Золотой ключик: с чем сталкиваются собственники при приемке квартир

Труба перед дверью, балконы без стекол, навязанная УК и другие «сюрпризы» от застройщиков

Коллаж Дарьи Яковенко
Коллаж Дарьи Яковенко

Получение ключей от новой квартиры — это всегда долгожданный и трепетный момент для жильцов новостройки. Но сегодня новоселы все чаще волнуются не из-за сладостного предвкушения, а из-за опасения, что застройщик преподнесет им какой-нибудь неприятный сюрприз. Будет ли жилье соответствовать ДДУ и ожиданиям собственников? Как показывает практика, совсем не факт. На примере ситуации, происходящей сейчас в ЖК «На Королева», и других недавних конфликтов мы выяснили, где проходят границы закона, защищающего права покупателей квартир.

В каждом доме. Суть и масштаб проблемы

По статистике, большинство дольщиков не имеет претензий к качеству своих новых квартир. Но, к сожалению, вывод о том, что строят у нас всегда хорошо, из этого сделать нельзя. Те или иные претензии, как правило, возникают у нескольких человек абсолютно в каждой новостройке. Небольшой процент покупателей замечает одну или несколько незначительных проблем. Это могут быть, например, трещины на штукатурке при чистовой отделке или сколы на подоконниках при черновой, проблемы с регулировкой пластиковых окон или нехватка розеток. Обычно застройщик решает эти мелкие неурядицы добровольно и достаточно оперативно — в течение пары недель.

Случается, что строителям ставят в вину такие недоработки, устранение которых, очевидно, не входит в их обязанности по любым стандартным договорам. Речь обо всем, что не касается непосредственно границ квартиры. Потому что и подъезды, и внешние балконы, и придомовая территория, фактически, предметом договора не являются, и работы в этих зонах застройщик ведет на свое усмотрение: может пообещать что-нибудь, а потом передумать. Или, наоборот, сделать широкий жест и включить все это в договор — так тоже случается.  

Бывают и случаи, когда дольщики сталкиваются с серьезными недоделками внутри своего будущего жилья. Это могут быть трещины в межквартирных стенах, неправильная разводка коммуникаций, несоответствие квартиры ее заявленному метражу или некачественная отделка

Реже всего, и от этого заметнее, возникают ситуации, когда большая часть квартирантов в доме, а то и сразу все жильцы, обнаруживают общую проблему. Тогда и дольщики, и застройщик обращаются к одному регулирующему их взаимоотношения документу — договору долевого участия (ДДУ). 

Четко и не очень. Что такое договор долевого участия

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в установленные сроки построить многоквартирный дом, а после получения разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию передать жилье участнику долевого строительства. Последний обязуется оплатить договор и принять объект. Кроме общих положений договор должен содержать точное описание и характеристики конкретной квартиры в доме.

В том числе, ее план в форме схемы или чертежа, на котором будут отображены все комнаты, вспомогательные помещения, лоджии, веранды, балконы и террасы. Все это должно быть подробно описано и четко изображено

Также в ДДУ могут быть включены и общие характеристики дома: вид, назначение, этажность, общая площадь, материал наружных стен и перекрытий, класс энергоэффективности и сейсмостойкости всего здания, количество и площадь помещений вспомогательного использования (например, общих балконов). Как упоминалось выше, количество пунктов в ДДУ каждый застройщик может обозначить самостоятельно. 

Закон что дышло. Ловушки ДДУ 

Принято считать, что договор долевого участия является типовым документом. Кроме того, при его подписании большинство дольщиков обычно уделяют внимание, казалось бы, более глобальным факторам: выбору надежного застройщика, планировкам или стоимости квадратного метра. При этом будущие собственники нередко бывают невнимательны к нюансам договора. А ведь именно за ними и скрываются все потенциальные проблемы. Зачастую лишь специалист может увидеть возможные опасности и противоречия.

К распространенным «ловушкам» в ДДУ относится, например, пункт об одностороннем порядке изменения цены на недвижимость. Застройщики крайне редко применяют его на практике, так как это сулит им большие репутационные проблемы, но дольщик может указать девелоперу, чтобы он в принципе исключил этот пункт из договора. Также бывает, что в ДДУ не полностью перечислены права и обязанности сторон, уменьшен срок гарантии или расходы за услуги страховой компании перекладываются застройщиком на дольщика. 

Еще одной из популярных уловок считается возможность застройщика в одностороннем порядке изменить проектную декларацию. Конечно, кардинальные изменения при этом не допускаются: например, уменьшение площади объекта более чем на 5% по сравнению с указанной в договоре является законным основанием для одностороннего расторжения договора. Этих 5% порой бывает достаточно, чтобы собственник  буквальном смысле не узнал свою квартиру.


Николай Дивногорский

Николай Дивногорский

Эксперт в области недвижимости

Дольщикам нужно быть очень внимательными. Неисполнение условий договора случается как из-за манипуляций с терминами, так и из-за низкого качества работы застройщика. Дольщикам необходимо внимательно читать договор и следить за тем, чтобы все предварительно оговоренные пункты были прописаны. Иначе устные договоренности исполнены не будут, по крайне мере, так происходит в большинстве случаев.


Обещать не значит сделать. Конфликтные ситуации

Итогом веры застройщику на слово обычно становится горькое и предсказуемое разочарование дольщика. Собственники квартир в ЖК «Тихий берег» в социальных сетях наперебой предостерегают всех потенциальных покупателей жилья в любых новостройках о том, что необходимо внимательно читать ДДУ. В их договорах не было ни слова про остекление лоджий, и в итоге его не оказалось и на деле.

Фото
forum.ngs.ru

При этом, как говорят люди, в отделе продаж строительной компании их уверяли, что остекление будет обязательно. Кстати, изначально оно действительно было в проекте, но затем застройщик изменил документ. А когда дольщики подписывали ДДУ, соответствующий пункт про балконы они повторно не проверяли

Один из собственников квартиры в ЖК «Тихий берег» на форуме в интернете так описывает дальнейшее развитие событий: «Застройщик стал уклоняться от четкого ответа на вопрос, ссылаясь на различные обстоятельства: то он договор с подрядчиком не подписал, то срок остекления перенес, то финансирования не хватает». 

Сейчас все жильцы новостройки стеклят свои лоджии самостоятельно и кто во что горазд: в пол или только до ограждения, пластиковыми или деревянными рамами белого или коричневого цветов

В итоге дом со стороны выглядит не так презентабельно, как мог бы. А собственники квартир в нем разрываются от негодования и к застройщику за ухищрения, и к самим себе за невнимательность. 

«Чтобы вас не обманул застройщик — знайте: ничего, кроме написанного в ДДУ, у вас не будет! И даже то, что там написано, можно неоднозначно трактовать. То есть, не в вашу пользу», — подводит в одной из социальных сетей неутешительный итог еще один участник конфликта. 

Еще чаще возникают ситуации, когда жалобы на отклонения от ДДУ возникают у отдельных жильцов. Например, один из дольщиков ЖК «Весенний» в Первомайском районе оставил в сети отзыв с описанием своего личного конфликта с застройщиком. Он купил квартиру на самом верхнем этаже дома специально ради того, чтобы его не могли затопить соседи. И каково было его удивление, когда первой же весной по стенам одной из комнат потекли ручьи. Оказалось, в доме протекает крыша. Но в ответе собственнику застройщик сослался на тот факт, что новосел подписал акт приемки квартиры, не отметив никаких нарушений. 

В этом случае отстоять свои права дольщику позволил как раз ДДУ, в котором были указаны права и обязанности сторон, а также гарантийные сроки на дом. «В компании меня кормили завтраками, как это делают многие застройщики: после того, как они получают от дольщиков деньги, сразу начинают наплевательски относиться к жильцам. В итоге я обратился в суд для расторжения договора долевого участия», — делится собственник. 

Воткнули трубу. Случай в ЖК «На Королева»

Один из показательных конфликтов между застройщиком и дольщиками разгорелся в этом месяце. На наш взгляд, он ярко характеризует неоднозначность вопроса с ДДУ и их трактовкой. В 2017 году ЗАО «СМС», бывшая «Строймонтаж-Сибирь», начала строить ЖК «На Королева». Первый 18-этажный дом с квартирами класса комфорт застройщик обещал сдать к концу прошлого года. На последних этапах отделки с домом не было никаких проблем.

Но уже перед самой его сдачей дольщики 18 угловых «двушек» были неприятно удивлены: вплотную к их входным дверям на лестничной площадке проложили ливневую трубу

«Труба появилась на самой последней стадии строительства и вопреки всем планам, которые есть в ДДУ, — рассказал журналу собственник Алексей Косенко, дверь которого почти упирается в ливневку. — Мы выяснили, что появиться она могла только из-за того, что застройщик на этапе проектирования попросту забыл про нее! А когда уже перед сдачей дома ему на это указали проверяющие, в компании спохватились и воткнули трубу туда, где еще было возможно». 

В показанном Алексеем изначальном плане никаких намеков на трубу, стоящую в полутора сантиметрах от двери, нет

Как считает дольщик, этот «сюрприз» имеет далеко идущие последствия: «Во-первых, это просто неудобно на физическом уровне. Чтобы войти в квартиру, придется постоянно касаться или пытаться обогнуть телом эту трубу. Во-вторых, она создает преграды для колясок и инвалидных кресел. В-третьих, ее наличие, безусловно, снизит цены на наши квартиры при их вторичной продаже. Очевидно, что любой потенциальный покупатель будет просить немалую скидку из-за нее, а многих это и вовсе отпугнет. Ну и, в-четвертых, хотя это пока волнует нас меньше всего, эстетически сам подъезд теперь выглядит просто ужасно». 

По словам Алексея и других пострадавших дольщиков, от ответов на все вопросы и претензии застройщик уклоняется. «Разговаривать пока бесполезно. Представители компании отвечают: „Спасибо, ваше сообщение получено. Мы дадим ответ позже“. Но когда наступит это „позже“ — не ясно. И о том, каким образом будет решена проблема, нет даже никакого намека. От кого-то из тех, кому тоже мешает труба, я слышал предложение перенести дверь, чтобы она открывалась в другую сторону. Но, во-первых, тогда она будет биться о соседнюю дверь либо ударяться о трубу другой стороной. А во-вторых, за чей счет это должно быть сделано?»

Ответа на обращение журналиста N1 в ЗАО «СМС» также не дали, сославшись на то, что ситуация требует тщательного разбора. В свою очередь, пострадавшие собственники грозятся подать коллективный иск в суд, если в ближайшем будущем застройщик не решит их проблему.  

Правда, юристы дают этой инициативе неутешительную оценку: вероятнее всего, решение суда будет не в пользу дольщиков.

«Нам сказали, что в ДДУ есть очень четкая грань, которая проходит буквально по порогу наших квартир, — посетовал Алексей. — То есть все изменения в договоре, связанные с зонами вне квартир, нельзя будет обжаловать, ссылаясь на недоработки застройщика. Тем более, что он всегда может сказать: „проблемы нет вовсе — ваши двери открываются“. А то, что входить в квартиры неудобно и что они упадут в цене из-за этой трубы — его волнует мало». 

За вас все решили. Выборы УК

Ситуация с управляющей компанией в ЖК «На Королева» также служит ярким примером тех проблем, которые распространены во многих жилых комплексах города. И это с учетом того, что жильцы еще не въехали в квартиры, а УК даже не начала работать. Мы не раз писали в разных статьях о недовольстве собственников разных ЖК своими управляющими компаниями. Например, недавно мы упоминали о конфликте в жилом комплексе «Сибревком», который перерос уже в самую настоящую войну из-за того, что жильцы подозревают УК в необоснованном расходовании денег. 

Истоки этой и других подобных проблем кроются на самом раннем этапе — все начинается во время выборов управляющей компании. 

По словам нескольких дольщиков в ЖК «На Королева», ситуация с УК в их доме доставляет не меньше головной боли. Менее месяца назад застройщик сообщил собственникам, что у него есть управляющая компания под названием «Сибкомсервис». Информации об этой компании найти нигде не удалось. По словам собственников, застройщик утверждает, что это некая опытная УК, но с новым названием. «Выглядит все это так, будто ее нам навязывают, потому что застройщик не предоставил информацию об альтернативных вариантах», — подытожил один из недовольных дольщиков. 

Как говорят собственники, собрание по этому вопросу было очно-заочное и происходило странно: на нем не было тех, кто уже подписал акты приемки квартир. «Также на нем никто не регистрировался, соответственно, никакого подсчета голосов не было. Позже выяснилось, что на выдаче ключей одновременно выдают и бюллетени для голосования, что, на мой взгляд, является неправомерной процедурой: нельзя проводить заочное голосование без очного общего собрания собственников», — рассказала Анна (имя изменено по просьбе героини — Ред.), одна из собственниц квартир в доме ЖК «На Королева». 

Также дольщица поделилась своим видением ситуации: «Очень настораживает то, что на любые наши вопросы застройщику он нас просто отсылает в еще даже не выбранную нами управляющую компанию. Например, вопрос с той же трубой — сказали решать с УК. А когда мы захотели ознакомиться с изменениями в проектной документации, то нам также сказали, что все документы будут переданы УК и увидеть мы их сможем только там. Хотя в соответствии с законом, застройщик обязан предоставить всю документацию по запросу участника долевого строительства». 

Представители инициативной группы собственников ЖК «На Королева» сообщили, что на данный момент при выдаче ключей уже присутствует УК «Сибкомсервис», с которой застройщик предлагает всем дольщикам подписать договор. Жильцам сообщают, что если они его не подпишут, то им по конкурсу назначат любую другую УК. Дольщики считают, что это будет «Дзержинец», которого многие откровенно боятся: они наслышаны об отрицательной репутации этой УК и готовы подписать договор с кем угодно, кроме нее.

Отстаивать права. Юридическая сторона вопроса

Чтобы прояснить ситуацию и окончательно разобраться с тем, как устроены договоры долевого участия, мы обратились к члену адвокатской палаты Новосибирской области Михаилу Спиридонову. Как объяснил адвокат, права дольщиков защищает не только федеральный закон «О долевом участии в строительстве». Этот документ достаточно подробно регламентирует взаимоотношения клиентов с застройщиком, но тонкие места все же имеются. Однако на них, в свою очередь, распространяются положения закона РФ «О защите прав потребителей». 

Основополагающим принципом договора является то, что он не может быть изменен в одностороннем порядке, констатирует Михаил. Изменение и расторжение договора, согласно Гражданскому кодексу, возможны только по соглашению сторон. Это означает, что застройщик не может в одностороннем порядке изменить условия заключенного договора.


Михаил Спиридонов

Михаил Спиридонов

Адвокат

Частью 4 статьи 4 ФЗ «О долевом участии в строительстве» предусмотрен перечень того, что должен содержать договор долевого участия, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Из этого следует, что если договор содержал перечень конкретных условий, которым должен отвечать построенный объект, то, соответственно, застройщик обязан передать дольщику объект, отвечающий данным условиям. То есть если в договоре было указано, что лоджия должна быть застеклена, значит, дольщик вправе требовать, чтобы переданный объект этому соответствовал. 


То же самое касается характеристик общего имущества многоквартирного дома: его конфигурация должна соответствовать проектной документации, которая действовала на момент заключения договора. Если по каким-то причинам в проектную документацию вносятся изменения и такие изменения могут затронуть права дольщика, то, соответственно, в договор по соглашению с дольщиком должны быть внесены изменения.

ФЗ «О долевом участии в строительстве» предусматривает ответственность застройщика за нарушения указанных требований (статья 7). В случае, если объект ДДУ построен с отступлениями от условий договора, дольщик имеет ряд прав.

Михаил Спиридонов поделился своим мнением и насчет юридической стороны вопроса выбора управляющей компании: «В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, выбор такой компании осуществляется по результатам открытого конкурса, который проводит орган местного самоуправления. Кроме того, согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме в любое время на основании решения общего собрания могут выбрать иной способ управления многоквартирным домом». 


Николай Дивногорский

Николай Дивногорский

Эксперт в области недвижимости

Тем, кто собирается покупать недвижимость, лучше всего смотреть не на цены, а на репутацию застройщика: читать форумы, что пишут в СМИ, пообщаться с жильцами уже сданных объектов. Также стоит обращать внимание на общий подход к строительству. Если в сданных домах благоустройство сделано для людей, а не для галочки, если очевидна работа УК, то проблем с соблюдением условий договора почти точно не будет. Принимать квартиру лучше всего с техническим специалистом. И в случае нарушения первоначальных условий — требовать их устранения. В Новосибирске достаточно примеров, когда застройщик шел навстречу жильцам и исправлял все недочеты.


Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод: ДДУ не игрушка застройщика, а важный документ, регулирующий его деятельность. Поэтому мы вместе с экспертами хотели бы посоветовать всем тем, кто желает обезопасить себя от возможных проблем: 

  1. внимательно читать условия договора;

  2. обязательно забирать один экземпляр себе;

  3. помнить, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации.

А те, кто полагает, что их права были нарушены действиями застройщика, вправе обратиться в суд. По спорам подобного рода дольщики освобождаются от уплаты государственной пошлины, если объект ДДУ приобретался для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Антон Митько

Антон Митько

Автор N1.RU

Комментарии

2
под именем
  • Топ
  • Все комментарии
  • Я не понимаю одного и главного во всей этой теме: почему, когда люди платят, да ещё и не малые деньги, они за это должны терпеть какие-то любые головняки?! И при этом застройщики ещё позволяют так нагло себя вести!