Жилой комплекс «Кольцовский дворик»: под крылом самолета

Позади два кризиса, обманутые дольщики и вот, наконец, завершение стройки — теперь уже в эпидемию

Это третья попытка построить дома на этом участке, но теперь процесс уже в ведении Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования, основным акционером которого является Правительство области, поэтому есть надежда, что она будет удачной. Место, правда, не самое очевидное, рядом — развязка Кольцовского тракта, неподалеку взлетают и садятся самолеты. Зато такую низкую цену за квадратный метр, как в ЖК «Кольцовский дворик», вы вряд ли где-то еще найдете — да еще так, чтобы вокруг был старый и достаточно обжитый район, и «Докер» с «Сима-лендом» под боком.

Создание данного материала происходило до введения режима самоизоляции в Екатеринбурге. В данный момент редакция журнала N1 придерживается всех рекомендаций и ведет работу исключительно из дома.

  • Застройщик: АО «САИЖК»

  • Год основания: 2003

  • Проект: Жилой комплекс «Кольцовский дворик»

  • Адрес: Авиаторов, 12, 12/1, 12/2 стр.

  • Этажность: 10

  • Высота потолка: 2,6 метра

  • Материал: монолит

  • Цена за м²: 51 000 ₽ (за любую квартиру)

  • Срок сдачи: 12 стр. — второй квартал 2020, 12/1, 12/2 стр. — второй квартал 2021

  • Проектная и разрешительная документация: здесь  

  • Ипотека: ВТБ, РоссельхозБанк, САИЖК

Застройщик

В 2008 году участок с кадастровым номером 66: 41:00 00 000:0453 был передан ООО «ГАЗ УРАЛ ТРЕЙД», которые начали через ЖСК продавать квартиры в новостройке под названием ЖК «Кольцовский». Более 20 человек успели вложить деньги в этот проект, но случился экономический кризис, и уже к концу 2009 года стало понятно, что ничего построено не будет. Застройщик честно признался, что денег хватило только на проект, участок был возвращен через суд, а ООО закрылось.   

Через несколько лет, в 2013 году, вторую попытку построить здесь жилой комплекс с уже новым названием, «Кольцовский дворик», предприняла компания ООО «Диарт-Урал». Но — в 2014 году случился очередной экономический кризис. К концу 2015 года, когда должны были уже сдать первый дом, у компании возникли финансовые сложности, работы на стройке то возобновлялись, то останавливались, а сроки сдачи первого дома перенесли на июнь 2016 года. К концу 2016 года стройка окончательно встала. В обманутых дольщиках оказалось уже более 400 семей.

Основным акционером АО «САИЖК» является Свердловская область, полномочия от имени которой осуществляет Министерство по управлению государственным имуществом

В 2018 году областные власти передали стройку АО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «САИЖК»). Компания была создана в 2003 году в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области № 296-ПП от 15.05.2003. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — это федеральные структуры, они помогают банку и гражданину совершить кредитную сделку, выкупая у банка права на выданный кредит и закладные по нему, с одной стороны, и предоставляя возможность заемщику воспользоваться одной из ипотечных госпрограмм, с другой. Например, программой «Материнский капитал» или военного ипотечного кредитования.

Основным акционером АО «САИЖК» является Свердловская область, полномочия от имени которой осуществляет Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. Головной офис «САИЖК» находится в Екатеринбурге, отделения работают в Нижнем Тагиле и Первоуральске. Агентство, уже как застройщик, завершало аналогичные «Кольцовскому дворику» долгострои в Екатеринбурге, Каменск-Уральском, Первоуральске, Ревде.

В настоящий момент стройка почти закончена, и есть надежда, что очередной экономический кризис 2020 года не сможет помешать ввести дома в эксплуатацию, несмотря на то, что больше сотни квартир пока не продано.

Концепция

Жилой комплекс «Кольцовский дворик», строящийся в микрорайоне Кольцово в границах улиц Спутников — Авиаторов — Ракетная, первоначально должен был состоять из пяти 10-этажных домов, первые этажи которых планировалось отвести под коммерческие и административные помещения, двух подземных паркингов и детского сада на 60 мест.

На придомовой территории комплекса запроектирована детская игровая и спортивная площадки, прогулочная зона и выделенная наземная парковка для жителей

К моменту «замораживания» стройки в 2016 году, была готова «коробка» четвертого дома и залит фундамент первого и второго (так они обозначались на генплане стройки). То есть, фактически «долгостроем» является только четвертый дом (12 стр.), а два следующих построены совсем недавно. Четвертый дом должны сдать во втором квартале 2020 года, сейчас там ведется остекление лоджий и идут внутренние работы, на территории ЖК прокладывают инженерные сети. В других домах идет внутренняя отделка, их должны сдать через год, во втором квартале 2021 года.

На придомовой территории комплекса запроектирована детская игровая и спортивная площадки, прогулочная зона и выделенная наземная парковка для жителей (распространенное решение в новостройках Кольцово). Судьба детского сада и еще двух домов неизвестна.

Дом

Дома строили по монолитной технологии, с использованием бетонных блоков. Конструктивная схема здания жилых домов — каркас, образованный сборными железобетонными колоннами и монолитными железобетонными стенами, объединенными железобетонными перекрытиями поэтажно. Фундаменты — монолитная железобетонная плита.

Фасады оштукатурены и окрашены в желтый, кремовый и коричневый тона с белыми вставками. Входные группы выделенные, вход сделан на уровне земли, сверху крыльцо закрыто козырьком. В коммерческих помещениях первых этажей сделано витражное остекление.

В четвертом доме 3 секции и 152 квартиры, в первом доме 4 секции и 189 квартир, во втором доме 3 секции и 126 квартир. На площадках от 3 до 6 квартир, в зависимости от секции. В подъезде предусмотрен один грузопассажирский лифт. 


Илья Сотонин

основатель и директор по развитию управляющей компании «Лига ЖКХ»

Проект сильно устаревший. Если покупать в таком квартиру, то сразу стоит настраиваться, что она не сможет выдерживать конкуренцию с квартирами в новых, более современных и комфортных домах, и ее стоимость будет снижаться. Коронавирус, который заставил всех сидеть по домам, уже поменял отношение людей к квартирам: мы начали понимать, что это не просто место, куда приезжаешь вечером, спишь и с утра уезжаешь на работу, а пространство для жизни, которое, возможно, придется делить с детьми и женой круглосуточно. Соответственно, такое пространство должно быть максимально комфортным и по возможности просторным, или хотя бы зонированным. И вот тут актуальность проекта, а также начинка и качество дома, уже имеют огромное значение.


Квартиры и планировки

Квартиры сдаются с отделкой «под ключ»: на стенах обои под покраску, на полу ламинат. В санузле стены оштукатурены, на полу керамическая плитка, установлена сантехника (раковина, стальная ванна, унитаз). В квартире смонтированы радиаторы, разведена проводка, установлены межкомнатные двери, входная металлическая сейф-дверь, пластиковые стеклопакеты, выключатели, розетки, счетчики (вода, тепло, свет). На лоджиях сделано холодное остекление, разводка труб — горизонтальная (трубы под полом).

Почти из всех окон ЖК будет виден хотя бы кусочек зеленой зоны, которая отделяет дома от авторазвязки около аэропорта и находится за улицей Спутников. В некоторых квартирах, помимо этого, можно будет видеть свой двор или дворы соседних домов по Авиаторов, а из дома 4 — еще и торговый комплекс «Докер». Но в любом случае во всех квартирах будет хорошо видно и слышно самолеты, взлетающие и садящиеся в аэропорту Кольцово имени Акинфия Демидова. Впрочем, это обстоятельство характерно для всего микрорайона в целом. 

Комнаты в квартирах строго прямоугольные, никаких исключений нет. Кухни среднего размера, от 8,7 м² в 1-комнатных квартирах до 11,5 м² в 3-комнатных, площади квартир скорее характерны для позднесоветской застройки — 1-комнатные от 34,4 м², 2-комнатные от 52,8 м² и 3-комнатные от 69,5 м². Впрочем, в 3-комнатных квартирах предусмотрено 2 санузла, а в некоторых 2-комнатных — гардеробная, так что современные веяния планировщиков ЖК «Кольцовский дворик» тоже не обошли.

Цены

В 2014 году, еще до приостановки работ, 1-комнатную квартиру площадью от 37,5 м² можно было купить за 1 730 000 ₽ (≈46 100 ₽/м²), 2-комнатную квартиру площадью 58,6 м² можно было купить за  2 343 600 ₽ (≈40 000 ₽/м²), а 3-комнатную, 70 м² — за 2 801 200 ₽ (≈40 000 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра на тот момент была ≈42 000 ₽.

Сегодня в продаже у застройщика АО «САИЖК» осталось 122 квартиры разной площади в 1 и 2 домах, и только 1 квартира в сдающемся вот-вот 4 доме. Самая недорогая однокомнатная квартира площадью 34,4 м² стоит 1 754 400 ₽ (51 000 ₽/м²), двухкомнатная, 52,8 м², выставлена по цене 2 692 800 ₽ (51 000 ₽/м²), а самую маленькую трехкомнатную, 69,5 м², можно купить за 3 544 500 ₽ (тоже 51 000 ₽/м²). Цена «квадрата» у застройщика не зависит от количества комнат (это очень редкий случай для новостроек) и сегодня составляет 51 000 ₽, то есть она выросла с докризисной цены 2014 года примерно на 22% (доллар за это время вырос в 2,5 раза). 

На вторичном рынке в ЖК «Кольцовский дворик» тоже можно купить самые разные квартиры: однокомнатную площадью 34 м² за 1 754 400 ₽ (51 600 ₽/м²), двухкомнатную, 56 м², за 2 520 000 ₽ (45 000 ₽/м²) и трехкомнатную, 71 м², за 3 590 400 ₽ (≈50 570 ₽/м²). Средняя цена на вторичном рынке таким образом составляет около 49 000 ₽/м², и это примерно соответствует ценам на квартиры в этом районе.

Напротив «Кольцовского дворика», в доме Авиаторов, 14, 1-комнатную квартиру площадью 34 м² можно купить  за 1 760 000 ₽ (≈51 750 ₽/м²),  2-комнатную площадью 56 м² — за 2 850 000 ₽ (≈50 900 ₽/м²), а 3-комнатную площадью 69 м² — за 3 540 000 ₽ (≈51 300 ₽/м²). В среднем квадратный метр стоит в этом доме ≈51 000 ₽, ровно столько, сколько хочет получить за свои квартиры застройщик «Дворика», и чуть больше, чем цена на эти квартиры на вторичном рынке, что легко объяснимо — ЖК все-таки еще не сдан, и судьба у него непростая.

Буквально в паре сотен метров, через Ракетную, находится ЖК «Дельтаплан», сданный в 2015 году. 1-комнатную квартиру площадью 31 м² в этом ЖК можно купить за 2 100 000 ₽ (≈67 750 ₽/м²), 2-комнатную, 68 м² — за 3 700 000 ₽ (≈54 400 ₽/м²), 3-комнатную, 71 м² — за 4 250 000 ₽ (≈59 850 ₽/м²) Средняя стоимость квадратного метра в этом ЖК около 60 000 ₽, то есть значительно выше, чем в крайних домах на Авиаторов — как в уже построенных, так и в «Кольцовском дворике». Видимо, сказывается некоторая обособленность этих последних по улице домов.  

В целом, ЖК «Кольцовский дворик» является сегодня одним из самых недорогих вариантов новостройки в относительно обжитом районе и не в пригороде — цены на квадратный метр и в городах-спутниках Верхней Пышме и Березовском, и даже в Среднеуральске уже, как правило, выше.

Цены за квартиры:

  • однокомнатная, 34,4 м², 1 754 400 ₽, 51 000 ₽/м²;

  • двухкомнатная, 52,8 м², 2 692 800 ₽, 51 000 ₽/м²;

  • трехкомнатная, 69,5 м², 3 544 500 ₽, 51 000 ₽/м².


Илья Сотонин

основатель и директор по развитию управляющей компании «Лига ЖКХ»

Планировки, на мой взгляд, очень неудобные, такое ощущение, что они рассчитаны на то, что стены будут сносить и выносить на помойку. Это объясняется, опять же, тем, что проект устарел. Цены, конечно, низкие — но в доме и соберутся те, кто гонится в первую очередь за ценой, и надо серьезно подумать над тем, нужны ли вам такие соседи. Возможно, большая часть квартир будет сдаваться в аренду, а многие арендаторы не относятся к дому как к своему, потому в подъездах и во дворе может наступить бардак.


Инфраструктура вокруг

Административно ЖК «Кольцовский дворик» относится к Октябрьскому району Екатеринбурга, территориально комплекс находится в микрорайоне Кольцово, в двух километрах от аэропорта и в 14 километрах от Екатеринбурга (точнее, от места на трассе, где заканчивается Кольцовский тракт и начинается улица Луганская). Поселок Кольцово вошел в состав Екатеринбурга в 2004 году, до этого, с 1949 года он объединил в рабочий поселок деревню Малый Исток и поселение около ЖД станции «Кольцово», в 1977 году к нему присоединили поселок Аэропорт (более известное название «Авиагородок»), который с начала 30-х годов прошлого века постепенно строился около аэропорта Кольцово. Сейчас это вполне развитый микрорайон, со всей необходимой для жизни инфраструктурой, которая в основном сосредоточена в кварталах до улицы Бахчиванджи (дальше по большей части находятся частный сектор, промзоны, склады и коллективные сады).

Детские сады. До ближайшего муниципального детского сада № 60 от домов ЖК идти 5 минут. Два корпуса детсада стоят вдоль переулка Утренний, напротив друг друга. Учреждение рассчитано на 293 ребенка, работает с 2013 года, отзывы родителей хорошие, им нравится оснащенность групп и работа педагогического коллектива.  

Вплотную к территории корпуса на Утреннем, 4, примыкает детсад 527. Этот садик работает с 1975 года, в ясельную группу детей принимают с 2 лет. Родители отмечают, что в садике не хватает младшего персонала.

В Кольцово только два частных детских садах. «Солнышко» находится в соседнем доме (Авиаторов, 12). Детей принимают с 1,5 лет, возможно приводить ребенка на определенное время по «почасовому» тарифу.

До ближайшего муниципального детского сада № 60 от домов ЖК идти 5 минут

Школа. До школы 92 на Ракетной, 6 идти 10 минут. Учреждение рассчитано на 1285 учащихся, родители называют ее «обычной школой» и считают, что зданию требуется ремонт, а территории реновация, о работе педколлектива  отзываются хорошо. На базе школы проводит занятия Свердловская Федерация карате.

В Доме культуры авиаработников, в 600 метрах от ЖК, дети могут дополнительно заняться единоборствами (прием с 4 лет), настольным теннисом, танцами, гимнастикой, футболом.

До школы 92 на Ракетной, 6 идти 10 минут. Учреждение рассчитано на 1285 учащихся, родители называют ее «обычной школой»

Медицина. Поликлиника № 2, ЦГКБ 1 для взрослых и отделение детской поликлиники 13 находятся в одном здании на Авиаторов, 2/1, в 15 минутах ходьбы от комплекса. В детской поликлинике принимают педиатры, на прием к узким специалистам надо ехать «в город», родители недовольны работой регистратуры и большими очередями. Во взрослой поликлинике тоже большие очереди, нехватка врачей, жалобы на регистратуру и длительное ожидание записи на прием.

До аптеки «ЕК Фарма» на Авиаторов, 10 идти 5 минут. Две аптеки «Живика» работают в 600 метрах, на Бахчиванджи. Стоматология «Альфа Бета» находится в 300 метрах от домов, на Ракетной, 20. Частных медцентров и лабораторий в Кольцово нет.

Поликлиника № 2, ЦГКБ 1 для взрослых и отделение детской поликлиники 13 находятся в одном здании на Авиаторов, 2/1, в 15 минутах ходьбы от комплекса

Магазины. Супермаркет «Пятерочка» работает по соседству, в 14 доме. Немного дальше, на Авиаторов, 7, есть Кировский. Торговый комплекс «Докер», где продают товары для ремонта, мебель и кухни, находится на Бахчиванджи, в 5 минутах езды на машине (через лес можно дойти за 5-7 минут, но как таковых дорог там нет, только тропинки). Там же работает магазин низких цен «Светофор». До гипермаркета «Сима-ленд» на Черняховского на машине ехать 15 минут.

Супермаркет «Пятерочка» работает по соседству, в 14 доме. Немного дальше, на Авиаторов, 7, есть Кировский

Спорт. В районе работают два фитнес-клуба. «Лига чемпионов», в котором есть тренажерный зал с кардиозоной, проводят занятия кроссфитом и функциональные тренинги, находится в 3 минутах ходьбы, на Спутников, 11. До фитнес-клуба «Актив» в Доме культуры авиаработников на Утреннем можно дойти за 10 минут. Рядом с ДК есть футбольное поле, зона для воркаута и площадка, где зимой заливают каток. 

Фитнес-клуб «Лига чемпионов», в котором есть тренажерный зал с кардиозоной, проводят занятия кроссфитом и функциональные тренинги

Отдых. В Кольцово нет какой-то выделенной пешеходной зоны или бульвара, сразу за ЖК начинается лесополоса, которая отделяет дома от ТЦ «Докер», но она никак не облагорожена и местность там болотистая, гулять там можно только в сухое (или зимнее) время года. Ближайший кинотеатр находится в 6,5 километрах от ЖК, в микрорайоне Компрессорный, на машине ехать 15 минут.

Транспорт

Пока к «Кольцовскому дворику» можно подъехать со стороны Спутников, возможно, впоследствии еще сделают подъезд между домами 12 и 14 по Авиаторов. Улицы Спутников и Авиаторов тихие, интенсивного движения по ним нет. Основной поток машин проходит по Бахчиванджи, которая огибает микрорайон и проходит мимо аэропорта. На въезде/выезде в Екатеринбург в часы пик традиционно встают пробки.

Пока к «Кольцовскому дворику» можно подъехать только со стороны Спутников

Автобус. Ближайшая остановка «Бахчиванджи (ул. Испытателей)» находится в 500 метрах от ЖК, около дома Бахчиванджи, 8. Здесь останавливается только автобус 039, идущий от Кольцово, через Химмаш, Уктус, Южный Автовокзал, Юго-Западный на Широкую речку.

До остановки «Станция Кольцово» идти примерно 15 минут. Это конечная остановка для городских автобусов 1, 29, 039 и пригородный маршрутов 001 (идет через Арамиль до поселка Светлый) и 185 (через Арамиль до поселка Бобровский). Городской маршрут 1 проходит через аэропорт, по Сибирскому тракту, через Птицефабрику и ТЮЗ до ЖД вокзала. 29 маршрут соединяет Кольцово, Компрессорный и поселок Исток, он также проходит через аэропорт.

До остановки «Станция Кольцово» идти примерно 15 минут. Это конечная остановка для городских автобусов 1, 29, 039

Электричка. До ЖД станция «Аэропорт» идти 10 минут, туда приходит аэроэкспресс, следующий от ЖД вокзала. Через ЖД станцию «Кольцово» (находится около одноименной автобусной остановки) проходят электропоезда, на которых можно добраться до Компрессорного, Арамиля, Шарташа, ЖД вокзала. От ЖД станции «Первомайская» можно за 10-15 минут добраться до центра Екатеринбурга.   

Личный автомобиль и такси. Дорога на машине до центра города (днем и без пробок) занимает примерно полчаса. Из ЖК удобно выезжать на Арамильский, Кольцовский, Сибирский тракты, ЕКАД. Такси приезжает за 5 минут, поездка до центра днем обойдется в 260 ₽ за 30 минут, до ЖД вокзала ехать 35-40 минут за примерно 280 ₽.


Илья Сотонин

основатель и директор по развитию управляющей компании «Лига ЖКХ»

Неубедительный проект. Спорное местоположение, несовременный дом, непродуманные устаревшие планировки. Цена в данном случае не аргумент, очень много минусов. Я бы в таком ЖК себе ничего не купил, даже если бы квартира была в полтора раза дешевле. Еще один испорченный участок, на котором могло появиться что-то приличное, но теперь уже не появится никогда. Сейчас, когда люди начинают понемногу извлекать уроки из длительного сидения дома, этот ЖК потеряется на фоне более продуманных и актуальных проектов.


Выводы

  • «Кольцовский дворик» — бывший долгострой, сейчас застройщиком является АО «САИЖК», уже имеющее опыт работы с подобными объектами.    

  • К сдаче готовят первый из домов ЖК, еще два должны сдать через год. Всего проект предусматривал строительства пяти жилых домов. Судьба еще двух пока неизвестна.

  • Квартиры сдаются с отделкой «под ключи», санузел полностью укомплектован сантехникой, высота потолков 2,6 метра.

  • Цены на квартиры одни из самых низких, даже с учетом городов-спутников, стоимость квадратного метра составляет всего 51 000 ₽.

  • ЖК строится в отдаленном, но вполне инфраструктурно развитом микрорайоне Кольцово. Садики, школа, поликлиники, супермаркеты в шаговой доступности. За развлечениями надо ехать «в город» или хотя бы в соседний Компрессорный.   

  • Район окружен ЖД веткой, рядом аэропорт и большая промзона. Достаточно сильно слышно взлет/посадку самолетов в Кольцово.   

  • До остановки автобуса и ЖД станции идти 10 минут, ОТ ходит в Екатеринбург и в сторону Арамиля. Наличие электрички позволяет быстро добраться до города, минуя пробки.

Как думаете, у застройщика все получится?

  • %9 голосов
  • %4 голоса

Комментарии

0
под именем