ЖК «Первый Николаевский»: первый среди равных

Два комфортных дома с непростой историей в районе активной застройки

«Первый Николаевский» должен был стать крутым жилым кварталом с двумя самыми высокими в УрФО башнями-небоскребами, но застройщик разорился, а проект чуть было не превратился в самый скандальный долгострой России. Все закончилось почти хорошо: без башен, а от инфраструктуры остались только спортплощадки и пока не работающий подземный паркинг. Зато дольщики все же въехали в свои квартиры.

  • Адрес: улица Готвальда, 22, улица Героев России, 35

  • Год постройки: 2013–2018

  • Этажность: 14, 25

  • Цена за м²: от 63 000 ₽

  • Застройщик: компания PRINZIP, ООО «Новый застройщик»

  • Сроки сдачи: четвертый квартал 2018

  • Материал стен: монолит

  • Высота потолка: 2,6 метра

Застройщик и управляющая компания

Застройщик. В 2013 году строительство ЖК «Первый Николаевский» начало ООО «Уктусстрой» (дочерняя организация компании «Уралэнергостройкомплекс»). В конце 2014 года стало ясно, что застройщик не сможет сдать объект в срок — в первом квартале 2015 года. Тогда сдача была перенесена на конец 2016 года, а уже в третьем квартале того же года ООО «Уктусстрой» обанкротился, — так в Екатеринбурге появился один из крупнейших долгостроев России и 780 обманутых дольщиков. После неоднократных жалоб, митингов и публикаций в СМИ в ситуацию вмешалось правительство Свердловской области, был подписан меморандум о возобновлении строительства — объект передали компании PRINZIP (инвестору проекта) и вновь созданному застройщику ООО «Новый застройщик», на которого были переоформлены все обязательства перед гражданами.


История борьбы дольщиков ЖК «Первый Николавский» за свои квадратные метры


Инвестор проекта, компания PRINZIP, начала свою деятельность в 2005 году (до ребрендинга в 2016 году называлась Pred Group). Первоначально компания строила коммерческую недвижимость: ТЦ «Европа», гипермаркет «Леруа Мерлен» и другие. С 2012 года специализируется на строительстве жилых домов: поселок «Светлореченский», ЖД «Победа», ЖК «Малевич». С 2018 года компания сосредоточилась на жилых проектах бизнес-класса: жилые кварталы «Ньютон Парк», «Парковый квартал», «Татлин», «Первомайская, 60», клубный дом «Ленина, 8».


В 2018 году PRINZIP занял второе место в национальном рейтинге застройщиков по Свердловской области


Отзывы о качестве построенного жилья разные: есть негативные, но больше положительных. Сроки сдачи компания обычно выдерживает, однако были случаи переноса сроков на один-два квартала. ООО «Новый застройщик», кроме «Первого Николаевского», занимается сейчас возведением ЖК «Татлин».

После неоднократных жалоб и митингов, в ситуацию вмешалось правительство Свердловской области, был подписан меморандум о возобновлении строительства — объект передали компании PRINZIP

Управляющая компания. Дома обслуживает ООО «Принцип Сервис», сейчас под ее управлением находится пять многоквартирных домов (все были построены PRINZIP). После сдачи объектов именно эта УК была предложена застройщиком и собственникам «Первого Николаевского». Пока желания сменить управляющую компанию жители не высказывают, но замечания имеются.

Алексей, живет в доме 35: «Плохо убираются общие помещения, посмотрите, какая грязь в коридорах. Я понимаю, что у многих еще идет ремонт, но уборку все равно ведь делать надо!»

Наталья, дом 22: «Больших претензий к УК нет, двор убирают хорошо, летом ухаживают за насаждениями, в подъездах тоже уборка регулярная. Бывают задержки с выполнением заявок, иногда их игнорируют. Особенно умилила ситуация, когда отключили свет, а диспетчер ответил, что они ночью не работают»

Как вам застройщик и УК?

  • %16 голосов
  • %18 голосов

Концепция

«Первый Николаевский» — это два дома, 14- и 25-этажный, с бизнес-помещениями на первых-вторых этажах и подземным паркингом, над которым, собственно, и построены здания. Находится ЖК в микрорайоне Заречный (Железнодорожный район).

Но первоначально проект включал два дома (14 и 25 этажей) и две 200-метровые башни. В процессе возведения ЖК проект башен уменьшили с 64 до 50 этажей, а затем стройка и вовсе была остановлена. После передачи объекта компании PRINZIP концепция претерпела существенные изменения: на месте предполагаемых башен теперь строится жилой квартал «Татлин», состоящий из трех 35-этажных домов, а собственно «Николаевский» ограничили только двумя домами.

Первоначально проект включал два дома (14 и 25 этажей) и две 200-метровые башни

Дом

Дома построены по монолитно-каркасной технологии, с «мокрым фасадом», цоколь облицован керамогранитными плитами. Главная особенность технологии «мокрый фасад» — многослойность. Стены дома закрывают утеплителем, затем покрывают клеевым, армирующим (на основе сетки) и штукатурными слоями. Это дает возможность дому «дышать», а также сокращает теплопотери на 25–30%. Домам присвоен класс энергоэффективности В (высокий).

Разводка воды и отопления — горизонтальная (трубы проложены под полом), вентиляция приточно-вытяжная в жилых помещениях и принудительная в МОП.

Главная особенность технологии «мокрый фасад» — многослойность. Стены дома закрывают утеплителем, затем покрывают клеевым, армирующим и штукатурными слоями

В домах есть домофонная связь, установлена пожарная сигнализация, оборудованы ИТП (индивидуальные тепловые пункты), которые дают возможность экономить тепло: в зависимости от температуры они в автоматическом режиме «выдают» дому столько тепла, сколько требуется, исходя из погодных условий. Такие здания рассчитаны на 100–120 лет эксплуатации при условии соблюдения сроков ремонта: капитальный раз в 30 лет и текущий раз в 5–7 лет.

Что думаете о доме?

  • %13 голосов
  • %16 голосов

Подъезд

Входная группа. Из подъезда можно выйти на «две стороны», фактически пройдя дом насквозь. Как таковой выделенной входной группы в подъездах нет, на фасаде можно увидеть ряд «глухих» дверей с указанием номера подъезда и квартир. Для разгрузки крупногабаритных вещей в каждом подъезде предусмотрены отдельные, более широкие двери. Рядом со входом — помещение для охраны/консьержа и санузел. Службы консьержей пока нет, и непонятно, появится ли она вообще.   

МОП и лестничная клетка. Дизайн МОП, лифтовых холлов и коридоров минималистичный: стены окрашены (на этажах — оштукатурены) в один цвет, на полу однотонное керамогранитное покрытие, потолки подвесные. Несмотря на то, что дома сданы недавно, коридоры местами обшарпаны, кое-где откололась плитка и штукатурка. Почтовые ящики находятся в вестибюле, дверцы ящиков прозрачные — удобно проверять почту. Квартирные электросчетчики выведены в коридор. Сами коридоры узкие, но их ширины достаточно, чтобы занести крупногабаритные вещи. В подъездах тепло и светло, но в целом внутреннее пространство дома производит очень «аскетичное» впечатление.

Жители отмечают плохую звукоизоляцию в подъезде: если в квартире кто-то громко разговаривает, то в общем коридоре слышно практически все

Рядом с каждым подъездом есть вход в мусорокамеру (специальное помещение, где установлены контейнеры для сбора бытового мусора). Мнения жильцов о таком подходе к организации «помойки» разнятся: одни считают это решение очень удобным и оригинальным, другие называют «антисанитарным» и жалуются на постоянную грязь и неприятный запах. К тому же туда часто складывают строительный и крупногабаритный мусор, хотя УК настоятельно просит этого не делать.

Лифты. В 14-этажном доме в подъездах установлено по два грузопассажирских лифта марки Wellmaks производства ООО «Серпуховский лифтостроительный завод». Вызов диспетчера работает, на панели управления есть кнопки «–1» и «–3», предназначенные для спуска на подземный паркинг, но они пока не действуют. По отзывам жильцов, лифты достаточно тихие, поломки случаются, но не часто.

В 25-этажном доме — один пассажирский и два грузовых марки Ecomaks от производителя ОАО «Щербинский лифтостроительный завод». Они считаются надежным и экономичным вариантом. Лифты в хорошем состоянии, вызов диспетчера работает. Грузовые лифты изнутри пока обшиты деревянными панелями, чтобы избежать порчи кабины на время активных ремонтных работы в доме.

Что насчет подъезда?

  • %10 голосов
  • %15 голосов

Квартиры

Планировки. Сегодня застройщик предлагает только трехкомнатные квартиры от 5 652 000 ₽ — восемь планировок на выбор, есть варианты с полукруглой лоджией. На вторичном рынке трехкомнатную квартиру можно купить даже немного дешевле.

Отделка. Квартиры сдавались с отделкой «под чистовую»: стены выровнены, пол — цементная стяжка, санузлы гидроизолированы, трубы разведены, потолок не оштукатурен. Установлены батареи, розетки, выключатели, сейф-дверь, домофон, приборы учета воды, тепла и электроэнергии. Окна — ПВХ-профиль с двухкамерным стеклопакетом.

Анна, дом № 35: «Соседей бывает слышно, не так чтобы критично, но все-таки. Особенно удивляет отличная слышимость в коридорах, можно и в квартиру не заходить, через дверь разговаривать, поэтому хотим сменить входную дверь. Еще у нас в прямом смысле „свистели“ окна. Ситуация улучшилась после регулировки, приходил мастер от застройщика, но все равно дует. Подозреваем, что дело еще в плохо утепленных откосах. Не знаю, удастся ли добиться, чтобы переделали»

Что думаете о квартирах?

  • %10 голосов
  • %13 голосов

Цены

Продажи квартир в ЖК «Николаевский» начались еще осенью 2013 года, когда доллар стоил примерно 40 ₽, поэтому динамику цен лучше оценивать в долларовом эквиваленте. В первом периоде продаж, до банкротства первого застройщика, однокомнатные квартиры стоили от 3 690 000 ₽ (~93 000 $), двухкомнатные от 4 700 000 ₽ (~118 000 $), трехкомнатные от 5 800 000 ₽ (~145 000 $). Сегодня цена на вторичном уже рынке составляет на однокомнатную квартиру ~40 000 $ (более чем в два раза меньше), на двухкомнатную ~66 000 $ (почти в два раза меньше) и на трехкомнатную ~ 86 000 $(примерно в полтора раза меньше).

Следует отметить, что цены на квартиры в «Первом Николаевском» на данный момент значительно ниже, чем в новостройках поблизости и в близких к центру районах Екатеринбурга в домах похожего класса: от 63 000 ₽ за м² в трехкомнатной квартире до 69 000 ₽ в однокомнатной. В строящемся рядом квартале «Татлин» цены начинаются с 68 000 ₽ за м², а в расположенном неподалеку ЖК «Ольховский парк» — с 94 900 ₽ за м². Видимо, сказывается неблагополучная история ЖК, хотя сейчас это вполне обычный комфортный дом с хорошим двором.

Сегодня в ЖК «Первый Николаевский» можно купить:

  • однокомнатные квартиры площадью 37 м² — от 2 542 000 ₽;

  • двухкомнатные квартиры площадью 61 м² — от 4 240 000 ₽;

  • трехкомнатные квартиры площадью 87 м² — от 5 540 000 ₽.

Коммунальные платежи. В ЖК «коммуналка» средняя по городу, ее размер мало чем отличается от соседних домов.

Как вам такие цены?

  • %16 голосов
  • %11 голосов

Двор

Двор в ЖК «Первый Николаевский» открытый, вдоль домов организованы проезды, но они находятся с другой стороны от оборудованного дворового пространства. Во дворе размещены детские игровые комплексы, качели, песочницы, карусели. Для занятий спортом установлены уличные тренажеры, есть поле для мини-футбола, баскетбольная площадка, велодорожка. Дорожки замощены плиткой, детские площадки и спортзоны отсыпаны песком. Вдоль дорожек положен газон, высажен цветущий кустарник. Жители считают, что такое расположение детских зон во дворе удобно и безопасно: не страшно, если ребенок внезапно выскочит с площадки под колеса автомобиля.

Во дворе размещены детские игровые комплексы, качели, песочницы, карусели. Для занятий спортом установлены уличные тренажеры, есть поле для мини-футбола, баскетбольная площадка, велодорожка

Инфраструктура

Заречный — это микрорайон, который начал активно развиваться еще в 80-х годах прошлого века. В наше время его застройка вплотную приближается к району за железнодорожным вокзалом (улицы Стрелочников — Машинистов — Гражданская). Этот новый фронтир Заречного с одной стороны окружен достаточно обжитым городским пространством и свежими новостройками, а с другой — примыкает к промзонам и железнодорожным разъездам и тупикам.

Детские сады. Ближайший детский сад 212 находится в 300 метрах, через улицу Готвальда. В радиусе 800 метров — еще девять муниципальных дошкольных учреждений, в том числе с группами комбинированного вида (например, для детей с логопедическими проблемами). Отзывы в основном положительные, родители отмечают хорошую оснащенность садиков в микрорайоне. Также в 10–15 минутах ходьбы от ЖК есть шесть частных детских садов, ближайший в трех минутах, на Машинистов.

Ближайший детский сад 212 находится в 300 метрах, через улицу Готвальда. В радиусе 800 метров — еще девять муниципальных дошкольных учреждений, в том числе с группами комбинированного вид

Школы. Дома ЖК «Первый Николаевский» прикреплены к разным школам. Дом Готвальда, 22 — к 12 лицею, 6 и 29 школам. Дом Героев России, 35 — к гимназиям 104 и 155, школе 208. У жителей дома по Героев России двоякое отношение к такому разделению. С одной стороны, учебные заведения, к которым относится дом, занимают высокие места в рейтинге школ Екатеринбурга и считаются престижными, с другой стороны, в шаговой доступности — только школа 208 на Гражданской. Две другие — уже в районе ЖД вокзала и дальше (в 2 и более километрах). К тому же, из-за высокой популярности и большой нагрузки попасть в них непросто. Для детей, желающих получить дополнительное творческое образование, работает 1-я Детская школа искусств. Там можно заниматься хореографией, рисованием, музыкой.

Дома ЖК «Первый Николаевский» прикреплены к разным школам. Дом Готвальда, 22 — к 12 лицею, 6 и 29 школам. Дом Героев России, 35 — к гимназиям 104 и 155, школе 208

Медицина. Дома «Первого Николаевского» прикреплены к взрослой поликлинике 2, которая находится в 3 километрах, на улице Братьев Быковых, 16/2. Буквально через двор от нее — детская поликлиника 1, ДГБ 9. Оба медучреждения недавно были отремонтированы, отзывы разные, но скорее положительные. Сами жители считают, что было бы намного удобнее обращаться во взрослую и детскую поликлиники на улице Опалихинской, до которых можно дойти пешком за 15 минут, но они относятся к Верх-Исетскому району и в прикреплении к ним ЖК было отказано. Ближайшая частный медицинский центр — «Земская больница», находится в соседнем доме. Там можно получить консультации специалистов, сдать анализы, пройти медкомиссию. В том же доме находится стоматология.

Самая близкая аптека — в двух минутах ходьбы, в магазине «Верный», работает до 21:00. В радиусе 500 метров еще пять аптек, в том числе «Эрис», работающая круглосуточно.

Жители считают, что было бы намного удобнее обращаться во взрослую и детскую поликлиники на улице Опалихинской, до которых можно дойти пешком за 15 минут, но они относятся к Верх-Исетскому району

Спорт. В 200 метрах, на улице Машинистов, есть отделение клуба федеральной сети Drive Fitness. Там можно заняться йогой, боевыми искусствами, посетить тренажерный зал, есть занятия для детей. В 500 метрах, на улице Черепанова, работает Metrofitness с примерно таким же набором услуг. На базе спортивного комплекса университета путей сообщений (десять минут пешком) можно позаниматься футболом. На Бебеля, 122 (15–20 минут пешком) находится ДЮСШ «Дети России»: секции гимнастики, футбола, боевые искусства; прием детей с трех лет.

В 200 метрах, на улице Машинистов, есть отделение клуба федеральной сети Drive Fitness. Там можно заняться йогой, боевыми искусствами, посетить тренажерный зал, есть занятия для детей

Магазины. Магазин «Пятерочка» находится прямо в 22 доме. В двух-пяти минутах ходьбы: «Верный», «Перекресток», «Магнит», еще одна «Пятерочка» (два последних работают 24 часа). За десять минут можно доехать на машине до ТЦ «Карнавал», в котором находятся гипермаркет «Ашан-Сити», «Детский мир», «М.Видео», «Спортмастер» и другие магазины разной направленности. Там же рядом — строительный гипермаркет OBI.

В двух-пяти минутах ходьбы: «Верный», «Перекресток», «Магнит», еще одна «Пятерочка» (два последних работают 24 часа)

Отдых. Ближайший кинотеатр — шестизальный «Киноплекс» в ТЦ «Карнавал». Для детей там же открыт развлекательный центр Crazy Park, есть детские площадки. Для активного отдыха подойдет парк у реки Ольховка (десять минут пешком), там проложены аллеи, зимой катаются на лыжах. Рядом с 22 домом заливают небольшой каток на корте. За полчаса можно дойти до сквера перед Управлением РЖД и набережной городского пруда.

Как вам инфраструктура?

  • %22 голоса
  • %2 голоса

Транспорт

ЖК «Первый Николаевский» построен на пересечении улиц Готвальда и Черепанова. Это недалеко от центра города: за 15–20 минут можно пешком дойти и до вокзала, и до Олимпийской набережной.

Автобус. Около комплекса есть остановка «Готвальда (ул. Черепанова)» Здесь проходят: маршрут 57а — соединяет Вторчермет и Новую Сортировку, конечная остановка 9-я детская больница, проезжает через Центр, ЖД вокзал, непосредственно микрорайон Заречный и Старую Сортировку. Маршрут 60 следует с Пехотинцев, через ЖД Вокзал, Пионерский, УрФУ до микрорайона Синие камни. Маршрут 082 соединяет Сортировку (от Уралтехгаза) и район ЖБИ, конечная остановка «Кировский оптовый рынок». В трех минутах ходьбы остановка «3 Интернационала», там курсирует автобус 15 маршрута, следующий от Пехотинцев до ЖБИ, через ЖД Вокзал, Центр, УрФУ.

ЖК «Первый Николаевский» построен на пересечении улиц Готвальда и Черепанова. Это недалеко от центра города: за 15–20 минут можно пешком дойти и до вокзала, и до Олимпийской набережной

Метро. Станции метро «Уральская» и «Динамо» находятся в 1,5 километра от ЖК. Удобнее всего добираться до «Уральской» — две остановки на любом автобусе, остановка «Вокзальная» (без пробок можно доехать за пять-семь минут). До центра города на метро десять минут, поездка до микрорайона Ботаника займет еще 15 минут.

Электричка. Станция «Екатеринбург-Пассажирский» находится в 2 километрах, рядом с остановкой метро «Уральская». Электрички ходят в аэропорт Кольцово, ряд пригородов Екатеринбурга и по области.

Личный автомобиль и такси. Без пробок на автомобиле до площади 1905 года можно доехать за 10–12 минут, до ЖД Вокзала — за 4–5 минут. Однако и улица Стрелочников, и улица Гражданская узкие и загружены даже днем, а в часы пик дорога до вокзала может занять полчаса и больше.


В проекте генплана Екатеринбурга — продление улиц Готвальда и Героев России, организация сквозного проезда, который должен стать кратчайшим путем на ВИЗ и в сторону Серовского тракта


Из микрорайона удобно выезжать по улице Халтурина в сторону Серовского или Московского трактов. Такси же приезжает за пять минут, стоимость поездки до центра — 110 ₽, до аэропорта — примерно 400 ₽, время в пути 35–40 минут.

Как вы думаете, удобно добираться?

  • %14 голосов
  • %9 голосов

Парковка

Дома фактически построены над общим трехуровневым подземным паркингом на 1 350 машино-мест. Попасть туда можно на лифте из дома или по лестнице со двора. Сейчас паркинг достраивают (при возобновлении строительства он был в полузатопленном состоянии), обещают ввести в эксплуатацию к концу 2020 года. Заявленная стоимость —от 350 000 ₽. Около домов предусмотрены гостевые парковки на 95 машино-мест. Жители считают такое количество уже недостаточным.

Сейчас паркинг достраивают (при возобновлении строительства он был в полузатопленном состоянии), обещают ввести в эксплуатацию к концу 2020 года

«Еще не все живут, а уже припарковаться днем у дома бывает проблематично. К тому же, многие встают вдоль дороги, если все места заняты, и это создает сложности при въезде/выезде. Очень ждем открытия паркинга, и надеюсь, место можно будет арендовать по разумной цене», — говорит автовладелец Вадим.

В трех-пяти минутах ходьбы от ЖК есть несколько капитальных гаражных комплексов, где можно арендовать паркоместо, а также платные автостоянки (70 ₽/сутки).

Нормально ли все с парковкой?

  • %6 голосов
  • %14 голосов

Соседи

Наталья, менеджер, есть сын:

— Мы из тех самых обманутых дольщиков. Натерпелись с этим жильем, думали, так и не въедем. Тут такая разруха была после того, как стройку забросили: паркинг затопили, дома-коробки недостроенные торчали, технику вывезли. А у нас ипотека, ребенок маленький, жилье съемное. Но все-таки достроили, даже мэр на вручение ключей приезжал. Конечно, от того проекта, в котором мы планировали жить, почти ничего не осталось, но это лучше, чем брошенная стройка! Качество 22 дома неплохое, соседей особо не слышим, только если дети в обуви сверху бегают. C окнами у нас проблем не было, при ремонте заметили, что одна стена плохо утеплена, — устранили. Придомовая территория хорошая, детская площадка большая, правда, зелени пока мало. Проблемы с выездом из района, конечно, есть, особенно по утрам/вечерам Стрелочников стоит, но мы в Заречном давно живем и знаем, когда и как можно проехать. Сын учится в 12 лицее, школа нравится, есть спортивные секции недалеко от дома. Совсем рядом речка, парк. Жаль прежнего проекта и денег, переплаченных за аренду, но главное — живем!   

Игорь, торговый представитель, женат:

— Живем в 35 доме. Прошлой зимой было очень холодно в квартире, и не у нас одних. Жаловались и в УК, и застройщику. Реагируют они долго, УК только руками разводила. Потом стало лучше с теплом. Причины оказались разные: неполадки в системе отопления были, у нас откосы сделали неправильно на окнах, у соседей угол промерзал. Много недоделок на самом деле, достраивали в спешке. Отдельная тема — это наши мусорокамеры, они же — помойки. Там постоянная грязь, запах отвратный. Везде объявления висят: «Не складывайте строительный мусор», но нет! Все равно тащат.

Коротко о главном

  • ЖК был долгостроем, после передачи другому застройщику строительство завершили, но проект претерпел значительные изменения. Комплекс сдан.

  • Подземный паркинг достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Ориентировочный срок — конец 2020 года.

  • «Первый Николаевский» построен практически на выезде из Заречного, рядом большая промзона, складские помещения, железнодорожная ветка проходит почти под окнами. С другой стороны ЖК примыкает к парковой зоне и реке. 

  • Выездов из района несколько, но дороги загружены, особенно в сторону железнодорожного вокзала и центра города.

  • Инфраструктура: магазины, школы, детские сады, спорткомплексы — все в наличии. Рядом автобусные остановки, до метро и железнодорожной станции 1,5 километра.

  • На данный момент цены в ЖК одни из самых низких в городе, особенно с учетом того, что он недалеко от центра.

Вам понравился ЖК «Первый Николаевский»?

  • %14 голосов
  • %20 голосов

Фото: Эдуард Филин

Комментарии

0
под именем