовая схема не изменится, так что всегда найдутся люди, которым это будет выгодно хотя бы с точки зрения вложения капиталов.

Но существует множество частных примеров, когда новостройки для покупателей не актуальны. Взять даже лично меня: я никогда не покупал квартиру в строящемся доме и не собираюсь этого делать. Я не люблю шум, поэтому предпочитаю квартиры в домах, которые были построены минимум пять лет назад. Как показывает практика, к этому времени жильцы уже заканчивают ремонт, решаются все коммунальные вопросы, а сам дом дает усадку и, так сказать, становится обжитым.

Если посмотреть по данным Центробанка, доля продаж новостроек в Новосибирске в последние несколько лет снижалась. В том числе потому, что квартиры в них продавались уже не по ДДУ, а по договору купли-продажи. То есть это не фьючерсный контракт, а покупка готового жилья, куда можно заходить и сразу жить, потому что зачастую там уже сделан ремонт. 

Для многих людей абсолютная стоимость объекта недвижимости малозначима. Например, человек жил в двухкомнатной квартире, а из-за увеличения семьи ему потребовалась трехкомнатная. И ему важна лишь та разница в сумме, которая выйдет при продаже старого жилья и покупке нового. Вот такими категориями мыслит большинство покупателей квартир в новостройках.

Еще одним фактором, который может повлиять на снижение покупательской активности в новых домах, является большое предложение в пику спросу. Сейчас в Новосибирске жилья строится существенно больше, чем при Хрущеве, особенно в соотношении с ростом численности населения города.

Я мог бы высказать гипотезу, что ценовой разрыв между новостройками и старым фондом будет увеличиваться. Произойдет это потому, что у людей все больше смещаются акценты: сейчас актуален спрос на жилье более качественное — с парковками, обустроенными и комфортными подъездами, внутренней инфраструктурой ЖК. Кроме того, многие люди стали работать удаленно, и им не так важен центр города — они могут позволить себе хорошую квартиру, но подальше от метро, а то и на границе Новосибирска. 

Падение спроса и актуальность аренды: инвестиции в будущее

— Каков портрет среднестатистического покупателя недвижимости в нашем городе? И какую именно недвижимость он обычно покупает?

— Пик покупательской активности обычно приходится на людей 30—40 лет. В эти годы они обзаводятся семьями, которые начинают расти, уже сделана какая-то карьера и есть понимание дальнейшего жизненного пути. И сегодня мы стоим на пороге того момента, когда в эту категорию попадут те, кто родился в накрывшей нас в начале 1990-х годов демографической яме. Вдобавок у них есть бабушки-дедушки, которые обязательно помогут любимому внуку или внучке с недвижимостью: разменяют свою квартиру или оставят ее в наследство. Потенциальных покупателей на рынке недвижимости будет меньше еще и поэтому.

В целом же сложно нарисовать какой-то конкретный и точный портрет покупателя недвижимости. Есть понятие титульного покупателя — это тот, на кого оформлена квартира. А есть понятие реального покупателя, который действительно принял решение о приобретении недвижимости. Например, квартира оформлена на мужа, а настояла на покупке жена. 

Второй пик покупательской активности — люди пенсионного возраста. Это связано либо с продажей большой квартиры и покупкой квартиры меньшей площади, либо с переездом ближе к детям.

Это самые распространенные кейсы, позволяющие сделать хотя бы примерный набросок портрета среднестатистического покупателя.

— Давайте теперь поговорим о подрастающем поколении. Как считают социологи, для современной молодежи покупка собственного жилья не является приоритетом — им хватает и съемного. Каково сейчас соотношение между рынками аренды и продажи? И что случится с профессией риэлтора, если аренда победит?

— Модель поведения людей 40+ отличается от модели поведения человека в 20–25 лет. Поэтому когда нынешние молодые люди начнут активнее выходить на рынок недвижимости, им уже будет около 40 лет. И у большинства из них поменяются бытовые ориентиры, принципы, взгляды и стиль жизни. Поэтому нынешнюю тенденцию к выбору аренды, а не покупки, я бы объяснил разнообразными, но временными факторами. Это просто дань моде и признак сегодняшнего дня.

Почему же молодежь выбирает аренду? Ну, во-первых, главный ответ известен всем, потому что он является логичным отражением любых времен: пока ты молод, у тебя обычно еще нет такого капитала, чтобы приобрести собственное жилье. Далее идут уже признаки современной эпохи. Это и все больше открывающийся мир, когда люди в погоне за профессиональной реализацией могут быстро и безболезненно искать себя в разных странах и городах. Это и уже упомянутая мной возможность удаленной работы, которая позволяет человеку не зависеть от места в принципе. Наконец, это модная ныне философия отказа от больших материальных благ и инвестиции в свои знания.

В экономике есть понятие «товар-заменитель». Если даже гипотетически представить себе ситуацию, что в будущем все действительно уйдут от покупок и перейдут только к аренде, то с этим новым рынком произойдет то же, что и с любым другим — на нем начнут расти цены. А затем случится возврат, так как люди подумают: «Зачем мне платить 30 тысяч рублей в месяц за аренду, если я могу отдавать 15 тысяч по ипотеке, но буду жить в собственной квартире?»

Сегодня доходность аренды в Новосибирске порядка 7% годовых. То есть если положить деньги на депозит, на проценты от них квартиру уже не снять. В этом контексте ее выгоднее купить и жить в ней либо сдавать. Поэтому если начнется спрос на аренду, застройщики будут играть вдолгую — появится больше апартаментов. А насчет риэлторов: если аренда победит, они точно так же перестроятся под рынок. Но повторюсь: в ближайшем будущем я считаю это маловероятным.

— То есть в современных реалиях вложение денег в квартиру по-прежнему остается удачным способом инвестировать капиталы? Многие сегодня боятся нового суперкризиса, способного обрушить в том числе и рынок недвижимости…

— Глобальных и бесповоротных катаклизмов в новосибирской недвижимости, фактически, не было. Разумеется, были серьезные кризисы, но их суть заключалась не в обвале рынка, а в его перегреве — низкая ставка по ипотеке увеличила спрос, цены пошли вверх и «проскочили» точку равновесия. Поэтому мне сложно даже предположить, что это должен быть за масштабный кризис, который мог бы похоронить под собой весь рынок недвижимости. Ведь дом — это как еда или медицина — товар первой необходимости, у которого нет альтернативы: в любые времена люди хотят есть, они болеют, нуждаются в лечении, и им нужно где-то жить.

Существуют инвестиции краткосрочные и долгосрочные. Для первого варианта недвижимость — это, конечно, не самый подходящий инструмент. Здесь более актуальными видятся игры на фондовом рынке — быстрые покупки и продажи. Недвижимость же сложно оперативно поменять на деньги, поэтому в силу своей низкой ликвидности она является инструментом для долгосрочных вложений. Во всяком случае, недвижимость обладает всеми необходимыми для этого свойствами: есть что потрогать (то есть это, например, не биткоин), может быть источником рентного дохода, а при росте цен можно получить виртуальную прибавку в стоимости.

Наконец, покупка квартиры всегда была и остается инвестицией в будущее: кроме того, что ее можно выгодно продать, она еще и фундамент комфортной жизни разрастающейся со временем семьи. Ну или как минимум это сбережение денег в понятном инструменте.

— И все же время сейчас очень неспокойное. Нефть подешевела, рубль упал, да еще и коронавирус сеет среди населения панику. Как в таких условиях себя поведет рынок?

— По-моему, паника есть только в средствах массовой информации. Каких-либо провалов ни в потоке клиентов, ни в сделках мы не видим: люди продолжают искать недвижимость. Как я уже сказал, это выгодная долгосрочная инвестиция, поэтому активность на рынке может кратковременно подрасти. Те, кто испугался волатильности финансовых инструментов, наверняка пытаются перераспределить активы и, в том числе, вкладываются в недвижимость.

В текущей ситуации выиграли те, у кого были долларовые сбережения: теоретически, сейчас они тоже могут пойти к застройщикам. Важно и то, что ЦБ пока сохранил низкую ключевую ставку. Сейчас, по сути, мы наблюдаем уникальный момент: сочетание слабого рубля, низкой ставки и не очень высокой цены на квартиры. Долго это продолжаться не может, но пока заметно оживляет рынок недвижимости.

Что же до коронавируса, то он чисто теоретически может подстегнуть интерес горожан к покупке дач и земли под них. Границы закрываются, а отдохнуть где-нибудь все равно хочется. Кто-то поедет по России, а кто-то предпочтет провести свободное время за городом, на природе. 

Трюки с квартирами и жонглирование терминами: фокусы застройщиков 

— Новый вариант жилья в крупнейших мегаполисах — это микроквартиры. В Москве и Санкт-Петербурге уже есть недвижимость площадью в 12 м². Как вы оцениваете эту тенденцию? Можно ли ожидать появления таких квартир в Новосибирске?

— Подобную микронедвижимость в нашем городе кое-где делают давно, покупая квартиры на первых этажах домов старого фонда и обустраивая каждую отдельную комнату как квартиру. В том числе, делая на этой площади санузел и зонируя пространство. В общем, существует некий кустарный способ создания микроквартир. 

Что касается появления крошечного жилья в новостройках, то, честно говоря, я не вижу в этом какого-либо смысла. Просто потому, что в Новосибирске цена за «квадрат» существенно ниже, чем в Москве или Питере. Поэтому студии даже в 18 м², коих у нас построили немало и которые более пригодны для жилья, стоят вполне доступных денег. И главное — чем меньше квартира, тем выше стоимость ее квадратного метра. При таком раскладе покупка даже небольшой студии будет выгоднее квартиры в 12 «квадратов».

Возможно, микроквартиры могут быть актуальны точечно — в тех местах, где они действительно будут пользоваться спросом. Например, возле крупных вузов, потому что это лучшая альтернатива общежитию. Поэтому нужно понимать целевую аудиторию этого жилья: цены на микроквартиры должны быть по-настоящему доступными, и на этот вид недвижимости не помешали бы ипотеки.

— Один из наиболее актуальных для рынка вопросов — ситуация с долгостроями. «Замороженные» стройки буквально стали бичом крупных городов России. В Новосибирске многие эксперты дают неутешительный прогноз: число долгостроев в ближайшие десять лет не уменьшится, а возможно, даже вырастет. Какой выход возможен в этой ситуации? 

— Когда я что-то анализирую, всегда стараюсь найти разницу. Например, какая разница в этом вопросе между Новосибирском и Кемерово? У нас много долгостроев, а в Кемерове их почти нет. И разница в этом случае одна: в управлении городом. У нас существует Министерство строительства Новосибирской области, единственная задача которого по его же уставу — это контроль за данной отраслью. У меня возникает вопрос: как в центре такого мегаполиса, как Новосибирск, без разрешения на строительство огораживается участок, копается котлован, строится дом, и никто этого не замечает? 

Второй вопрос. За подобные действия существуют достаточно большие штрафы — от миллиона рублей. А сколько застройщиков было оштрафовано за возведение объектов без разрешения на строительство? И почему за их счет не пополнялся бюджет? У меня не укладывается в голове: как можно начать строить что-то без разрешения в городе, где есть специально контролирующий эту деятельность орган? 

Отсюда возникает следующий вопрос: а нужен ли этот контролирующий орган в принципе? Может, целесообразнее его распустить, ввиду того, что он потребляет немало денег налогоплательщиков? Ведь в итоге получается, что все мы, платя налоги, обеспечиваем труд этих людей в министерстве, чтобы они наводили порядок в сфере строительства на территории области.

Более того, сейчас эти функции по контролю переложили на банки. Фактически, государство призналось: «Несмотря на то, что мы потребляем деньги из налогов уважаемых граждан, мы бессильны. Вот вам эскроу, и пусть банки теперь проверяют». Вновь появляется все тот же вопрос: зачем тогда нужно министерство строительства?

В общем, когда в одних регионах с новостройками порядок, а в других — множество обманутых дольщиков, то дело не в том, что в Новосибирск съехались все мошенники России. Вопрос к тому, как выполняют свои функции те органы, которые должны следить за соблюдением норм.

— Подавляющее большинство застройщиков, риэлторов и экспертов выработали негласные правила игры, по которым живет рынок. Например, присвоение классов ЖК, которые практически не регулируются со стороны. Есть ли под этим какая-то логика — или это просто маркетинговая уловка? О каких еще трюках застройщиков стоит знать покупателям?

— Давайте определимся с тем, что такое класс. Это набор конкретных характеристик. Например, размеры помещений или наличие инфраструктуры. От того, что кто-то из застройщиков присвоит своему проекту самый высокий класс и при этом построит панельный дом без парковок с обшарпанным подъездом, ничего не изменится. Суть такого проекта будет видна сразу, и любой это поймет даже на расстоянии.

В проектной декларации всегда все четко и достоверно описано: из чего строится дом и что будет вокруг него. А если информация в проектной декларации и в рекламных буклетах застройщика разнится, то у нас есть специальный контролирующий орган под названием УФАС. Ответ, насколько добросовестно он работает, снова оказывается из разряда моего мнения по предыдущему вопросу.

В качестве итога хотелось бы сказать, что на самом деле у нас в сфере строительства ясные и четкие законы. Более того, и местные органы самоуправления вполне адекватные. Нужно просто уметь указывать, мотивировать и требовать, чтобы вторые соблюдали первое.

Сильные стороны Новосибирска

— Мы поговорили по большей части о проблемных местах и болевых точках местной сферы недвижимости. А какие тенденции со знаком «плюс» в нашем городе вы бы выделили? Чем новосибирский рынок качественно отличается от рынков других городов?

— Во-первых, в Новосибирске присутствуют объекты, которые комплексно осваиваются застройщиками. В качестве самых удачных и качественно реализованных примеров я бы привел «Европейский берег» и «Стрижи». В этих случаях застройщики точно попали в аудиторию своими концепциями: они продают не стены, а образ жизни. Подобных объектов у нас пока не так много, но есть множество крупных российских городов, где похожих примеров не найти в принципе.

Во-вторых, в Новосибирске доля нового жилья существенно выше, чем в соседних городах. И это привлекает новых застройщиков: в последние годы к нам приходят компании из Алтайского края, Томска, Екатеринбурга. Ведь наш город — транзитный, и через него идет постоянный человеческий поток. К тому же он притягивает предприимчивых граждан. И это социально активное население покупает новое жилье. В общем, это преимущественно связано с нашим географическим положением.

В-третьих, заработать в Новосибирске проще, чем во многих соседних городах. Это не просто красивая фраза — за ней стоит проведенное нами исследование. Оно ясно дает понять, что соотношение заработных плат и цен на недвижимость в нашем городе таково, что люди могут позволить себе квартиру (конечно, в подавляющем большинстве, в ипотеку). То есть после того, как часть зарплаты была потрачена на жизненно важные вещи, у населения остаются деньги, которых хватает на ипотечные выплаты.

Самый актуальный плюс буквально последних двух-трех месяцев заключается в том, что на текущий момент в Новосибирске выгодно инвестировать в недвижимость с последующей сдачей ее в аренду. В этом случае по всем показателям выходит очень хорошая маржа. Ну и еще один плюс, правда, не для абсолютного большинства, а для владельцев недвижимости: сегодня она начинает особенно динамично расти в цене. 

Антон Митько

Антон Митько

Автор N1.RU

Комментарии

4
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Классный герой (особенно для нынешних времен) - не юлит, не боится называть вещи своими именами, не заискивает перед властью. Адекватные и взвешанные оценки (про прогнозы - очень грамотно: зачем какие-то сказки плести, если нет никаких предпосылок). Не сказать, что абсолютно во всем согласен с ним, но зато видно, что человек высказывает именно свою точку зрения, а не чью-то или в угоду кому-то
  • Крестный отец риэлторского сообщества
  • Отличное интервью. И фотографии понравились, передают характер человека