Жертва народного гнева: обзор проблемного ЖК «Добрые соседи»

Как застройщик пытается восстановить доброе имя после срыва сроков

В последние годы Свердловский район превратился в строительную мекку: например на Пашенном, в районе бывшего ЛДК, сейчас возводят дома сразу четыре застройщика. Один из них предлагает покупателям просторные недорогие квартиры в доме… который может никогда не появиться. Застройщик уже неоднократно переносил сроки, дольщики требовали признать компанию банкротом, а Стройнадзор присвоил дому статус «проблемного». Новый срок сдачи — в этом году. Справится ли ГК «Зодчий» на этот раз?

  • Застройщик: Группа компаний «Зодчий»

  • Год основания: 1997

  • Работы застройщика: ЖК «Премьера», ЖК «Панорама», коттеджный поселок «Видный»

  • Проект: Жилой дом «Добрые соседи»

  • Адрес: Прибойная, 37а

  • Этажность: 25

  • Документы застройщика: проектные декларации, разрешительная документация, отчетность

  • Срок сдачи: II квартал 2020 года

  • Цена за м2: от 45 416 рублей

Застройщик

Жилой дом возводит группа компаний «Зодчий», в которую сегодня входят три юридических лица: ООО «Зодчий», ООО «СК Зодчий» и ООО «Свой дом». Самое старое из предприятий, ООО «Зодчий», зарегистрировано в 2001 году.

За годы существования компания возвела несколько жилых домов в Красноярске и Сосновоборске. В частности, ЖК «Премьера» на Пашенном и ЖК «Янтарный» в Сосновоборске. Помимо «Добрых соседей», застройщик занимается жилым комплексом «Панорама» в Свердловском районе и ЖК «Сэлфорт» в Советском районе. В общей сложности, за предприятиями сейчас числится девять строящихся жилых домов.

Дом выглядит почти готовым — вполне возможно, что застройщик наконец-то закончит дело

Отзывы в сети о застройщике крайне противоречивые. Например, на Флампе общая оценка одного из юрлиц застройщика составляет «3.1» балла. Но если положительные отзывы, как правило, лаконичны, то отрицательные — полны подробностей и обвинений в адрес застройщика. Из-за сорванных сроков на двух объектах (ЖК «Панорама» и ЖК «Добрые соседи») компанию нередко обвиняют в мошенничестве и обмане дольщиков. При этом представители компании оставляют комментарии только под позитивными отзывами, и никак не реагируют на обвинения в свой адрес.

Есть на Флампе и страница ЖК «Добрые соседи» с достаточно высоким баллом в «4.2». Здесь также можно увидеть краткие положительные отзывы с максимально высокой оценкой и один гневный комментарий, на который представители компании никак не реагируют. Пользователь в этом комментарии утверждает, что компания каким-то образом удаляет негативные отзывы с Флампа.

Больше всего негатива собирает в сети ЖК «Панорама» — четыре дома, расположенные чуть севернее ЖК «Добрые соседи». Например, в 2018 году один из дольщиков дома даже подавал иск о банкротстве застройщика — первый дом должны были сдать еще в марте 2017 года. По итогу, застройщик сдал этот дом лишь осенью 2019 года.

Рядом с «Добрыми соседями» находится другой проект «Зодчего» — уже сданный ЖК «Премьера»

Тогда же, осенью 2019 года представители «Зодчего» рассказали в городском совете, как они планируют заканчивать свой проект: получить финансирование у банка и продать часть своих земельных участков. Дольщики, в свою очередь, заявили, что обещаниям застройщика не верят и хотели бы, чтобы их дома возвели за счет Фонда защиты дольщиков. Это, увы, оказалось невозможно — список домов для достройки у Фонда определен до 2021 года; первыми туда попали брошенные объекты СК «Реставрация».

Тогда же представитель Стройнадзора Елена Хамардюк выдвинула возможное объяснение сложившейся ситуации. По ее словам, дело в несовершенстве законодательства. Ранее «Зодчий» уже срывал сроки строительства и вынужден был выплачивать неустойки. Деньги, списанные со счетов компании, как раз и должны были пойти на строительство незавершенных объектов.

В конце 2019 года на заседании комиссии по обманутым дольщикам чиновники пришли к выводу, что «Зодчий» все-таки может завершить строительство объектов своими силами. Например, два дома ЖК «Панорама» будут достроены за счет кредита в банке. Несмотря на слухи в сети, сегодня ни одно из юрлиц компании не имеет на счету дела о банкротстве — если верить базе Арбитражного суда.

Дмитрий Слепокуров

Дмитрий Слепокуров

Недвижимость

специалист по продаже объектов долевого строительства компании «Гранта-Недвижимость»

Застройщик «подмочил» репутацию своим ЖК «Панорама» - долго не мог сдать первый дом, по второму дому есть задержки. Масло в огонь подлил и ЖК «Добрые соседи». В срок сдается жилой дом на Мате Залке-Шумяцкого, достаточно неплохо строится ЖК «Сэлфорт»

Концепция

Застройщик возводит один 25-этажных жилой дом на Пашенном в районе ЛДК. Название «Добрые соседи», по замыслу застройщика, означает, что квартиры здесь будут приобретаться для жизни, а не с целью вложения денег и сдачи жилья в аренду. Именно поэтому в доме нет компактных студий — чтобы не создавать ситуацию, подобную «Белым Росам», где очень много дешевого жилья сдается в аренду.

Главное достоинство двора «Соседей» — большая площадь озеленения, почти два квадратных километра газонов, деревьев и кустарников. В остальном проект «Зодчего» будет мало отличаться от обычных дворов эконом-класса. 

Под детскую площадку отдано 308 квадратных метров, а под спортивную — 289 «квадратов». Эти показатели достаточно средние — в красноярском эконом-классе можно встретить как площадки меньшей, так и большей площади.

Как и в большинстве проектов эконом-класса, в «Добрых соседях» не будет подземного паркинга, а наземная парковка будет небольшой. Проектом предусмотрено всего 33 машиноместа на 225 квартир. Три места выделено под парковку для инвалидов.

Дмитрий Слепокуров

Дмитрий Слепокуров

Недвижимость

специалист по продаже объектов долевого строительства компании «Гранта-Недвижимость»

В последнее время застройщик неохотно презентует свои объекты. Скорее мы сами регулярно допытываемся о новой информации в их отделе продаж. В ЖК «Добрые соседи» хороший набор квартир на этаже, хорошие виды, особенно с верхних этажей

Дом

Жилой дом «Добрые соседи» строится по монолитно-кирпичной технологии. Эта технология ценится за надежность домов и возможность возводить высотные здания на двадцать и более этажей. К минусам такой технологии чаще всего относят шумоизоляцию.

Наружные стены дома — трехслойные, общей толщиной 520 мм: 120 мм кирпича, 150 мм утеплителя и 250 мм кирпича. Таких показателей должно быть более чем достаточно для комфорта жильцов. Кирпич хорошо показывает себя как в плане шумоизоляции, так и в плане сохранения тепла. Примечательно, что в ранних версиях проектных документов последний слой в 250 мм был запроектирован из легкого бетона, но затем застройщик изменил решение в пользу кирпичной кладки.

По соседству с «Добрыми соседями» до сих пор много старых частных домов. В последние годы Свердловский район активно зачищают от таких строений, но в районе Пашенного их еще много

Внутренние стены дома — из кирпича, толщиной 250 мм. Это распространенная толщина кладки, которую порой применяют даже «элитные» застройщики. И не без причины — толщины «в один кирпич», как правило, хватает для хорошей шумоизоляции между квартирами.

В подъезде будет установлено три лифта — один на 400 кг, и два на 1000 кг. Один из грузовых лифтов будет иметь функцию транспортировки пожарных подразделений. Марку лифтов застройщик пока что не сообщает.

В доме предусмотрена пожарная вытяжка и эвакуационное освещение лестничных клеток, площадок перед лифтами и на входов в здание. Обычное освещение в коридорах будет с выключателями без датчиков движения.

Электроснабжение, водоотведение и водоснабжение подводятся к дому через общегородские сети. Но, учитывая большую этажность, застройщик установит насосы датской фирмы Grundfos — для обеспечения нужного напора воды.

Квартиры

В доме будет 225 квартир, которые застройщик планирует сдать в чистовой отделке. Проектом предусмотрена окраска потолков водоэмульсионной краской, оклейка обоями стен жилых комнат и прихожей, покрытие стен санузлов керамической плиткой. На полу в жилых комнатах будет уложен линолеум, а в санузлах — керамическая плитка. В квартирах будут деревянные межкомнатные двери и вся необходимая сантехника.

Межкомнатные перегородки — гипсовые пазогребневые, толщиной всего 80 мм. Такой толщины в любом случае недостаточно для хорошей звукоизоляции, из какого бы материала не были сделаны стены. К тому же, гипсовые пазогребневые плиты ценятся за низкую цену и простоту в установке, но никак не за высокую шумоизоляцию.

В доме будет достаточно неплохой выбор «однушек» и «двушек», и гораздо меньший выбор трехкомнатных квартир — обычная картина для класса «эконом». Квартир-студий в «Добрых соседях» не будет.

Цены

Минимальная стоимость квадратного метра в «Добрых соседях» составляет 45 416 рублей против средней цены по городу в 61 000 рублей. В среднем, цены за «квадрат» в проекте ГК «Зодчий» варьируются в районе 45-55 тысяч рублей, все еще ниже среднегородского показателя. Как итог, однокомнатная квартира обойдется менее чем в два миллиона, а «трешка» будет стоить, как небольшая однокомнатная квартира у «элитного» застройщика.

Стоимость квартир:

  • Однокомнатные, от 33 м2 — от 1 917 480 рублей

  • Двухкомнатные, от 51 м2 — от 2 628 000 рублей

  • Трехкомнатные, от 64 м2 — от 3 100 000 рублей

Дмитрий Слепокуров

Дмитрий Слепокуров

Недвижимость

специалист по продаже объектов долевого строительства компании «Гранта-Недвижимость»

Очень жаль, что застройщик решил отмалчиваться и не вести активную работу с агентствами недвижимости. Это всегда отрицательно сказывается на продажах. Конкуренция на строительном рынке достаточно сильная, и успех сопутствует наиболее активным застройщикам

Инфраструктура

Застройщики активно заходят в эту часть Пашенного не случайно — здесь в шаговой доступности есть вся социальная инфраструктура. Минусы здесь те же, что и у всего Свердловского района в целом: острая нехватка парков, скверов и спортивных объектов — сказывается индустриальное прошлое этой части города.

Детские сады. До детского садика №323 можно дойти за тринадцать минут. Отзывы в сети о нем весьма средние — оценка на Флампе составляет «3.7» баллов. С одной стороны, пользователи ругают местное руководство за грубое общение с родителями. С другой — хвалят местных логопеда, психолога и дефектолога.

За десять минут можно дойти до двух частных детских садов. У садика «Веселые знайки» крайне положительные отзывы в сети: пользователи хвалят уютную атмосферу, отзывчивых воспитателей и разнообразную развивающую программу для детей.В садике есть занятия с логопедом, а также занятия по рисованию, лепке, созданию аппликаций, физическому развитию.

У садика «Kids Park» пока что нет отзывов в сети. Программа садика включает в себя не только творческие занятия и прогулки на свежем воздухе, но и различные развивающие упражнения. Например, для развития координации и мелкой моторики. Садик предоставляет ежедневный фотоотчет о том, чем занимались дети в течении дня.

Школы. До школы №137 можно дойти пешком за девятнадцать минут. В школе есть кружок хорового пения, театральная студия, изостудия, кружок журналистики, кружок военно-патриотического воспитания и студия декоративно-прикладного искусства.

Кроме того, есть несколько спортивных секций: волейбол, мини-футбол, шахматы, аэробика, вольная борьба. Еще одна школа появиться к концу этого года на улице Складской.

Медицина. За пятнадцать минут можно дойти до красноярской городской детской поликлиники №2. В сети общие отзывы о ней весьма средние, нарекания вызывает работа регистратуры, очереди и некомпетентность некоторых врачей. Есть и положительные отзывы — некоторые врачи очень ответственно относятся к работе и получают личные благодарности от родителей своих пациентов.

В двадцати минутах ходьбы находится поликлиника №3. Отзывы в сети о поликлинике больше частью негативные. Учреждение страдает практически от всех недостатков муниципальных поликлиник: долгие очереди, медленная работа регистратуры, не всегда вежливое общение врачей с пациентами.

В десяти минутах пешком есть частная клиника с большим выбором специалистов. Здесь принимают невролог, венеролог, гинеколог, дерматолог, кардиолог, проктолог, психиатр, уролог, хирург, аллерголог, иммунолог, лор-врач, офтальмолог. Можно пройти УЗИ, плазмаферез, колоноскопию, фиброгастроскопию. Также есть услуги по ведению беременности, лечению бесплодия и медикаментозному прерыванию беременности на ранних сроках.

До ближайшей частной стоматологии можно дойти за двадцать минут, а до ближайшей аптеки — за десять. К сожалению, круглосуточных аптеки в этой части Пашенного пока нет, две ближайшие расположены в «Белых Росах».

Спорт. За пятнадцать минут можно дойти до двух тренажерных залов. А вот до «Платинум Арены» на автобусе придется добираться почти час, хоть и расположена она достаточно близко к к жилому комплексу. Все из-за особенностей местного дорожного движения и расписания маршрутов в районе — все автобусе сначала доезжают до улицы Александра Матросова, и лишь затем поворачивают обратно, к стадиону. Для сравнения, на автомобиле до стадиона можно доехать всего за двадцать минут.

В «Платинум Арене» есть пять детских спортивных школ: по хоккею с мячом, фигурному катанию, художественной гимнастике и школы по хоккею с шайбой. И, конечно, есть каток — расписание массовых катаний публикуется на официальном сайте.

Отдых. За двадцать минут можно добраться пешком до ресторана, бара и трех кафе. С парками и скверами на Пашенном традиционно, проблема — до ближайшего маленького сквера придется ехать 35-40 минут на автобусе.  В будущем, когда «Сиблидер» сдаст свой ЖК «Новый Кленовый», в шаговой доступности будет благоустроенная набережная у местных озер.

Транспорт

Главной проблемой Пашенного были и остаются пробки — здешние улочки просто не приспособлены для большого количества автомобилей. Развязка на Николаевский мост должна будет исправить эту ситуацию. Но решится ли проблема трафика полностью, станет ясно лишь после того, как развязку построят.

Автобусы. Через остановку «ЛДК» идут маршруты 23, 31, 36, 52, 94, 95 и 98. Можно уехать в Советский, Октябрьский, Железнодорожный, Кировский и Ленинский районы. Есть прямые маршруты до Академии Биатлона, Солнечного, района Мясокомбината, завода «Русал» и Ж/д больницы.

Такси. До центра города можно доехать на такси за 16 минут, ждать машину нужно от одной до пяти минут. Самое дешевое такси обойдется в 155 рублей.

Личный автомобиль. До центра города восемь километров, которые можно проехать за пятнадцать минут. Пробки, в первую очередь, поджидают на улице Судостроительной, на улице Анатолия Гладкова и на Коммунальном мосту. Чтобы избежать затора на Гладкова, можно попасть на остров Отдыха через Ярыгинский проезд, а оттуда подняться на мост.

Дмитрий Слепокуров

Дмитрий Слепокуров

Недвижимость

специалист по продаже объектов долевого строительства компании «Гранта-Недвижимость»

Вероятно, район значительно вырастет в цене после запуска развязки, достройки проблемных домов (ЖК «Панорама», ЖК «Енисей»), ввода в эксплуатацию общеобразовательной школы. Положительную динамику цен вызовет и застройка лесозавода домами ЖК "Два берега"

Коротко о главном

  1. Застройщик — старая компания, имеющая на счету множество сданных домов. Но в последние годы застройщик «споткнулся» — несмотря на то, что часть его объектов строятся в срок, у двух ЖК были неоднократные срывы сроков сдачи, ЖК «Добрые соседи» и вовсе официально признан проблемным.

  2. Застройщик обещает довести строительство до конца, но при этом крайне неохотно сотрудничает с агентствами недвижимости, а в сети в ответ на негатив предпочитает отмалчиваться.

  3. Жилой дом имеет хорошие показатели по наружным и внутренним стенам, но сомнительные — в плане внутриквартирной шумоизоляции.

  4. В доме нет маленьких студий, зато есть большой выбор «однушек» и «двушек». Вариантов трехкомнатных квартир значительно меньше. Квартиры сдаются в чистовой отделке.

  5. Цена за за квадратный метр заметно ниже средней по городу. При этом, необходимо учитывать, что дом признан проблемным, сроки его сдачи неоднократно переносились, и завершение строительства до сих пор под вопросом.

  6. Жилой дом находится в микрорайоне Пашенный, с его вечными пробками и нехваткой общественных пространств. Зато вся социальная инфраструктура находится в шаговой доступности.

ЖК "Добрые соседи": надеемся на лучшее, или готовимся к худшему?

  • %1 голос
  • %2 голоса

Комментарии

0
под именем