Грешить срывом сдачи жилья стали даже крупные федеральные застройщики. Не все знают, что если дом не построили вовремя, можно получить компенсацию за ожидание и проценты по ипотеке. Журналист N1.RU побеседовал с юристом и узнал, на что может претендовать дольщик в такой ситуации и на какие уловки идут застройщики, чтобы избежать выплат.
Евгений купил квартиру в Екатеринбурге по договору долевого участия (ДДУ) за 5,6 миллиона рублей. Застройщик обещал сдать дом в первом квартале 2016 года. Однако в договоре было прописано, что срок передачи квартиры дольщику должен быть не позднее 30 июня 2016 года. Ключи от своей квартиры он получил только 12 апреля 2017 года — на 286 дней позже. Евгений решил обратиться в суд и взыскать компенсацию с застройщика. Мы поговорили с его юристом и выяснили, как быть в подобных ситуациях.
По закону срок передачи квартиры, то есть та дата, когда застройщик должен достроить дом, ввести его в эксплуатацию и передать жильё дольщику, — существенное условие договора. Часто этот срок нарушается, и дольщик может требовать неустойку.
Размер компенсации рассчитывается по формуле: 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства х 2 х стоимость квартиры х количество дней просрочки.
Застройщик срывает сроки: что делать
Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик пишет претензию. После этого придётся дождаться, когда ему передадут квартиру, чтобы зафиксировать период просрочки по акту приёма-передачи. По этому документу Евгений мог претендовать на неустойку в 1 041 040 рублей.
До суда мы написали дополнительную претензию, где предложили застройщику добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры. В девяти случаях из десяти застройщики на это не идут, наш случай не был исключением.
Ещё один момент, который покупатель должен учитывать: когда застройщик передаёт квартиру по акту приёма-передачи — она должна быть без недостатков. Например, если в квартире кривые стены, человек может не подписать документ. Это тоже будет считаться просрочкой застройщика.
Вместе с претензией в суд нужно предоставить договор долевого участия, акт приёма-передачи, доказательство того, что дольщик вручил дополнительную претензию застройщику, а также доказательство полной оплаты квартиры. Если квартиру купили в ипотеку, то понадобятся чеки и расходники из банка.
Уловки застройщиков: как не попасться
Некоторые застройщики хитрят и так формулируют условия договоров, что окончательного срока сдачи квартиры нет. Например, в договоре Евгения была такая формулировка: «окончание строительства: первое полугодие 2016, а срок передачи квартиры не более 80 дней с момента введения дома в эксплуатацию». То есть срок сдачи квартиры зависит от получения разрешения, на которое напрямую влияет застройщик и местные органы власти. Это вводит дольщиков в заблуждение.
Судебная практика показала, что такая формулировка противоречит закону. Поэтому при обращении в суд можно принять первую дату, когда застройщик пообещал закончить дом. В нашем случае отправной точкой было 30 июня 2016 года.
Когда просрочка уже идёт, крупные застройщики могут навязать дольщику дополнительное соглашение, в котором устанавливается новый срок сдачи дома. Это тоже считается незаконным, хотя бы потому, что срок окончания строительства должен быть одинаковым для всех дольщиков. Дольщик не обязан подписывать такое соглашение. Даже если он его всё-таки подписал, но не подписали все остальные дольщики, — шансы рассчитывать на неустойку велики.
Иногда застройщики заключают с дольщиком соглашение, в котором сами предлагают вам что-то вроде компенсации за просрочку. Например, мой товарищ, не зная о такой практике, согласился на эту махинацию, и ему выплатили всего 70 тысяч рублей. Когда мы посчитали, на какую сумму он вправе рассчитывать в случае судебного иска, — получилось около 370 тысяч.
Что получить кроме неустойки
Если дольщик обращается в суд с претензией о срыве сроков сдачи жилья, он может потребовать:
неустойку, рассчитанную на основании закона (формула выше). Правда, Суд на основании закона может сумму неустойки значительно снизить
штраф за нарушение закона о защите потребителей. Его размер может доходить до 50 % от суммы, которую суд взыщет в пользу дольщика. Но суды, как правило, снижают размер неустойки в два-три раза от требуемого. При этом сумма штрафа также может быть снижена Судом;
компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя. Она маленькая — взыскивают обычно в пределах 5 тысяч рублей, так как суд считает, что потребитель не сильно страдает в этой ситуации;
возмещение убытков. Например, ипотечные проценты или арендные платежи — при условии, что дольщики заключат официальный договор аренды квартиры и сохранят все чеки об оплате. Такое почти не встречается, поэтому возмещают редко;
оплату судебных расходов на услуги юриста. Однако суды очень редко взыскивают всю сумму, которую потратил клиент. Здесь могут заплатить в два-три раза меньше.
Какие суммы выигрывают в судах
По делу Евгения суд взыскал с застройщика всего 250 тысяч рублей, то есть «порезал» компенсацию больше чем в четыре раза. Дольщик не смог доказать свои убытки. Мы обжаловали это решение суда, но всё оставили без изменений. Также суд обязал застройщика заплатить 125 тысяч рублей штрафа Евгению и 3 тысячи рублей моральной компенсации.
Нужно учитывать, что моральный вред вообще тяжело доказать. Например, подойдут выписки от врачей о том, что именно эта ситуация нанесла серьёзный вред психическому здоровью и эмоциональному состоянию потерпевшего. Почему так сильно занижается сумма выплат, суд не поясняет, а в постановлении пишет обтекаемые фразы.
Обычно, если всё идет хорошо (суд не заболел, не ушёл в отпуск), тяжбы занимают от четырёх до шести месяцев. Плюс два месяца уходит на апелляцию, если кто-то из сторон обжалует решение. Ещё примерно месяц даётся на то, чтобы исполнить решение суда. С момента, когда Евгений подал иск в суд, до выплаты компенсаций прошло около девяти месяцев.
Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом. Несколько лет назад по одному делу мы взыскали всё, что требовали, — 954 тысячи рублей неустойки, 400 тысяч рублей штрафа и несколько тысяч за моральный вред. Застройщик был в Москве, а к моменту вступления в силу решения суда начал банкротиться. Перспективы, что дольщик получит эти деньги, не очевидны: либо застройщик вообще ничего не выплатит, либо сможет возместить гораздо меньшую сумму.
Когда стоит судиться
Я считаю, что дольщику обязательно нужно судиться с застройщиком, если он срывает срок сдачи дома хотя бы на несколько месяцев, и можно рассчитывать на компенсацию больше ста тысяч рублей. Практика показывает: чем меньше сумма неустойки, тем больше вероятности, что суд её не снизит. Было дело, когда в суде требовали 75 тысяч рублей, застройщика обязали выплатить компенсацию и штраф в полном размере, не снизив сумму ни на рубль.
Когда обращаются за компенсацией больших сумм, суды часто сильно снижают размер выплат, будто жалеют застройщиков. На самом деле, такими решениями суды провоцируют строителей нарушать права дольщиков. Если вы всё-таки решили судиться, придерживайтесь следующих правил.
Дождитесь, когда вам передадут квартиру, чтобы зафиксировать период просрочки по акту приёма-передачи.
Рассчитайте, на какую неустойку вы можете претендовать. Это легко сделать по формуле: 1/300 х ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства х 2 х цена квартиры по ДДУ х количество просроченных дней.
Отправьте застройщику досудебную претензию. Есть шанс (хоть и не большой), что строительная компания возместит вам ущерб и дело до суда не дойдёт.
Предоставьте в суд все необходимые документы: претензию, ДДУ, акт приёма-передачи, доказательство того, что дольщик вручил дополнительную претензию застройщику, доказательства полной оплаты квартиры (чеки, расходники из банка).
Будьте готовы доказать ущерб: переплата процентов по ипотеке, оплата аренды жилья, пока вы ждали ввода дома. Возможно, вам придётся подавать на апелляцию. Судебные тяжбы могут занять больше полугода.
Александр Скулкин
Фото: N1.RU
